İstanbul Büyükşehir Belediyesinden:
İSTANBUL İMAR
YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam,
Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; plan, fen, sağlık ve
sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye
ve denetime ilişkin usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, uygulama imar planı bulunan
alanları kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı
İmar Kanunu ve 29/6/2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre ve Şehircilik
Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname
hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Aplikasyon krokisi: Kadastro müdürlüklerince
veya yetkilendirilmiş kuruluşlarca düzenlenen, ada ve/veya parsellerin
arazide aplike edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi işlemleri ile
kenar ölçüleriyle birlikte köşe koordinatlarının yazıldığı krokinin yer
aldığı belgeyi,
b) Arka bahçe: Ön bahçeye komşuluğu bulunmayan bina
arka cephesi ile arka komşu parsel sınırı arasında kalan parsel bölümünü,
c) Arkat: Bahçe mesafelerini ihlal etmeyen,
güneşten ve yağmurdan korunmak ve gölge oluşturmak amacıyla yapılan,
üstünde yapı bulunmayan, en az iki kenarı açık olan sütunlar üzerine
yükselen üstü örtülü geçitleri,
ç) Asansör tescil belgesi: İlgili idare tarafından
yapı kullanma izin belgesi öncesi düzenlenen ve asansörün kayıt altına
alındığını gösteren belgeyi,
d) Askeri alanlar: Türk Silahlı Kuvvetlerini
oluşturan Kara, Deniz ve Hava Kuvvetleri Komutanlıklarının savunma,
harekât, hudut ve milli güvenliğe yönelik yapıları, kışla, ordugâh,
karargâh, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri havaalanları, sosyal,
teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı ihtiyaçlara yönelik
tesisler ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin ihtiyacına yönelik idari, eğitim,
sağlık, lojman, orduevi gibi diğer sosyal tesislerin yer aldığı alanları,
e) Asma kat: Zemin katı ticari olarak kullanılmayan
konut alanları haricinde, zemin katta ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan
ve bu bölümden bağlantı sağlanan, ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az
yapılamayan, iç yüksekliği 2.40 metreden az olmayan, yola bakan cephe veya
cephelerde merdiveni de dâhil 3.00 metreden fazla yaklaşmayan katı (İmar
planlarında konut alanı olarak gösterilen yerlerde aynı yol güzergâhındaki
mevcut yapılaşmaya bakılarak asma kat yapılıp yapılamayacağına karar
vermeye ilgili idare yetkilidir.),
f) Atrium: İki veya daha çok sayıda katın içine
açıldığı, yapı kitlesi içinde ortak hacim olarak tertiplenen, karşılıklı
iki uzun kenar arasındaki mesafe 3.00 metreden az olmamak üzere bodrum,
zemin veya bina girişinin yer aldığı kattan başlayıp tüm katlar boyunca
devam eden üzeri kapalı boşluklu hacimleri,
g) Avan proje: Uygulama projelerinin yapılmasına
esas teşkil eden, geçerli imar durumu, yürürlükte bulunan plan, varsa
kentsel tasarım projesine göre düzenlenen ve içeriğinde; vaziyet planı, tüm
kat planları ve yeterli miktarda kesit ve görünüşleri içeren mimari proje
ile taban alanı, katlar alanı (emsal) ve yapı inşaat alanı hesaplarına
ilişkin tüm ölçü ve kotları bulunan, gerektiğinde silüetin yer aldığı
projeleri,
ğ) Avlu: Yapıların bölümleri veya duvarlar
tarafından çevrelenen, üstü açık, geleneksel mimaride çeşitli şekillerine
rastlanan, kısa kenarı 5.00 metreden az olmayan yapı bölümünü,
h) Bağımsız bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı
başına kullanılmaya uygun olup, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,
1) Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar,
hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının
çevrelediği alanı (Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar
orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca
belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı
araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu
katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız
bölüm brüt alanı bulunur.),
2) Bağımsız bölüm genel brüt alanı: Bağımsız bölüm
toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da
eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alanı,
3) Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı
piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç,
duvarlar arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri,
2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp,
atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki
asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80
metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil
binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük,
hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil
edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve
çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta
veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak
alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün
içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan
mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar
birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.),
4) Bağımsız bölüm toplam brüt alanı: Bağımsız bölüm
brüt alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin brüt alanının ilave
edilmesiyle hesaplanan toplam brüt alanı,
ı) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,
i) Balkon: Tüm katlarda çıkma koşullarını taşımak
kaydıyla, bina cephe hattı dışında ve/veya içinde, en az bir dış cephesi
açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak piyesinin kullanımını tamamlayan
ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış, üstü açık veya kapalı
alanları,
j) Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat
kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak
hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya,
badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi
tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı
onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini,
k) Bina cephe hattı: Binanın ön ve arka
cephelerinde toprakla temas eden konturlarının görünen cephesinin parsel
sınırına en yakın noktasından, parsel ön ve arka cephelerine paralel
çizilen hattı,
l) Bina cephe uzunluğu: Açık çıkmalar hariç olmak
üzere bina cephesinin yataydaki uzunluk ölçüsünü,
m) Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka
cephe hattının en uzak noktası arasındaki ve ön cephe hattına dik olan
hattın uzaklığı,
n) Bina giriş holü: Binanın ana giriş kapısı ile
merdiven evi ve asansör arasındaki holü,
o) Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan
saçak seviyesine kadar olan imar planı veya bu Yönetmelikte öngörülen
yüksekliği,
ö) Bodrum kat: Zemin katın altındaki katları,
p) Çardak (Kameriye): Rekreasyon alanlarında, parklarda,
bina bahçelerinin azami % 5’inde, güneşten ve yağmurdan korunmak ve gölge
oluşturmak amacıyla ahşap ve benzeri hafif malzemeden yapılan, yanları
açık, üstü kapalı yapıyı,
r) Çatı bahçesi: Teras çatılarda, çakıl, toprak,
çim ve benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun
bitkilendirilebilen, yapının görünüşlerini ve bulunduğu çevrenin silüetini
bozmayacak ve çatı sınırlarını aşmayacak şekilde oluşturulan bahçeleri,
s) Çatı piyesi: Çatı eğimi içerisinde kalmak
şartıyla, altındaki bağımsız bölüme ait, bu bölümle içeriden irtibatlı
yapılan, terasların da dâhil olabildiği mekânları (Açık teras ve ıslak
hacimler ait olduğu bağımsız bölüm sınırlarını geçemez.),
ş) Çıkma: Binalarda döşemelerin uzantısı olarak
yapılan, parsel sınırları dışına taşmayan, en az bir ucu serbest, mesnetli
olan, açık veya kapalı olan, derinliği uygulama imar planı veya bu
Yönetmelikle belirlenen yapı elemanlarını,
t) Çok katlı bağımsız bölüm: Binada birden fazla
kat içerisinde birbiriyle doğrudan bağlantılı çözümlenen konut veya diğer
kullanımlı bağımsız bölümü,
u) Dere kret kotu: Taşkın kontrolü maksadıyla, dere
kenarlarına inşa edilen duvar veya düzenlenmiş şev üst kotunu,
ü) Duman bacası: Piyeslerde veya ortak alandaki
duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacayı,
v) Eğitim tesisleri alanı: Okul öncesi, ilk ve orta
öğretim ile yüksek öğretime hizmet vermek üzere kamuya veya gerçek veya
tüzel kişilere ait; eğitim kampüsü, genel, mesleki ve teknik eğitim
fonksiyonlarına ilişkin okul ve okula hizmet veren yurt, yemekhane ve spor
salonu gibi tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi
alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanları (Özel eğitim tesisi
yapılacak alanlar belirlenmeden Millî Eğitim Bakanlığının taşra
teşkilatının uygun görüşü alınır.),
y) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup,
doğrudan doğruya o bölüme ait olan yeri,
1) Eklenti brüt alanı: Sadece bağımsız bölüme ait
olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız bölümün içinde
olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölümden
ayrı olan mekânların bağımsız bölüm brüt alanının belirlenen esaslar
dikkate alınarak hesaplanacak alanı,
2) Eklenti net alanı: Sadece bağımsız bölüme ait
olan ve içerden bağlantısı bulunmayan, aynı veya farklı katlarda olup ayrı girişi
bulunan mekânların, içindeki duvarlar arasında kalan ve bağımsız bölüm net
alanında belirlenen esaslara göre hesaplanan temiz alanı,
z) Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru
etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını
veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin
alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren
işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.),
aa) Fen adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi
tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve
teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise
mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları
başarıyla tamamlamış olanlar ile 5/6/1986 tarihli ve 3308 sayılı Mesleki
Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanları,
bb) Fenni mesul: Yapının tüm malzemeleri ve
tesisatı ile birlikte, plana, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere,
standartlara, teknik şartnamelere, uygun olarak inşa edilmesinin kamu adına
denetimini üstlenen, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği uzmanlığı
haiz meslek mensuplarını,
cc) Fırın: Unlu gıda mamulleri üretilen yerleri,
çç) Galeri boşluğu: Bağımsız bölüm içerisinde veya
ortak alanlarda, katlar arasında bırakılan boşlukları,
dd) Geçit: İmar planlarında belirtilen yerlerde,
iki veya daha fazla yolun, meydanın, avlunun ve benzeri açık kamusal
alanların birbirine yaya bağlantısını sağlayan, giriş ve çıkışı
kapatılamayan, bağımsız bölümler haricinde kalan, tamamen kamu kullanımına
açık, çeperleri dükkânlı veya dükkânsız üstü kapalı geçiş alanını,
ee) Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan
kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan
alanı,
ff) Güneş kırıcı: Yapının bölümlerine güneş ışığını
kontrollü bir şekilde alabilmek ve mekânlara gölge sağlamak amacı ile kat
döşemesinin devamı niteliğinde olmayan ve hafif malzeme kullanılarak
yapılan, cephe bütünlüğü içinde konumlandırılmış, cepheden bağımsız
olmayan, otomatik veya el ile kontrol edilebilen, sabit veya hareketli
cephe elemanlarını,
gg) Hava bacası: Bina kitlesi içinde kalan banyo
veya yıkanma yeri, tuvalet gibi mahallerin havalandırılmasını sağlayan
boşlukları,
ğğ) Işıklık: Binanın ana merdiven evini veya kat
sahanlığını veya cephesi olmayan piyesleri aydınlatmak üzere oluşturulan
üzeri şeffaf yapı malzemeleriyle kapatılan hacimleri,
hh) İbadet yeri: İbadet etmek ve dini hizmetlerden
faydalanmak amacıyla insanların toplandığı tesisler ile bu tesislerin
külliyesinin, dinî tesisin mimarisiyle uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise
ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, taziye yeri, yurt ve kurs
yapısı, gasilhane, şadırvan ve tuvalet gibi müştemilatların, açık veya
zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanları,
ıı) İç bahçe: Zemin kat veya bodrum kattan
başlayıp, boşluğu bina boyunca devam eden, dış cepheyle bitişik olmaksızın,
yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, ortak mahallerle irtibatlandırılan,
üzeri açık veya şeffaf yapı malzemeleri ile kapatılan, çıkmalar dâhil dar
kenarı 3,00 metreden az olmayan bahçeyi,
ii) İç yükseklik: Taban döşeme kaplaması üzerinden
tavan kaplamasına kadar olan net mesafeyi,
jj) İfraz: Bir parselin bölünerek ayrılması
işlemini,
kk) İfraz hattı: Parselleri birbirinden ayırmak ve
arazi ve arsa düzenlemesine esas olmak üzere planla belirlenen parselin
ifraz edileceği hattı,
ll) İlgili idare: Yapı ruhsatı vermeye yetkili
idareleri,
mm) İmar durum belgesi: Bir parselin; Kanun, uygulama
imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını
ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır
ve boyutlarıyla gösteren belgeyi,
nn) İskele izin belgesi: İskele kurmayı gerektiren
basit tamir ve tadilatlarda ilgili idareden alınması zorunlu izin
belgesini,
oo) Kademe hattı: Uygulama imar planında birden
fazla kat adedi veya bina yüksekliği veya yapı yoğunluğu ya da yapı nizamı
veya kullanma kararına isabet eden bir imar parselinde farklı yapılaşma ve
kullanım kararını haiz alanların sınırlarının uygulama imar planı ile
belirlendiği hattı,
öö) Kanal kotu tutanağı: Pissu ve temiz su
tesisatının şehir şebeke suyu ve kanalizasyon ile bağlantısının nasıl
kurulacağını belirten, İSKİ tarafından onaylanmış proje veya raporu,
pp) Kanopi: Akaryakıt ve benzeri servis
istasyonlarında, güneşten ve yağmurdan korunmak amacıyla yapılan yanları
açık, üstü kapalı konstrüktif yapıyı,
rr) Kanun: 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar
Kanununu,
ss) Kat bahçesi: Bina içinde yeşil doku ile iç içe
yaşanmasını sağlamak amacıyla, ortak alana ait olmak üzere, binanın en az
bir dış cephesi ile irtibatlı ve açık olan, en az iki kat yüksekliğinde ve
asgari 3.00 metre genişliğinde, binanın katlarında yer alan bahçe
düzenlemelerini,
şş) Kat holü: Katlarda bağımsız bölümleri veya tek
bağımsız bölümlü umumi binalarda piyesleri birbirine ve merdivene bağlayan
ortak alan niteliğindeki ara dolaşım yollarını,
tt) Kat terası: Ana kitle üzerinde yükselen
bloklardan arta kalan alan (bu alan son kat çatı terası olarak kabul
edilir) hariç bir alttaki kata göre geri çekilerek inşa edilen katın önünde
kalan, suyun tahliyesi için yeterli eğim verilen, bulunduğu iklim bölgesine
uygun ısı ve su yalıtımları yapılan, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal
örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen alanı,
uu) Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının
döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesini,
üü) Katı atık bacası: Binada düşey doğrultuda katı
atıkların zemin veya bodrum kata ulaştırılması için kullanılan, Türk
Standartlarına ya da uluslararası standartlara uygun yapılan bacayı,
vv) Katlar Alanı: Bodrum kat, asma kat, çatı arası
piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar
alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamını,
yy) Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının
inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını,
zz) Kazı izni: Özellik arz eden yapılarda inşaat
ruhsatı verilmeden önce mal sahiplerinin talebi üzerine ilgili idarenin
uygun görüşü üzerine mimari proje onayı ile zemin etüdü raporuna göre kazı
durumu, miktarı ve güvenlik önlemleri belirtilmek suretiyle verilen izni,
aaa) Kırmızı kot: Uygulama imar planında gösterilen
yolun gerekli hesaplar yapıldıktan sonra kullanıma hazır kotunu (Plana göre
kat adedi bu kot esas alınarak belirlenir.),
bbb) Konaklama (Turizm) alanları: Konaklama
amacıyla kullanılan, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, kamping, apart otel
ve hostel gibi turizm tesislerinin bulunduğu alanları,
ccc) Konut alanı: İmar planlarında konut
kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen
fonksiyonların da yer alabildiği alanları,
ççç) Konut dışı kentsel çalışma alanı: Çevre
sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı
ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, toptan ticaret pazarlama ve
depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların, halı saha,
tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun yapılabileceği
kentsel çalışma alanlarını,
ddd) Korkuluk: Binaların dışa açık veya açılan
bölümlerinde, merdiven, rampa ve galeri boşluklarında, Türk Standartlarına
göre yapılan koruma elemanını,
eee) Kuranglez: Parsel sınırı içinde kalmak ve
binaya bitişik olmak şartıyla binaların tabii zemin altında kalan
bölümlerine doğal ışık ve havalandırma sağlamak amacıyla en az 0.80 metre
en fazla 1.20 metre genişlikte olabilen, binanın hiçbir cephesinde
mütemadiyen tesis edilemeyen, boyu yapıldığı pencere genişliğini 0.50
metreden fazla geçmeyen, derinliği azami 2.00 metre olan, giriş çıkış amacı
taşımayan ancak, yol cephesi haricinde kaçış amacıyla çıkış tertiplenebilen
ışıklıkları,
fff) Merdiven evi: Merdivenin ara ve kat
sahanlıklarıyla birlikte bütün olarak merdiven boyunca uzanan hacmi,
ggg) Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim,
turizm, sosyal, kültürel ve ticari amaçlı yapılar ile sosyal altyapı
alanları için ayrılmış bölgeyi,
ğğğ) Meydan: Yerleşme dokusu içerisinde şehirdeki
yaya sirkülasyonunu yönlendiren; halkın toplanma, bir araya gelme, kutlama
gibi toplumsal davranışlarına imkân vererek sosyal yaşama hizmet eden, imar
planında belirlenmek kaydıyla alanın özelliği bozulmadan özel mülkiyete
konu edilmeksizin ve meydan kullanımı engellenmeksizin altı otopark olarak
kullanılabilen alanları,
hhh) Mezarlık alanı: Cenazelerin defnedildiği mezar
yerleri, defin işlemlerinin yürütüldüğü idari tesis binaları, güvenlik
odası, bu alana hizmet veren ziyaretçi bekleme, morg, gasilhane, ibadet
yeri, şadırvan, çeşme, tuvalet ile otopark da yapılabilen alanları,
ııı) Mimari estetik komisyonu: Şehrin yöresel
mimarisine ilişkin tespitleri yapan, meydan, yol, kaldırım, tabela, kent
mobilyaları ve benzeri düzenlemelerdeki usullere ilişkin öneriler getiren,
yapıların ve onaylı mimari projelerinin özgün fikir ifade edip etmediğine,
umumi binaların fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz edip etmediğine
karar veren komisyonu,
iii) Muvakkat yapı: Kanun ve bu Yönetmelikle
nicelik ve niteliği belirlenen, belirli süreliğine kullanım hakkı öngörülen
yapıları,
jjj) Müdürlük: Çevre ve Şehircilik il müdürlüğünü,
kkk) Müştemilat: Genellikle binaların bodrum
katlarında veya bahçelerinde düzenlenen, ortak kullanıma ayrılan, bağımsız
bölüm olarak tescil edilemeyen mekânları,
lll) Normal kat: Bodrum, zemin, tesisat katı ve
çatı arası dışında kalan kat veya katları,
mmm) Ortak alanlar: Mimari projelerde bağımsız
bölüme konu olmayan ve kapsamı 634 sayılı Kanunda belirtilen ortak yerleri,
nnn) Ön bahçe: Bina ön cephe hattı ile parselin ön
cephesi arasında kalan parsel bölümlerini (Yola cephesi olan bütün bahçeler
ön bahçe statüsündedir.),
ooo) Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu
yoldaki cephesini (Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar
planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön
cephesidir. Yolların eşit olması halinde ve köşe başı parsellerde dar
kenar, parsel ön cephesidir.),
ööö) Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka
cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının
ortalamasını,
ppp) Pergola: Bahçede, bina cephelerini
değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık
kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılabilen, etrafı
açık, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen yapıları,
rrr) Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya
bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış ya da niş oluşturularak meydana
getirilmiş, belirli bir işlev gören bölümü,
sss) Portik: Bitişik ön bahçesiz nizamda imar
planında belirtilen yerlerde kamu kullanımına açık, yayalara daha geniş
kaldırım sağlamak amacıyla, bina kitlesinden zemin kat yüksekliğinde ve ön
cephe boyunca, bina taşıyıcı elemanları bırakılarak yapılan üç tarafı açık
bina altı yaya geçidini,
şşş) Resmi bina: Genel ve özel bütçeli idarelerle,
denetleyici ve düzenleyici idarelere, il özel idaresi ve belediyelere veya
bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, Kanunla
veya Kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve
tesisleri,
ttt) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan
döşemesi üst kotunu,
uuu) Sağlık tesisleri alanı: Hastane, sağlık ocağı,
aile sağlık merkezi, doğumevi, dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı
merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, entegre sağlık kampüsü gibi
fonksiyonlarda hizmet veren gerçek veya tüzel kişilere veya kamuya ait
tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu
belirtilmek suretiyle ayrılan alanları (Özel sağlık tesisi yapılacak
alanlar belirlenmeden Sağlık Bakanlığının taşra teşkilatının uygun görüşü
alınır.),
üüü) Sahanlık: Merdiven evi içinde bulunan
basamaklar haricindeki düzlükleri,
1) Ara sahanlık: Merdiven evinde, en az merdiven
kolu genişliği kadar olan ve bağlantısını sağladığı katlar ile aynı kotta
olmayan, katların arasındaki herhangi bir kota denk gelecek şekilde
standartlara uygun yapılan merdiven düzlüğünü,
2) Kat sahanlığı: Merdiven evinde en az merdiven
kolu genişliği kadar olan ve katlara geçiş sağlayan standartlara uygun
yapılan merdiven düzlüğünü,
vvv) Sicil durum taahhütnamesi: Proje
müelliflerinin, şantiye şeflerinin, fenni mesullerin, müteahhitlerin mesleki
kısıtlılığının olmadığını ve yetki sınırını aşmadığını taahhüt ettiği
beyannameyi,
yyy) Siyah kot: İmar planında gösterilen yolun
doğal zemin kotunu,
zzz) Son kat: Çatı, çatı terası veya çatı piyesi
altında bulunan normal katların en üstte olan katını,
aaaa) Sosyal mekânlar: Yapı ve tesislerde
kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin yapı ve tesisin genel
kullanımı dışında günlük sosyal ihtiyaçlarının karşılandığı mekânları,
bbbb) Spor ve oyun alanları: Spor ve oyun ihtiyacı
karşılanmak, spor faaliyetleri yapılmak üzere imar planı kararı ile kent,
bölge veya semt ölçeğinde ayrılan açık ve kapalı tesis alanlarını,
1) Stadyum: Uygulama imar planı kararı ile futbol
ve benzeri spor müsabakaları için üzeri açık veya kapalı olarak inşa
edilen, bünyesinde, yapılan spora ve sporculara ilişkin tesislerin yanı
sıra açık ve kapalı otopark, idari, sosyal ve kültürel tesisler ile
lokanta, pastane, çayhane, çarşı, alışveriş birimleri, büfe gibi mekân,
yapı veya tesisler bulunabilen, planla açıkça belirtilmek ve tescile konu
edilmemek kaydıyla stadyum projesi bütünlüğü içerisinde yol ve meydanların
altını da kapsayabilen kompleksleri,
cccc) Subasman kotu (Zemin kat taban kotu):
Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir
hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun
üzerine çıkamaz.),
çççç) Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan
korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya
bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı
açık örtüleri,
dddd) Süs Havuzu: Derinliği 50cm’yi geçmeyen ve
peyzaj öğesi olarak kullanılan havuzları,
eeee) Şantiye binası: Şantiyede çalışanların ve
ziyaretçilerin; barınma, çalışma, yeme içme ve benzeri günlük ihtiyaçlarını
karşılamak ve şantiye ve proje hakkında bilgi vermek amacıyla yapılan ve
yapı kullanma izni müracaatında yıkılarak tasfiye edilen muvakkat yapıları,
ffff) Taban alanı: Bahçede yapılan eklenti ve
müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde
kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki
izdüşümünün kapladığı alanı,
gggg) Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının
imar parseli alanına oranını (Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle
tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile
zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.),
ğğğğ) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş veya
doldurulmamış halini,
hhhh) Tadilat projesi: Yapıların ruhsat eki onaylı
projelerinde; uygulama imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak
yapılmak istenen değişiklik veya ilavelerle ilgili gerekli uygulama
projelerinin bütününü,
ıııı) Teras çatı: Suyun tahliyesi için yeterli eğim
verilen, bulunduğu iklim bölgesine uygun ısı ve su yalıtımları yapılan,
çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun
bitkilendirilebilen çatı tipini,
iiii) Tesisat bacası: Binada düşey doğrultuda
kablo, boru, kanal gibi tesisat elemanlarının topluca geçirildiği, ortak
mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen bacayı,
jjjj) Tesviye edilmiş zemin: Bu Yönetmelikte
belirtilen esaslara göre kazılarak veya doldurularak parsel tabi zemininin
aldığı son zemin durumunu,
kkkk) Tevhit: Parsellerin birleştirilme işlemini,
llll) Ticaret alanı: İmar planlarında ticaret
kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen
fonksiyonların da yer alabildiği alanları,
mmmm) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret,
Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak
kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut
hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı
alanları,
nnnn) Toplam yapı inşaat alanı: Bir parselde
bulunan bütün yapıların yapı inşaat alanlarının toplamını,
oooo) Umumi bina: Resmi binalar, ibadet yerleri,
eğitim, sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane,
konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi
eğlence yapıları, otel, yurt, iş hanı, büro, pasaj, çarşı, alışveriş
merkezi gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark, akaryakıt
istasyonu, şehirlerarası dinlenme tesisleri, ulaştırma istasyonları ve buna
benzer umumun kullanımına mahsus binaları,
öööö) Umumi hizmet alanı: Millî Eğitim Bakanlığına
bağlı ilk ve orta öğretim kurumları ile yol, meydan, park, otopark, çocuk
bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, pazar yeri, semt spor alanı gibi
kamusal hizmete ayrılan alanları,
pppp) Uygulama projeleri: Bir yapının inşa
edilebilmesi için ilgili mevzuata göre hazırlanan, gerekli detay, hesap ve
raporları ile bütün olan mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat
projelerini,
rrrr) Vaziyet planı: Parselde inşa edilecek yapı
veya yapıların; aplikasyon krokisindeki koordinatlara göre teknik mevzuata
uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösterildiği, bahçe tanzimi, açık
otopark ve otopark girişlerini, yangın kaçışlarını, bina yaklaşım mesafe ve
kotlarını, kuzey yönünü, parseldeki teknik altyapıyı gösteren 1/500, 1/200
veya 1/100 ölçekli planı,
ssss) Yan bahçe: Parselin, komşu parsellere kadar
uzanan ön ve arka bahçeleri dışında kalan bahçelerini,
şşşş) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular
hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar,
çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar,
açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün
katlarının alanını,
tttt) Yapı kullanma izin belgesi: Yapının ruhsat
eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına
izin veren onaylı belgeyi,
uuuu) Yapı nizamı: Uygulama imar planı ile
belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan birini,
1) Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu parseldeki
binalara bitişik olmayan yapı nizamını,
2) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu
parsellerdeki binalara bitişik olan ve ortak alandan arka bahçeye çıkış
sağlanan yapı nizamını,
3) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte
cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin, bir
parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine
oturduğu bahçeli yapı nizamını (Bir taraftan komşu parseldeki binaya
bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam
olarak değerlendirilir.),
üüüü) Yapı ruhsatı: Bir parselde, TS 8737
Standardına uygun olarak bu Yönetmelikle öngörülen belgeler ile projelerin
onaylanması sonrasında ilgili idaresince tanzim edilen, onaylı resmi izin
belgesini,
vvvv) Yapı tatil tutanağı: Herhangi bir şekilde
ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı
yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği
takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o
andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile
belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı
belgeyi,
yyyy) Yapı yaklaşma mesafesi: Planda veya planda
olmaması halinde bu Yönetmelik ile belirlenmiş olan, yapının yola ve komşu
parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafeyi,
zzzz) Yapı yüksekliği: Bodrum katlar, asma katlar
ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere, yapının inşa edilen bütün
katlarının toplam yüksekliğini,
aaaaa) Yerleşik (meskûn) alan: Varsa üst ölçek plan
kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş
alanı,
bbbbb) Yerleşme alanı: İmar planı sınırı içindeki
yerleşik ve gelişme alanlarının tümünü,
ccccc) Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için
ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence,
rekreasyon ve rekreaktif alanları toplamını (Metropol ölçekteki fuar,
botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar
kapsamındadır.), 19 uncu maddede yer alan işlevleri ve yapılaşma
koşullarını içeren yeşil alanlar;
1) Çocuk bahçeleri: Çocukların oyun ve dinlenme
ihtiyaçlarını karşılayan, bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli
araç gereçleri, toplamda 6 m2’yi geçmeyen büfe ile süs havuzu, pergola ve
genel tuvalet dışında başka tesis yapılamayan alanları,
2) Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü
ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, 19 uncu maddedeki kullanımlara da
yer verilebilen alanları,
3) Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin
açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının
karşılanabildiği, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik
olarak imar planı ile belirlenmiş yerleri,
ççççç) Yeşil çatı: Binanın enerji performansını,
hava kalitesini ve kent ekolojisini iyileştiren, yağmur suyunun yarattığı
problemlere yenilikçi çözümler getiren, çim serilip, çiçeklerle
yeşillendirilebilen, küçük bitkilerle donatılabilen çatıları,
ddddd) Yol cephesi: Binanın yola bakan cephesini,
eeeee) Yüksek nitelikli konut (rezidans): En az
konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi
mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane,
taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme
havuzu gibi hizmetlerinin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva
eden 19 uncu maddede belirtilen yerlerde yapılabilen konut binalarını,
fffff) Yüksek yapı: Bina yüksekliği 21.50 metreden
veya yapı yüksekliği 30.50 metreden fazla olan binaları (Bina yüksekliği
51.50 metreden veya yapı yüksekliği 60.50 metreden daha yüksek olan binalar
çok yüksek yapılardır.),
ggggg) Zemin kat: İmar planı veya bu Yönetmelikte
öngörülen kat adedine göre en altta yer alan ve su basman kotunun
üzerindeki katı,
ğğğğğ) Zemin terası: İrtibatlı olduğu katın
seviyesini aşmayan, tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden itibaren en
fazla 1.50 metre yükseklikte olan, bağımsız bölümlerin parçası veya binanın
ortak alanı olarak kullanılan, döşeme altında kalan kısmı doldurularak
kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo olarak kullanılabilen,
parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3.00 metreden, ön bahçelerde imar
planında veya ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinde aksine bir hüküm yok
ise 3.50 metreden fazla yaklaşmayan ve yapı kitlesinin en fazla iki
tarafını çevrelediği terasları,
hhhhh) Zemin ve temel etüt raporu: Her bir parsel
için ayrı ayrı olmak üzere, yapının temel ve statik hesaplarının
yapılabilmesi için zemin araştırma verileri ile geoteknik değerlendirmeleri
içeren Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde hazırlanan
raporu,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Genel İlkeler
Genel
İlkeler
MADDE 5 – (1) Uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti
sorunlu olan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.
(2) Alt kademe planların, üst kademe planların
kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst
kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe
planları onaylayan kurum ve kuruluşlar, alt kademe planları en geç altı ay
içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe
planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin
on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan
uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar
alt kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale
getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu
alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan
planlarda yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir.
(3) İdarelerin imar yönetmeliklerinde, uygulama
imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının işlevini değiştirecek
düzenleme getirilemez.
(4) Bu Yönetmeliğin alan kullanım tanımlarında
belirtilen işlevler imar planlarında daraltılabilir; ancak genişletilemez.
(5) Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli
alanı üzerinden yapılır. İmar parsellerinin değişikliğe konu olup da kamuya
terk edilmesi gereken alanlar içermesi ve bu alanların kamuya bedelsiz
terkine ilişkin imar planında hüküm olması halinde taban alanı ve emsal
hesabı, imar planında belirtilen hükümlere göre yapılabilir.
(6) Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama
imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme
mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı
geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.
(7) Uygulama imar planlarında, parselasyon
durumları ve bina kitle ölçüleri verilmediği takdirde, şematik gösterimler
imar planlarının hükümlerinden sayılmazlar.
(8) 22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar
yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı;
parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak; 27/11/2007
tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması
zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın
merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın
güvenlik holünün 6 m²’si, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar,
yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor,
sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda
düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium
boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı ile binaların bodrum
katlarında yapılan;
a) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,
b) Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler,
bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları,
jeneratör ve enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili
mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,
c) Konut kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının %
10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının % 50’sini aşmayan
depo amaçlı eklentiler,
ç) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın
konutlarda 150 m²’si, konut dışı yapılarda 300 m²’si,
d) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak
alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22 nci maddede
belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar,
e) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki
çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si,
bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.
(9) Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak
yapılara; imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata
aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat fenni mesuliyeti ve her türlü
sorumlulukların bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin
belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre yapı ruhsatı, ilgili kamu
kurumlarının geçici kabulünü müteakip yapı kullanma izin belgesi talep
üzerine ilgili idaresince düzenlenir.
(10) İmar planlarında su taşkın alanları için
Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü veya su ve kanalizasyon idareleri
tarafından su taşkın analizi yapılarak belirlenen kret kotuna 1.50 metre
ilave edilerek tespit edilen kotun altı iskân edilemez. Hiçbir şekilde bu
seviyenin altında otopark giriş-çıkışı, kapı ve pencere gibi herhangi bir
boşluk bırakılamaz ve açılamaz. Tereddüde düşülen konularda Devlet Su
İşleri Genel Müdürlüğü veya ilgili su ve kanalizasyon idaresinin görüşüne
göre uygulama yapılır.
(11) Yeni yapılacak binalarda uygulama imar
planında veya planda olmaması halinde bu Yönetmelikte gösterilen kat adedi
veya bina yüksekliği aşılamaz. Hiçbir koşulda hava mânia kriterleri
aşılamaz, planda veya planda belirtilmemişse bu Yönetmelikte belirtilen kat
adedi, kat yükseklikleri azaltılmak suretiyle arttırılamaz, bu suretle yapı
yoğunluğu artırılamaz.
(12) Bir parselin bulunduğu imar adasına ait
parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil
edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.
(13) Koruma amaçlı imar planlarında parselasyon
planı yapılması mümkün olmayan durumlar hariç olmak üzere, imar adasında
parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit
yapılamaz.
(14) İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel
oluşturulamaz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez.
Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan
parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak, 1/10/2017
tarihinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan,
fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere komşu
parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh
konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.
(15) İlgili idareler; imar planlarında açıklanmamış
ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda ihtiyaca ve civarın karakterine
göre uygulanacak şekli takdire, ayrıca uygun gördüğü yerlerde meclis kararı
alarak yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması, yöresel malzeme
kullanılması ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk
getirmeye yetkilidir.
(16) Kanunun 4 üncü maddesi kapsamına giren özel
kanunlarda aksine bir hüküm bulunmayan hallerde bu Yönetmelik hükümleri
uygulanır.
(17) Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve
gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi
için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin
götürülmüş olması şarttır.
(18) İlgili kurum ve kuruluşların, yerleşme
alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili gerekleri ivedilikle
yerine getirmesi zorunludur.
(19) Devletin güvenlik ve emniyeti ile harekât ve
savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden yapılar için hazırlanacak ve
onaylanacak projelere ilişkin uygulamalar, öncelikle Kanunun 4 üncü maddesi
kapsamında imzalanan protokol hükümlerine göre yapılır. Bu yapılar için bu
Yönetmeliğin dördüncü ve beşinci bölümünde belirtilen ölçü ve hükümlere
bağlı kalınması mecburiyeti yoktur.
(20) Yapı ruhsatı talep edilen projelerde ayrıca;
afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, sığınak, asansör, yapı
malzemeleri, gürültüye karşı korunma, ısı ve su yalıtımı, yapı denetimi, iş
güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki yapıya ilişkin
hükümler içeren mevzuata da uyulur.
(21) Hazırlanan projelerin öncelikle bu Yönetmelik
ve bu Yönetmelikte atıfta bulunulan mevzuatın hükümlerine uyulmak kaydıyla
Türk Standardları Enstitüsü (TSE) standartlarına uygun olarak hazırlanması
zorunludur.
(22) İlgili idare, erişilebilirlik mevzuat ve
standartlarında getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür.
Sahanlık, kat sahanlığı, ara sahanlık, merdiven, asansör, kapı ve koridor
ölçüleri, rampa eğimleri, genişlikleri ile korkuluk ve küpeşteleri gibi
bina içi erişimle ilgili mekânların ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen
ölçülerden az olmamak üzere, erişilebilirlik standartlarına uygun olarak
düzenlenir. Yapılı çevrede erişilebilirlik standartlarına uygun
yönlendirme, bilgilendirme ve işaretlemelerin yapılması zorunludur. Ayrıca
ilgili idare, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak engellilerle ilgili
gerekli önlemleri almaya yetkilidir.
(23) İlgili idareden yol kotu belgesi ile yapı
ruhsatı veya kazı izni alınmadan, tabii zeminde hiçbir şekilde kazı veya
dolgu yapılamaz.
(24) Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni alınmış
yapılarda ruhsat eki projesine aykırı olarak bodrum katları açığa çıkarmak
üzere kazı ve tesviye yapılamaz. Aksi takdirde Kanunun ilgili hükümlerine
göre cezai işlem yapılır.
(25) Her müstakil konutta en az; 1 oturma odası, 1
yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri ve
1 tuvalet bulunur.
(26) Açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını
artırmak amacıyla kot alınan nokta tespit edilemez. Kot alınan noktanın
tespitinde bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak silüetinin korunması
esastır. Yoldan kotlandırılan ve bina arka köşelerinin zemin hizasındaki
kotu yola göre 3.50 metreden daha düşük olan binalar 11 inci madde
hükümlerine göre kademelendirilir.
(27) Kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri
bırakılması, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesisi zorunludur.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsalara
İlişkin Hükümler
Parsel
büyüklükleri
MADDE 6 – (1) İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde
imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde
edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut
yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması
mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde
tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında 7. maddede belirtilen şartlar
ihlâl edilemez.
Parsel
genişlikleri ve derinlikleri
MADDE 7 – (1) Parsel genişlikleri;
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: 6.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 6.00
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 6.00
metreden,
az olamaz.
2) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: 9.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 9.00
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 9.00
metreden,
az olamaz.
3) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: 12.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 12.00
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 12.00
metreden,
az olamaz.
b) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük
sanayi bölgelerinde:
1) Bitişik nizamda: 5.00 metreden,
2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 5.00
metreden,
3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
5.00 metreden,
az olamaz.
c) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
ç) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
d) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
e) Bu fıkradaki ölçülerin tespitinde, köşe başına
rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin
edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
(2) Parsel derinlikleri:
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: 13.00 metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + 13.00
metreden,
az olamaz.
b) Yalnız 1 Katlı İş yeri Yapılacak, Ticaret ve
Küçük Sanayi Bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: 5.00 metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + 5.00
metreden,
az olamaz.
c) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
ç) Akaryakıt İstasyonlarında 30.00 metreden az
olamaz.
d) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
(3) Parsel alanları, konut dışı kentsel çalışmaları
alanlarında 2000 m2’den az olamaz.
(4) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
İfraz ve
tevhit
MADDE 8 –
(1) İmar planlarına göre yol,
meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ve resmi
kurumlara ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının
ifrazına veya tevhidine izin verilemez. Bir kısmı, kamu hizmeti ve
tesislerine ayrılan yerlere rastlayan parsellerin bu kısımları kamu eline
geçmedikçe ayrı bir parsel olarak ifrazına izin verilemez.
(2) Ancak kamu hizmet, tesis ve alanlarına ayrılan
kısımlarından geriye kalan parçalar imar planı ve yönetmelik esaslarına
göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza imar planı ve yönetmelik
esaslarına uygun olduğu takdirde bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.
(3) İmar planları ile belirlenen donatı alanları
ile imar istikameti önünde kalan kısımlar kamu eline geçmeden imar
uygulaması yapılamaz.
(4) İmar planına göre kapanması gereken yol veya
çıkmaz sokaktan mahreç alan veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası
ortasında kalan parseller ifraz edilemezler.
(5) Cephe aldığı yolu imar planı ile kapanan
parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi
yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir
parsel olarak değerlendirilemez.
(6) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin
gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden
bu hizmet ve tesisler için parsellerin lüzumlu parçalara ayrılmasını
sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi
değildir.
(7) Planda donatı alanına ayrılmış olan yerlerde
kamu mülkiyetine geçen parsel veya parsellerin plandaki fonksiyonuna uygun
olarak bina yapılması için yeterli büyüklüğe sahip olması halinde ilgili
kurumdan uygun görüş alınması şartıyla diğer parsellerle tevhit şartı
aranmadan uygulama yapılır.
(8) İmar parselasyon planı tamamlanmış olan
yerlerde yapılacak ifraz veya tevhitlerin bu planlara uygun olması şarttır.
(9) İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel
oluşturulamaz.
(10) İfrazla oluşan parsellerin bina taban alanları
toplamı, ifrazdan önceki bina taban alanları toplamını geçemez.
(11) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya
yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen
parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin
kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
(12) Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile
farklı yükseklik kararı getirilmiş imar parselleri tevhit edilemez.
(13) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden
farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan
parseller tevhit edilemez. Ancak; İmar planı gereği kullanımı zemin katı
ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut
olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir.
(14) İmar planlarında iskan dışı alanlarda kalan
kadastral parsellerde yapılacak ifrazların, belediyece tespit edilecek
ölçülerinin, ifrazdan sonra elde edilecek beher parselin 5.000 m2’den daha
küçük ve trafiğe açık kadastral bir yola cephesinin 25.00 metreden daha az
olmayacak şekilde tespiti mecburidir.
(15) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik
parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının
düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı
değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları
aranmaz.
(16) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan
parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay
içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde
resen tevhit ve ifraz yoluyla çözüme yönelik işlem yapmaya ilgili idare
yetkilidir.
(17) Bir parselde birden fazla bina olması halinde
veya hisseli imar parsellerinde bir hissedara ait bina bulunması halinde
binanın bulunduğu hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme ve ifraz,
tevhiden ifraz işlemlerinde de bu Yönetmelikte geçen asgari ifraz şartları
aranmaz.
(18) İfraz hattı bir parseli böldüğünde parselin
geri kalan kısmı müstakil yapılaşmaya elverişli değilse ifraz hattı parsel
sınırı kabul edilir.
(19) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet
alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi
tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili
idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması
yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf
tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak,
a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda
kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,
b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan
olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan
kısımları,
c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp
tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve
Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak,
ifraz edilebilir.
(20) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında
aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı
belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı
dikkate alınarak gerçekleştirilir.
(21) İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı
bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanılabilmesi amacıyla;
ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı
korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı
uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına
bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece
onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen
gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak, parsellerin bahçelerinde ağaç
yetişmesine olanak sağlayacak yeterli derinlikte toprak örtüsü bırakılmak
kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir.
(22) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar
dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek
ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların
estetiği ve sokak silüetini ile ada içi boşluğu bozmayacak şekilde olduğu
ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
Parsele
ilişkin hükümler
MADDE 9 – (1) Parselasyon planına göre müstakil yapı
yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet
değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için parselasyon planının tamamının
tapuya tescil şartı beklenmez.
(2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale
getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya
kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu
gibi kullanılmasına izin verilir.
(3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere
rastlayan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik hükümlerine göre yapı
yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri
tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(4) Her iki yanındaki komşu parsellerin mevzuatına
uygun olarak yapılaşmış olması veya bir tarafındaki komşu parselin
mevzuatına uygun olarak yapılaşmış ve diğer tarafında plana göre yol
bulunması nedeni ile müstakil kalan ve asgari parsel büyüklüklerine uymayan
parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine
uygun yapı yapılmasına izin verilir.
(5) Durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine uymadığı
halde ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen miktarlardan az olmakla beraber,
asgari piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile bina cephesi bitişik nizamda
4.00 metre ayrık nizamda 6.00 metreden az olmamak kaydıyla parsel
büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da
izin verilebilir. Bu uygulamalar sırasında birden fazla yoldan cephe alan
parsellerde yapılacak binanın diğer yol cepheleri 4.00 metrenin altına
düşürülemez, bina yüksekliği 9.50 metreyi geçemez.
(6) Durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine de uymayan
parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel düzenleninceye kadar yönetmelikte
belirtilen asgari piyes ölçülerini sağlamak koşuluyla en fazla Y= 6,50
metre irtifada yapı yapılmasına da izin verilebilir.
(7) Balta ifraz niteliğinde oluşmuş ve parsele 3.00
metreden az olmamak şartı ile mahreç sağlayan parsellerden yapılanmaya
uygun olanlarına plan şartlarında yapılanma izni verilir.
(8) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen
hallerde ayrık nizam uygulanır.
(9) Birden fazla yapının inşa edilebileceği ve
1/10/2017 tarihinden önce onaylanmış olan uygulama imar planı kararı ile
serbest nizam kararı verilen parsellerde, komşu parsellerde yer alan ve bu
parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla,
sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok veya bitişik
nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir.
(10) Bitişik ve Blok nizam parsellerde;
a) Bahçe mesafelerine göre bina derinliğinin 7.00
metreden daha az kaldığı parsellerde, arka bahçe herhangi bir noktada 2.00
metreden ve iki bina arasındaki arka bahçe mesafeleri toplamı 4.00 metreden
az kalmamak şartı ile bina derinliği 7.00 metreye kadar arttırılmasında
ilgili idaresi yetkilidir. Uygulama imar planında aksine bir hüküm
bulunmuyorsa bina derinliğinin 7.00 metreden az çıkması ruhsat
düzenlemesine engel değildir.
b) Ada içindeki istisnai derinlikteki bir parselde
yapılacak binanın aynı sıradaki diğer bina derinliklerini aşması ada içi
boşluğu bölücü nitelikte yapılaşmaya izin verilemez.
c) Köşe başına rastlayan parsellerde bina derinliği
parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek
derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara göre verilen bina
derinliklerinin ada köşesindeki bir veya daha fazla parselin ada içi
boşluğu ile irtibatını kesecek ölçüde olması halinde bu parsellere verilen
derinliklere bakılmaksızın asgari aydınlıkla parsel tamamında bina izni
verilebilir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapılaşmaya
İlişkin Hükümler
Yol
genişliklerine göre bina kat adetleri
MADDE 10
– (1) 1/10/2017 tarihinden önceki
mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri
belirtilmemiş parsellerde;
a) Bina kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları
aşmamak üzere belirlenir:
Konut,
ticaret ve karma Sanayi
bölgelerinde
İmar Planına göre kullanım bölgelerinde Kat adedi
Yol genişliği (metre) kat adedi (Bodrum kat hariç) (Bodrum kat hariç)
Yol ≤
7.00 2 1
7.00
< Yol ≤ 10.00 3 2
10.00
< Yol ≤ 12.00 4 2
12.00
< Yol ≤ 15.00 5 2
15.00
< Yol ≤ 20.00 6 2
20.00
< Yol ≤ 25.00 8 3
25.00
< Yol ≤ 35.00 10 3
35.00
< Yol ≤ 50.00 12 4
50.00
≤ Yol >12 4
b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri,
parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya
planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark,
demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği esas alınır.
c) Bu maddede belirlenen bina yükseklikleri;
herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin
görünüşünü bozması halinde, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu kararına göre
azaltılabilir.
ç) Mevcut imar planlarında;
TAKS +Y(Yükseklik)
KAKS
Blok boyutları + Y(Yükseklik)
maddelerinin en az birini sağlaması zorunludur. Bu
şartlardan hiçbirinin olmaması durumunda yeni bir plan kararı alınana kadar
uygulama yapılamaz.
d) Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya
yaptırılacak yapılar için imar planlarında eğitim ve sağlık tesisleri ile
sosyal ve kültürel tesisler, resmi ve dini tesisler gibi kamu alanlarına
ayrılmış ancak yapılanma koşulları belirlenmemiş ise ayrık yapı nizamı
şartlarında net parsel alanı üzerinden bodrumlar hariç KAKS (emsal) 3’ü
geçmemek, plan notları ve yönetmeliğin ilgili diğer hükümlerine uymak
şartıyla, bina ebat ve yüksekliklerinin projesinde belirlendiği ilgili
idarece onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılabilir.
Binalara
kot verilmesine ilişkin esaslar
MADDE 11
– (1) İmar planlarında aksine bir
hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.
(2) Binalara kot verilirken binanın yola olan
mesafesine bakılır. Yola olan mesafenin, bina köşe noktalarına göre
farklılık gösterdiği hallerde binanın yola en yakın noktası esas alınır.
(3) Binanın yola olan mesafesi; 6.00 metreden az
ise yoldan, 6.00 metre veya fazla ise tabii zeminden kot verilir.
(4) Birden fazla yola cephesi olan parsellerde yola
olan mesafeler 6.00 metrenin altında ise daha yüksek kottaki yol esas
alınır. Yola olan mesafelerden birinin 6.00 metrenin altında, diğerinin ise
6.00 metre veya üstünde olması halinde yakın mesafeli yol esas alınır.
(5) Yol kenarında en az 1.50 metre yükseklik ile
başlayarak set teşkil eden parsellerde kot; ilgili idarenin imar birimince
yapı adasının tamamının, civarın karakterine ve silüete etkisine göre etüt
edilerek bu madde hükümleri çerçevesinde belirlenir.
(6) Bir parsele birden fazla bina yapılması halinde
her bina müstakil değerlendirilerek bu madde hükümlerine uygun olarak kot
verilir.
(7) Tabi zeminden kotlandırılan parsellerde; zemin
kat taban kotunun tabi veya tesviye edilmiş zeminden en fazla 3.50 metre
yükseldiği noktalarda 12. maddenin 4. 5. 6. 7. ve 8. fıkralarına göre
kademelendirme yaptırılmasında ilgili idaresi yetkilidir.
(8) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış
yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan
binalara kot verilemez.
Yoldan
kotlandırma
MADDE 12
– (1) Kot alınacak yolun yüksek
tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki kaldırım üstünden kot verilir.
(2) Kaldırımı yapılmamış yollarda yol seviyesinin
0.18 metre üstünden kot verilir.
(3) Açılmamış veya kaplaması yapılmamış yollarda
yol profili ile belirlenen kırmızı kotlar esas kabul edilir. Kırmızı kot
tespiti, yapı ilgililerinin müracaatı üzerine 10 gün içerisinde ilgili
idarece yapılır.
(4) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı
zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre
yükseldiği noktalarda bina üstten bir kat kademelendirilir. Her bir
kademenin boyu 6.00 metreden aşağı olamaz.
(5) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 6.00
metreden aşağı olamaz. Son kademenin 6.00 metreden az olması durumunda bir
önceki kademe seviyesine uyulur.
(6) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük
olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden
daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca dördüncü ve
beşinci fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.
(7) Kademe boyunun yeterli gelmemesi sebebiyle
kademe yapılması gerekli olmayan köşe başı veya iki yola cephesi bulunan
parsellerdeki binalarda her halükarda en az 3.00 metre önce kademe
yapılarak komşu parsel veya diğer sokak şartlarına uydurulacaktır.
(8) 30.00 metre ve altında olan bina cephe ve
derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki hükümlere göre
yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar ve her bir kademe boyu 3.00
metre olmak üzere, bina cephe ve derinlikleri ayrı ayrı değerlendirilerek
binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden geriye çekilmek
suretiyle de kademe uygulaması yapılabilir.
Tabii
zeminden kotlandırma
MADDE 13
– (1) Düz ya da yol kotuna nazaran
tabii zemini alçalan parsellerde kot bina ön cephesi tabii zemin kotlarının
aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
(2) Yol kotuna nazaran tabii zemini yükselen
parsellerde kot bina köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının yola göre 3.00 metreden yüksek
olması durumunda, tabii zemin kotu, ilgili idarenin imar birimince yapı adasının
tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.
Bahçe
tesviyelerine ilişkin esaslar
MADDE 14
– (1) Genel olarak, zemin kat
taban kotu binaların kot verilen ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20
kotunun da üzerine çıkamaz.
(2) Tabii zemin ve yol kotları belirlenip,
belediyece tasdik edilmedikçe kazı veya dolgu yapılamaz.
(3) Tabii zemin veya bu Yönetmelik hükümlerine göre
tesviye edilmiş zemin hiçbir şekilde bağımsız bölüm oluşturmak maksadıyla
hafredilemez.
(4) Binaların yola bakan cepheleri ile yola kadar
olan kısımda tabii zemin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin altına
düşürülemez.
(5) Birden fazla parselin bütünleşik olarak
projelendirildiği durumlarda, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısımlar, ön cephe, arka cephe ve yan cephelerin tesviye hükümleri esas
alınarak otopark giriş çıkışlarını sağlamak şartıyla kendi içerisinde
kademelendirilerek tesviye edilebilir.
(6) Tabii zeminden kot alan yapılarda, kot alınan
noktaya göre ve yapının arsaya oturduğu alanın sınırlarından en çok 3.00
metre mesafede tesviye yapılabilir.
(7) Bir parselde birden fazla bina bulunması
halinde; binalar arasındaki zeminin uyumluluk açısından tetkik edilerek,
imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre tesviye edilmesinde ilgili
idare yetkilidir. Ancak; bu durumda parselde yapılan tesviye neticesinde
bodrum kat açığa çıkartılamaz ve parselde birden fazla kademe yapılması
gerektiği durumlarda iki kademe arasındaki yükseklik farkı 3.00 metreden
fazla olamaz.
(8) Bahçe tesviyelerinde oluşacak kademelerde çevre
binaların, parseldeki binanın ve bahçelerdeki yaşam alanlarının güvenliğini
sağlayacak şekilde, teraslama, istinat duvarı ve benzeri uygulamalar
mühendislik esaslarına göre projelendirilerek yapılır.
(9) Ön, yan ve arka bahçeler ile kademelerin,
birbiri ile veya yol ile bağlantısını sağlayacak merdiven veya rampa
düzenlenir.
(10) Bahçe tesviyelerinde engelliler için
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması zorunludur.
(11) Bahçe girişinden bina girişine kadarki
güzergâhta yer alan eğimlerin %5’ten fazla olması durumunda öncelikle 32
nci maddede yer alan ölçü ve özelliklerde rampa düzenlenir. Rampa
yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda erişilebilirlik mevzuat ve
standartlarına uygun diğer tedbirler alınır.
Ön
bahçelerin tesviyesi
MADDE 15
– (1) Yoldan kot alan parsellerde;
a) %15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde
tesviye edilir.
b) %15’ten fazla eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya
kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok 0.15 metre kot
farkı olmak üzere tesviye edilir.
(2) Bina yol cephe hatları ile yollar arasında
kalan bahçeler yola doğru en fazla %2 meyil verilerek tesviye edilir.
(3) Köşe başı parsellerin yol cepheleri bina cephe
hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye
edilir.
(4) Otopark giriş rampası eğimleri, istinat duvarı,
korkuluk ve benzeri gerekli güvenlik tedbirleri alınmak ve ilk 2.00 metresi
%15 eğimi geçmemek kaydıyla parsel sınırından itibaren başlatılabilir.
(5) Otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel
yapılamaz.
Yan
bahçelerin tesviyesi
MADDE 16
– (1) Arka bahçe tesviye kotunun
±0.00 kotundan düşük olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler
arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde arka bahçe tesviye
kotunun altına inilmemek koşuluyla tesviye yapılabileceği gibi
kademelendirme de yapılabilir.
(2) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan
yüksek olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum
sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde ±0.00 kotunun altına inilmemek
koşuluyla tesviye edilebileceği gibi kademelendirme de yapılabilir.
(3) Birbirinden farklı kotlardaki yollardan cephe
alan köşe başı parsellerde; ön bahçelerdeki en düşük kot seviyesinin altına
düşülmemek şartıyla, ön bahçeye uyumlu tesviye yapılmasında ilgili idaresi
yetkilidir.
Arka
bahçelerin tesviyesi
MADDE 17
– (1) Tabii zemini ±0.00 kotunun
üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. Ancak,
kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin
+2.00 kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka
cephesinden itibaren 3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir.
(2) Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun altında kalan
arka bahçelerde bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine kadar kazı
yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka
köşe noktası arasındaki kot farkının 1.00 metreden fazla olması durumunda,
bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir.
(3) Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve
(±0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
(4) Bitişik nizam ya da imar planında ada bütününde
bitişik olarak belirlenmiş blok nizam yapılarda, arka bahçedeki tabii zemin
kotu kot alınan ±0.00 kotuna göre -1.80 metre kotunda hafredilebilir.
Bodrumlar
MADDE 18
– (1) Düz veya eğimi az olan
arazilerde yapılan konut binalarında su basmanın en az 1.00 m yapılması
şartıyla 1. bodrum kat iskân edilebilir. Ayrıca her türlü yapı nizamında,
imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde konut binalarında
toprağa dayalı bodrum katlarda; zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve
bir yatak odasının açığa çıkan dış duvarları en fazla (1.00) metre
gömülmesi ve pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve
havalandırılmalarının sağlanması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı
tedbirlerin alınmış olması şartıyla arazi meyili nedeniyle açığa çıkan
bodrum katlar iskân edilebilir.
(2) Ticari alanlarda yapılan binaların ticari
amaçla kullanılan bodrum katlarında zemine gömülü olmama şartı aranmaz. Bu
tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile engellilerin dolaşımına
olanak sağlayan erişilebilirlik standartlarına uygun rampa, yürüyen bant ve
bunlar gibi önlemler alınır.
(3) İmar planlarında su taşkın alanları için Devlet
Su İşleri Genel Müdürlüğü veya su ve kanalizasyon idareleri tarafından su
taşkın analizi yapılarak belirlenen kret kotuna 1.50 metre ilave edilerek
tespit edilen kotun altı iskân edilemez. Hiçbir şekilde bu seviyenin
altında otopark giriş-çıkışı, kapı ve pencere gibi herhangi bir boşluk
bırakılamaz ve açılamaz. Tereddüde düşülen konularda Devlet Su İşleri Genel
Müdürlüğü veya ilgili su ve kanalizasyon idaresinin görüşüne göre uygulama
yapılır.
(4) Bodrum kapısı tamamen kaldırım üzerinde kalan
fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda, yol
cephesinde bodrum girişi yapılamaz.
(5) Konut alanında kalmakla birlikte, ilgili idare
meclisince yol boyu ticaret kararı alınan yol güzergâhlarında zemin katta,
halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak ticaret yapılabilir.
Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. Bu
piyesler binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.
Ancak, binaların yola cephesi bulunan bodrum katlarına ticari kullanımlı
bağımsız bölüm yapılabilir. Bu bölümlerin üst ve alt kattaki mekânlarla
içten bağlantısı sağlanabilir. Ticari kullanımların altında konut
yapılamaz.
(6) Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış
etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.
(7) Bina etrafında mütemadi kuranglez tesis
edilemez. Kuranglezlerden giriş çıkış yapılamaz. Ancak, yol cephesinde
bulunmayan kuranglezlerinden kaçış amacıyla çıkış tertiplenebilir.
Kuranglezlerde sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış
olması zorunludur.
(8) Arazi eğiminden faydalanmak amacıyla veya
mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir
dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için
tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine
aykırı olmamak şartı ile çeşitli katlarda ve/veya farklı taban ve/veya
tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca, zemin katların binanın
kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde yer
alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes derinliğinin yarısını
aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir.
Ancak bu uygulama sırasında yol cephesinde yer alan piyeslerin cepheden
itibaren en az 3.00 metre çekilerek kademe yapılması gerekmektedir.
(9) Konut binalarında hiçbir şekilde bağımsız bölüm
olarak tertiplenecek umumi depolar ve özel depolara izin verilmez. Ancak
bodrum katlarında daire sahiplerinin ihtiyacını görecek şekilde dışarıya
irtibatı olmamak ve ait olduğu daire alanının % 10’unu aşmamak şartı ile
depo mahalli oluşturulabilir.
(10) Binanın ortak mahalli olarak tertiplenen
depolar bina dışına doğrudan irtibatlandırılmayıp ortak mahalle ve ana
merdivenle irtibatlandırılmak zorundadır.
(11) Katı yakıt kullanan sobalı binaların bodrum
veya zemin katlarında veya teknik olarak bodrum kat tesis edilememesi
durumunda yüksekliği 2.20 metreyi geçmemek üzere bahçelerinde; ortak alan
niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla her bağımsız bölüm
için en az 5 m2, en fazla 10 m2 odunluk, kömürlük veya depolama yeri
ayrılması zorunludur.
Parsel
kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 19
– (1) Bu Yönetmelikte tanımlanan
kullanım alanlarına ilişkin yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir:
a) Merkezi iş alanı: Yönetimle ilgili idari tesis
alanları, iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi ticaret ve finans
tesis alanları, turizm tesis alanları, sosyal kültürel tesis alanları,
ibadet yerleri, park ve benzeri yeşil alanlar, spor alanları kamuya ve özel
sektöre ait eğitim ve sağlık tesisleri alanları, kamuya ve özel sektöre ait
teknik altyapı tesis alanları ile bu alanlara hizmet verecek benzeri
alanlar ve plan kararı ile rezidans alanı ayrılır.
b) Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü
sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda sanayi bölgesine
hizmet verecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
c) Park alanları: Bu alanlarda encümen kararıyla;
1) Açık havuz/süs havuzu, açık spor ve oyun alanı,
genel tuvalet, pergola, kameriye,
2) 1000 m2 ve üzeri parklarda ahşap veya hafif yapı
malzemelerinden yapılmak, kat adedi 1’i, yüksekliği 4.50 metreyi ve açık
alanları dâhil taban alanları toplamda %3’ü, her birinin alanı 15 m2’yi
geçmemek kaydıyla çay bahçesi, büfe, muhtarlık, güvenlik kulübesi ile oyun
alanlarına en az 10 metre mesafede olmak ve etrafı çit ve benzeri ile
kapatılmak koşuluyla trafo,
3) Tabii veya tesviye edilmiş toprak zemin altında
kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında öngörülen yeterli
derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı otopark,
4) 10.000 m2 üzerindeki parklarda, açık alanları
dâhil taban alanları, (2) numaralı alt bentte belirtilenler de dâhil
toplamda %3’ü geçmemek üzere muvakkat yapı ölçülerini aşmayan mescit ile
trafik güvenliği alınarak kamuya ait 112 acil ambulans istasyonu,
yapılabilir.
ç) Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Bu
alanlarda encümen kararıyla;
1) Bodrum katlar dâhil yapı inşaat alanı toplamda
%5’i, her biri için muvakkat yapı ölçülerini aşmayan çok amaçlı salon,
mescit, lokanta, kahvehane, çay bahçesi, büfe,
2) Açık otopark ile tabii veya tesviye edilmiş
toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında
öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı
otopark,
3) Güreş, tenis, yüzme, mini golf, otokros, gokart
ve benzeri spor alanları ve çocuk oyun parkları,
4) Tuvalet, çeşme, pergola, kameriye, mangal,
piknik masası,
yer alabilir.
d) Spor ve oyun alanları: Bu alanlarda;
1) Açık veya tabii veya tesviye edilmiş zeminin
altında olmak üzere kapalı otoparklar,
2) Kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu
edilmeksizin ve ticari ünitelerin toplam alanı, spor tesisi alanının
%20’sini geçmemek koşuluyla seyirci ve sporcuların ihtiyacına yönelik,
büfe, lokanta, pastane, çayhane ve spor faaliyetlerine ilişkin ticari
üniteler,
yapılabilir.
e) Stadyum: Spora ve sporculara ilişkin tesislerin
yanı sıra, kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu edilmeksizin, mescit, açık
ve kapalı otopark, spor tesisi alanının %20’sini geçmemek koşuluyla idari,
sosyal ve kültürel tesisler, çok amaçlı salon, lokanta, pastane, çayhane,
alışveriş birimleri, büfe ve benzeri üniteler yapılabilir.
f) Konut alanı: Bu alanda;
1) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak
teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin;
zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan
cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum
katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın
ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin
otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve
imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük
ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve
kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar
sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini,
muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz
merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme
merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik
hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi,
ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı
hizmetler verilebilir.
2) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak
teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde
ilgili kamu kurumunun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü
alınmak ve ayrıca getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı
karşılanmak kaydıyla müstakil olarak; yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi,
kreş, ticari katlı otopark binaları ile gelişme alanları haricinde özel
sağlık tesisi, özel eğitim tesisi yapılabilir. Konut alanlarında (1)
numaralı alt bentte belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi
yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak
konut kullanımından çıkarılması gerekir.
3) Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin konut
binası yapılıncaya kadar açık otopark, bahçe düzenlemesi ve peyzajı
yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir.
4) Yol boyu ticaret olarak belirlenenler de dâhil
konut alanlarında kalan parsellerin araç giriş çıkışından kaynaklanan
trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit hakkı almak
koşuluyla otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı ile
kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir.
g) Ticaret alanı: Bu alanlarda;
1) İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans
kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş
merkezleri, konaklama tesisleri,
2) Sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu
gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün
salonu gibi eğlenceye yönelik birimler,
3) İlgili kamu kurumun belirlediği standartları
sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel sağlık tesisleri,
4) İlgili kamu kurumun belirlediği standartları
sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel eğitim tesisleri, kurslar,
etüt merkezleri,
gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar
yapılabilir.
ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret,
Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak
kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut
hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı
alanlardır. Bu alanlarda;
1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı
olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin
veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması
ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması
şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi,
kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla
tayin edilmesi esastır. İmar planında bu oran belirlenmemiş ise, konut
kullanımı emsale konu alanın %20’sini aşamaz.
2) Bu alanlarda ayrıca plan kararı gerekmeden
gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark,
sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.
3) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut
da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut
yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik
alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus
yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış
olması şarttır.
4) Konut, ticaret, turizm alanlarının her biri için
belirlenen plan değişikliği gerektirmeksizin yapılabilecek yapılar, aynı
şartlar çerçevesinde karma kullanım alanlarında da yapılabilir. Ancak bu
durumda, karma kullanımın bir alanı dikkate alınarak yapılacak uygulama
karma kullanımın diğer alanına göre gerekli koşullara aykırılık teşkil etmemesi
gerekir.
h) Sosyal mekânlar: Alışveriş merkezi ve benzeri
ticari kullanımlı binalarda, iş hanı, büro, yönetim binası gibi umumi ve
resmi binalarda, fabrika ve benzeri sanayi tesislerinde, düğün salonu,
lokanta, gazino, sinema, tiyatro, müze, kütüphane ve kongre merkezi, yurt
binaları, spor tesisleri gibi sosyal ve kültürel yapı ve tesislerde, eğitim
yapılarında, hastane ve benzeri sağlık tesislerinde, havaalanı, liman,
terminal, tren garı, metro istasyonu gibi ulaşım yapı ve tesislerinde,
akaryakıt istasyonlarında, oteller ve benzeri turizm tesislerinde,
kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin ihtiyaçlarının karşılanması
amacıyla mescit, bebek emzirme yeri, çocuk bakım ve oyun alanı, yetmiş
beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk
oyun alanı, milli park, tabiat parkı, bölge parkı, mesire alanı, piknik
alanı, açık spor alanları gibi yerlerde ise mescit, bebek emzirme yeri ve
kullanıcı sayısına göre umumi tuvalet için gerekli mekân ayrılır. Bu
mekânların tamamlayıcısı olan; abdest alma mekânları ile diğer gerekli
mekânların, kolay ve erişilebilir bir yerde bu mekânlarla birlikte yer
alması zorunludur.
ı) İbadet yeri: İbadet yerlerinde cami/mescit vasfı
ve görünüşünün önüne geçmemek, gürültü ve kirlilik oluşturmamak, imalâthane
niteliğinde olmamak, gayrı sıhhi özellik taşımamak ve giriş-çıkışları
ibadet yerinin girişlerinden ayrı olmak kaydıyla Diyanet İşleri
Başkanlığınca belirlenecek usul ve esaslara göre dini tesise hizmet veren
ticari mekânlar yapılabilir. Bu mekânların, arazinin durumuna göre en fazla
bir cephesinin açığa çıkması ve dini tesisin taban alanını geçmemesi
esastır.
Taban
alanı
MADDE 20
– (1) Tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerinde etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen
yapılarda taban alanı, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış
yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen
alandır.
(2) Uygulama imar planında ölçekli olarak
gösterilen şematik olmayan blok yerleşim çizimleri taban alanı ve çekme
mesafelerini gösterir.
(3) Uygulama imar planında belirlenmemişse bu
Yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre belirlenen taban
alanının küçük olanı uygulanır.
(4) Tamamen toprağın altında kalan kısımları hariç,
kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, hiçbir şekilde
taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.
(5) Taban alanı, net imar parsel alanı üzerinden
uygulama imar planıyla veya planda belirlenmemiş ise bu Yönetmelikle
belirlenir.
(6) Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde
planla veya bu Yönetmelikle öngörülen taban alanının dışında, bu
Yönetmelikle izin verilenler hariç yapı yapılamaz.
(7) Planlarda blok ölçüleri veya kitle verilmiş
parsellerde uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa, kitle
ölçüleri yapının tabii veya tesviye zeminin üzerinde kısmen veya tamamen
açığa çıkan, açık ve kapalı çıkmalar hariç bütün katlarının ölçülerini
ifade eder.
(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;
a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin
seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı
sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen;
kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,
c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya
bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya
sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,
ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan
bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi
kulübeleri,
d) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu
içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile
yangın güvenlik holleri,
e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör
boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları,
şaftlar,
f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma
tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve
geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,
g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak
üzere kanopiler ve arkatlar,
ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki
kısımları,
h) Açık otoparklar,
ı) Giriş saçakları (markizler).
Katlar
alanı
MADDE 21
– (1) Katlar alanı; bodrum kat,
asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen
bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki
alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar deyiminden; konut, işyeri,
eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye
veya ibadet etmeye ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22
nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine
konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa
çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje
değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal
değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil
bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.
Katlar
alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar
MADDE 22
– (1) 5 inci maddenin sekizinci
fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;
a) Emsal ve %30 hesabına dâhil olmayan alanlar;
1) 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar
Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz
normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari
ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6m² si,
2) Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar,
3) Yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık
otoparklar,
4) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları
gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar,
5) Alışveriş merkezlerinde yapılan atrium
boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı,
b) Bodrum katlarda yapıldığı takdirde emsal ve %30
hesabına dâhil olmayan alanlar;
1) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,
2) Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler,
bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları,
jeneratör ve enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili
mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,
3) Konut kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının
%10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının % 50’sini aşmayan
depo amaçlı eklentiler,
4) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın
konutlarda 150 m2’si, konut dışı yapılarda 300 m2’si,
5) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak
alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve bu maddede belirtilen
tamamen gömülü ortak alanlar,
6) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki
çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si,
c) %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar;
1) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin
seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
2) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı
sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen;
kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,
3) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya
bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya
sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,
4) 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,
5) Asgari ölçülerdeki; asansör boşlukları,
ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,
6) Ana binaya ait trafolar, jeneratör, yağmur suyu
toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri,
7) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak
üzere kanopiler ve arkatlar,
8) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki
kısımları,
9) Giriş saçakları (markizler),
10) Su sarnıcı, gri su toplama havuzu, otopark,
sığınak ve tesisat alanları,
11) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile
kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma
yerleri,
12) Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda kapıcı
dairesi,
13) Atrium ve galeri boşlukları,
14) Konut dışı kullanımlarda, ortak alan
niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 m2’si,
15) Konut dışı kullanımlarda; ticari amaç
içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ve çocuk bakım
üniteleri,
16) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan
binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda
sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
17) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma,
havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu
alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör,
ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
18) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan
bodrum katları ile yola cephesi bulunmamak şartıyla kısmen açıkta kalan
bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir
bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen,
yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 1000 m²’yi ve toplamda katlar alanının
% 5’ini aşmayacak şekilde düzenlenen ortak alan niteliğindeki; jimnastik
salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor
birimleri ve depolar,
19) Sitelerde; bloklardan bağımsız müstakil bir
bina olarak düzenlenmek, taban alanına dâhil edilmek üzere en fazla bir
bodrum ve zemin kattan ibaret, toplamda katlar alanının %10’unu ve 1000 m²’
yi geçmemek, bağımsız bölüm oluşturmamak, ticari amaçla kullanılmamak
kaydıyla siteye ait sauna, spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası,
toplantı odası, vb. sosyal tesisler,
20) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan
bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum
katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan
ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut ve ticari kullanımlı
bağımsız bölümlere ait depo amaçlı eklentiler,
21) Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle
kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmalar, iç
bahçeler, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, tek
bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve
asansör önü sahanlıkları,
22) Kat bahçeleri, kattaki teraslar ile çatı arası
piyesi önü teraslar,
23) Mimari projesinde belirlenen kullanım alanları,
katlar alanına dâhil edilmez.
Bahçe
mesafeleri
MADDE 23
– (1) Uygulama imar planında,
aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri;
a) Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe
mesafeleri en az 5.00 metredir.
b) Yan bahçe mesafesi ile kamusal alanlara komşu
olan bahçe mesafeleri en az 3.00 metredir.
c) Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
ç) Yan ve arka bahçe mesafeleri; 5 katın üzerindeki
her kat için 0.50 metre artırılır.
d) Yan ve arka bahçe mesafelerinin hesabında
dikkate alınacak kat adedi katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile
bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder.
e) Bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı
olarak yan ve arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre arttırılmasına ilişkin hükümler
yapıda bulunan her katta ayrı ayrı değerlendirme yapılarak da
uygulanabilir.
f) Uygulama imar planında aksine bir açıklama
getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki
en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise; ön,
yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır.
60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe mesafelerine
0.50 metre ilave edilir.
g) Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde
yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası
arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği
dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması durumunda yükselen blok ile
parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup 60.50 metre yükseklikten
sonra artan her kat için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu maddede
ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük
kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bir parselde birden fazla 60.50
metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe, 20.00
metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her 3.00 metre yükseklik
için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre fazladan
bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt
edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.
ğ) Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde
birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde, bloklar arasında en az
yapının ana kitlesi üzerinde kalan bölümlerinin yüksekliklerine göre bu
Yönetmelikte belirlenen iki bina arasındaki yan bahçelerin toplamı kadar
mesafe bırakılmak zorundadır.
(2) Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında
kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde
olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı
gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir. Ayrıca ön bahçelerde
de tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00
metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar
zorunlu otoparklar yapılabilir.
(3) Ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak
kaydıyla, bina cephesinden itibaren 2.00 metre dışında kalan kısım ön
bahçede açık otopark yapılabilir.
(4) Ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı mekân
oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerine;
a) Kameriye,
b) Pergola,
c) Süs havuzu,
ç) Çocuk bahçeleri,
d) Bina giriş köprüleri,
e) Oyun ve sportif amaçlı bahçe düzenlemeleri,
f) Açık oturma yerleri,
g) Binaya ait Trafo,
yapılabilir.
(5) Tabii zemini yola nazaran set teşkil eden
arsalardan yoldan yüksek olanlarında ön bahçe mesafesi içinde iç yüksekliği
2.20 metreyi aşmayan ve uygun olduğu hallerde esas bina ile irtibatı
buradan sağlanan, civar teşekkülü, yol ve arazi durumu incelenerek esas
binaya ait kapalı setaltı otoparkı yapılmasında ilgili idaresi yetkilidir.
Bu durumda setaltı otopark kapıları dışa doğru açılacak şekilde tertiplenemez.
(6) Ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi
yapılabilir.
(7) Trafo binaları zorunlu hallerde yan ve arka
bahçelerde komşu parsel sınırına minimum 1.00 metre yaklaşmak ve başka
amaçla kullanılmamak şartı ile yapılabilir.
(8) Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet,
sağlık ve spor parsellerinin bahçe mesafelerinde, binanın zemine oturduğu
alanın dışında kalan alanın her 30.00 m2’si için bir ağaç dikilir. Parselin
ağaç dikimine uygun olmaması halinde bu fıkrada belirtilen şarta göre hesaplanan
sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun göreceği, imar planlarında kamunun
kullanımına ayrılmış bir alana dikilir.
(9) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat veya alan
artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara
ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak
tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde, engellilerin de erişiminin
sağlanabilmesi için ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına
en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik
asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 634 sayılı
Kanun uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu
yapılabilir.
(10) Eksik katlı yapı ruhsatı taleplerinde,
uygulama imar planında belirlenen veya uygulama imar planında belirlenmemişse,
bu Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre bu Yönetmelik ile
belirlenen bahçe mesafelerine uyulur.
(11) Mevcut binalarda açık oturma yerleri yapılmak
istenmesi durumunda tüm parsel maliklerinden muvafakat alınması ve ilgili
idarenin öngördüğü veya göreceği zamanda söz konusu ilavenin sökülüp
kaldırılacağına dair taahhütname alınması ile Büyükşehir Belediyesi Kentsel
Tasarım Müdürlüğü’nün uygun görüşü doğrultusunda Belediyesince izin
verilebilir.
Bir
parselde birden fazla bina yapılması
MADDE 24
– (1) Uygulama imar planında
aksine bir hüküm yoksa bu Yönetmeliğin ilgili hükümlerine uyulması kaydı
ile bir parsele, birden fazla bina yapılabilir.
(2) Bir parselde birden fazla binanın
projelendirilmesi halinde, binalar arası mesafe her binanın yüksekliğine
göre yaklaşma mesafeleri ayrı ayrı tespit edilip toplanmak suretiyle
bulunur.
(3) Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri aynı
kullanım kararını ve yapı nizamını haiz imar parsellerini imar adası içinde
tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti
veya kat irtifakı tesis ederler.
Eksik
katlı bina yapılması
MADDE 25
– (1) Planla veya bu Yönetmelikle
belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi
bırakılmak ve ilgili idarenin uygun görmesi, üçüncü ve dördüncü fıkralarda
belirtilen koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının ilgilisine
tebliğ edilmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir. Uygulama imar
planlarında bu uygulamanın yapılmasına ilişkin hüküm olması halinde, ilgili
idarenin uygun görmesi koşulu aranmaz.
(2) Eksik katlı yapılan binalarda yapı ruhsatı,
yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yapılan kısım için
düzenlenir. Daha sonradan tamamlanmak istenmesi halinde, yürürlükteki plan
ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için
enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur.
(3) Eksik katlı binalara imar planına aykırı
olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için; temel ve statik
çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin, plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe uygun olması; otopark, sığınak,
merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanlarının da plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanması ve bırakılması
zorunludur.
(4) Eksik katlı inşa edilen binanın mevcut haliyle
veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata uygunluğunun
sağlanamaması halinde bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin
verilmez.
(5) Eksik katlı binalara yapılacak ilavelerde fenni
mesuliyet, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve enerji
verimliliği konuları da dâhil mevcut yapı ve ilave yapılan kısımları
kapsayan teknik rapor düzenlemek suretiyle yapı denetim kuruluşlarınca
üstlenilir.
Yapılaşmada
idarenin yükümlülükleri
MADDE 26
– (1) İdareler; tasarrufu
altındaki yol, meydan, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler
ile bunlar üzerindeki kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için, TSE
standartlarına ve ilgili mevzuatına göre;
a) Bisiklet yolu, otopark, yönlendirme,
sinyalizasyon, aydınlatma ve ağaçlandırma uygulamalarıyla ve kent
mobilyalarıyla beraber kaldırım ve kavşak düzenlemelerini yapmak veya
yaptırmakla,
b) Reklam ve bilgilendirme levha ile pano
düzenlemelerini yapmak veya yaptırmakla,
c) Topluma açık yerlerde ihtiyaçların karşılanması
amacıyla; büfe, mescit, para çekme makinesi, telefon kulübesi, tuvalet,
çeşme ve benzeri tesislerin kurulmasına ilişkin iş ve işlemleri yürütmekle,
ç) Belirli bir süre için düzenlenen sosyal ve
kültürel etkinlikler için geçici olarak ihtiyaç duyulan altyapıyı ve geçici
olarak talep edilen hafif ve sökülüp takılır malzemeden yapılan fuar,
sergi, sahne ve çadır gibi üstyapının kurulması ve kaldırılması için
gereken izinlerin verilmesine ilişkin iş ve işlemleri yürütmekle ve
güvenlik tedbirlerinin alınmasını sağlamakla,
d) Büyükşehir Belediyesinin ilgili biriminin uygun
görmesi halinde ve gerekli alt yapıların hazırlanması şartıyla; semt
pazarı, açık pazar, otopark vb. yerlerde yılın belirli günlerinde kurban
satış yeri ile kurban kesim yeri kurmakla,
yükümlüdür.
(2) Birinci fıkrada belirtilenlerin ve her türlü
altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya
sirkülasyonunun engellenmemesi, engellilerin erişiminin, can ve mal
güvenliğinin sağlanması zorunludur.
(3) Bu madde kapsamında yürütülen çalışmalarda
tescilli ve tarihi yapılar ile doğal dokunun korunması esas alınır.
(4) Bu maddenin uygulanmasında ana arter yollar ve
meydanlar üzerinde Büyükşehir Belediyesinin ilgili birimlerinin ve Kentsel
Tasarım Müdürlüğünün uygun görüşü alınmak kaydıyla Emlak Müdürlüğünün
teklifi ile Büyükşehir Belediye Encümeni yetkilidir.
Yapıların
estetiğinde belediye yetkisi
MADDE 27
– (1) Belediyeler meclis kararıyla
mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak,
güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile
çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu yetki, bu
Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar için de
kullanılabilir.
(2) Büyükşehir Belediye Başkanlığı uygun gördüğü
ana arter yollar ve meydanlardan cephe alan binalar ile ilgili şehircilik
ve estetik yönünden kurallar getirmeye yetkilidir.
(3) Binanın herhangi bir cephesinden görünen en
düşük kottaki bina yüksekliği 60.50 metreyi geçen yapılar için Büyükşehir
Belediyesinden silüet yönünden uygun görüş alınmadan yapı ruhsatı
düzenlenemez.
(4) 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı
doğrultusunda 1/25.000 ölçekli paftalar halinde Büyükşehir Belediye
Meclisince onaylanacak yapı yüksekliklerine ilişkin silüet meclis
kararlarına uyulacaktır.
Otopark
uygulamaları ve raylı sistem güzergahları
MADDE 28
– (1) İmar planlarında, meydan,
kavşak, yol ve spor alanı gibi kamuya açık alanların zemin üstü kendi
fonksiyonunda kullanılmak şartıyla, tabii zemin altları; ilgili
kuruluşların (Ulaşım Daire Başkanlığı vb.) uygun görüşü alınarak kamuya ait
zemin altı otopark yapılabilir. Otopark uygulamaları Ulaşım Daire
Başkanlığı tarafından giriş ve çıkışlar konusunda alınacak ulaşım ve trafik
düzenleme komisyonu (UTK) kararı ve onaylanacak avan projeye göre
yapılacaktır.
(2) Trafiğin elverdiği yollarda; UKOME ve ilgili
kurumların uygun görüş vermesi halinde kısmen veya tamamen yol boyunca
Büyükşehir Belediyesince açık otopark düzenlemesi yapılabilir.
(3) Katlar Alanı (Emsal Alanı) 10.000 m² veya
toplam yapı alanı 20.000 m² üzeri olan mimari projelerde, giriş-çıkış ve
ulaşımla ilgili diğer hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı
Ulaşım Daire Başkanlığından görüş alınması zorunludur.
(4) Metro koruma bölgesi ve güzergahı üzerinde
bulunan parsellerde metro güzergahı açısından bir sakınca olmadığına dair
Büyükşehir Belediyesi Raylı Sistemler Daire Başkanlığından onay
alınacaktır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yapılara
İlişkin Hükümler
Yapı
ünite fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 29
– (1) Yapıda aşağıdaki
kullanımların bulunması zorunludur:
a) İlgili mevzuatında öngörülen ölçülerde enerji
odası,
b) Merkezi ısıtma sistemli binalarda kazan dairesi
veya kaskat sistemi veya teshin merkezi,
c) Katı yakıt kullanan sobalı binaların bodrum veya
zemin katlarında veya bodrum katı bulunmayan binaların ortak alan
niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla bahçelerinde her
daire için en az 5.00 m2, en fazla 10.00 m2 odunluk, kömürlük veya depolama
yeri,
ç) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik, 25/8/1988 tarihli ve 19910 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Sığınak Yönetmeliği, 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Otopark Yönetmeliği, 5/12/2008 tarihli ve 27075 sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve 6/3/2007 tarihli ve
26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak
Binalar Hakkında Yönetmelikte binada zorunlu olarak bulunması gereken
birimler, asgari ölçülerde yapılır.
Kat
yükseklikleri
MADDE 30
– (1) Kat yükseklikleri uygulama
imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst
kotuna olmak üzere en fazla;
a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre,
asma katlı zemin katlarda 6.00 metre; diğer katlarda 4.00 metre,
b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda;
zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre; diğer
katlar konut ise 4.00 metre konut harici ise 4.50 metre,
c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 4.00
metre,
ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut
bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00
metre, diğer katlarda 4.00 metre,
kabul edilerek uygulama yapılabilir.
(2) Bitişik nizam veya birden fazla parsele oturan
blok nizam veya ikiz nizam verilen bir adada bulunan parsellerin en az
dörtte üçünün yapılaşmış olması halinde mevcut teşekkülün kat yükseklikleri
dikkate alınır.
(3) İmar planı kararı ile asma kat yapılabileceği
belirtilmemiş ise imar planında KAKS (emsal) değeri verilmeyen parsellerde
asma kat yapılamaz. Ancak mevcut durumda; üzerinde, asma katlı ve yapı
kullanma izin belgeli bina bulunan parsellerdeki uygulamalarda bu şart aranmaz.
(4) Tesisat katının yüksekliği normal kat
yüksekliğini aşamaz.
(5) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma
katlar hariç ıslak hacimler (tuvalet, banyo, mutfak) için 2.50 metreden,
diğer alanlar için 2.60 metreden az olamaz. Ancak hava maniası olup planla
kat adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir.
(6) Otel, pansiyon, iş hanı, mağaza, dükkân ve
benzeri işyerlerinin iç yükseklikleri taban döşemesinden tavan altına kadar
2.80 metreden az olamaz.
(7) Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, tuvalet,
kiler, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskân edilmeyen
bodrum katları ile müştemilât binalarında, iç yükseklik 2.20 metreye kadar
düşürülebilir.
(8) Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük,
bodrum katlarda yer alan otoparklar ve benzeri özellik arz eden yerlerin
yükseklikleri bu maddede yer alan hükümlere tabi olmayıp, hizmetin
gerektirdiği şekilde 2.20 metrenin altında olmamak kaydıyla idaresince
tespit ve tayin olunur.
(9) Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema,
tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar, düğün salonu, resmi kurum
ve kuruşlara ait binalar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda
iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre mimari estetik
komisyon kararı ile belirlenir.
Yapı
piyesleri ve ölçüleri
MADDE 31
– (1) Her müstakil konutta en az
aşağıdaki piyesler bulunur:
Piyes Dar
Kenarı Net Alanı
1
oturma odası 3.00
metre 12.0 m2
1
yatak odası 2.40
metre 8.00 m2
1
mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50
metre 3.30 m2
1 banyo
veya yıkanma yeri 1.20
metre 3.00 m2
1
tuvalet 1.00
metre 1.20 m2
(2) 3 veya daha az odalı konutlarda banyo/yıkanma
yeri ile tuvalet aynı yerde düzenlenebilir. Bu durumda alanı 3.60 m2’ den
az olamaz.
(3) Hol ve koridor genişlikleri 1.10 metreden az olamaz.
(4) Mutfak nişi ve oda ile banyo ve tuvaletin aynı
mekânda düzenlenmesi halinde her mekân için öngörülen en az alanların
toplamı kadar alan düzenlenmek zorundadır.
(5) Birinci fıkrada belirtilen bu piyesler ile
koridor ölçüleri engellilerin de kullanımını sağlayacak standartlara ve
erişilebilirlik mevzuatına uygun olmak zorundadır.
(6) Mutfak, oda ve tuvalet/banyo havalandırmaları
aynı boşluğa açılamaz. Ancak, banyo ve tuvalet havalandırmaları aynı
boşluğa açılabilir.
(7) Su depoları ve ıslak hacimlerin altında enerji
odaları teşkil edilemez.
(8) İş yerlerinde bulunması gereken piyesler ve en
az ölçüleri:
a) Dükkân ve büroların dar kenarı 2.00 metreden az
olmamak üzere alanı 6.00 m²’den az olamaz.
b) Alanı 20.00 m2’den büyük dükkânlarda en az bir
adet tuvalet ve lavabo yeri bulunması zorunludur.
c) Alanı 500 m2’den daha büyük dükkânlarda yeterli
sayıda olmak üzere bay ve bayanlar için ayrı ayrı en az birer adet tuvalet
ve lavabo yeri ile özürlüler için en az bir adet tuvalet yeri ayrılması
şarttır.
ç) 2 veya daha fazla bağımsız bürosu olan ve normal
kat alanı 300 m²’yi geçen büro katları için bay ve bayan ayrı olmak üzere
birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile engelliler için tuvalet ayrılması
zorunludur.
d) Özellik arz eden binalarda bu yönetmeliğin kendileri
için belirtilen hükümleri geçerlidir.
Bina
girişleri ve rampaları
MADDE 32
– (1) Bina giriş koridoru
genişliği, ana merdivene ve asansöre ulaşıncaya kadar dış kapı genişliğinden
az olmamak koşuluyla umumi binalarda en az 2.20 metre, diğer binalarda ise
en az 1.50 metredir. Bu mesafeler konutlarda asansör önü ve merdiven önü
sahanlığı 1.20 metre yapılabilir.
(2) Yola bakmayan veya ön bahçe mesafesi en az 4.00
metre olan bina cephelerinden giriş yapılması halinde giriş şeriti
hizasındaki bordür üst seviyesinden en fazla 2.00 metre inilmek veya
çıkılmak suretiyle yapılabilir.
(3) Yoldan doğrudan giriş alan binalarda, girişin
hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz.
(4) İmar planı ile belirlenen bisiklet yolundan ve
cep otoparkından başka yola cephesi bulunmayan parseller, yola cepheli
olarak kabul edilerek uygulama yapılır.
(5) Tabi zeminden kotlandırılan parseller birinci,
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlara tabii değildir. Girişin,
tabi zemine uyumlu olarak düzenlenen merdiven ve rampalarla sağlanması
gerekir.
(6) Bölge kat nizamını bozacak şekilde tesviye
yapılamaz.
(7) Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya
mağaza olarak düzenlenmesi halinde dükkân ve mağaza girişlerinin sadece yol
cephesinden yapılması gerekir.
(8) Döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen,
tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen,
standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
(9) Binalarda ve girişlerinde engellilerin
erişimine yönelik TS 9111 Standardına uyulması zorunludur.
(10) Rampaların kenar korumaları, genişlikleri,
sahanlıkları, korkuluk ile küpeşte ve kaplama malzemeleri engellilerin de
dolaşımına olanak sağlayacak şekilde TS 9111 Standardına uygun yapılmak
zorundadır.
(11) Bina girişlerinde engellilere yönelik ön
bahçede parsel sınırına kadar giriş rampası veya merdivene bitişik dar
kenarı en az 0.90 metre ve alanı en az 1.20 m² engelli asansörü yeri, ya da
mekanik kaldırma iletme platformu yapılır. Aile ve Sosyal Politikalar
Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle engellilerin kullanımı için farklı
uygulama yapılabilir.
(12) Rampalarda ve ara sahanlıklarda kesintisiz
olarak 0.90 metre yükseklikte 1. düzey ve 0.70 metre yükseklikte 2. düzey,
elle tutulduğunda kolay kavranabilecek şekilde 32-45 mm çapında küpeşte
bulunmak zorundadır.
Merdivenler
MADDE 33
– (1) Merdiven kolu ve
sahanlıklar:
a) Merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre hesap edilecek
kaçış genişliğinden az olmamak üzere; 1.20 metreden, taban alanı 120 m2’nin
altında olan ve asansör yapılması zorunlu olan konut yapılarında 1.10
metreden, konutlarda bağımsız bölüm içindeki merdivenlerde 0.90 metreden,
servis merdivenlerinde ise 0.70 metreden az olamaz. Bu merdivenler ahşap
olamaz.
b) Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan
veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin çatıya ve bodrumlara
ulaştırılması zorunludur. Bodrum katlarında ortak alan bulunmayan binalarda
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik şartlarını sağlamak
kaydıyla, ana merdiveninin bodrum katlara ulaşması zorunlu değildir.
c) Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair
TSE standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması
halinde bu madde hükümleri geçerlidir.
ç) Merdivenlerin her iki tarafında da engellilerle
ilgili TSE erişilebilirlik standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte
yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven döşemelerinde ve kaplamalarında da
standartlara uyulması zorunludur.
(2) Merdiven basamaklarının ölçüleri ve
özellikleri:
a) Asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği
0.16 metreden, asansörlü binalarda 0.18 metreden fazla olamaz.
b) Basamak genişliği 2a+b= 60 ila 64 formülüne göre
hesaplanır. Formüldeki a: yükseklik, b: genişliktir. Ancak bu genişlik 0.27
metreden az olamaz.
c) Balansmanlı (dengelenmiş) merdivenlerde basamak
genişliği en dar kenarda 0.10 metre, basamak ortasında 0.27 metreden az
olamaz.
ç) Basamak uçları çıkıntısız (damlalıksız) olmak
zorundadır.
(3) Binalarda son kattaki bağımsız bölümlerle
irtibatlı çatı arası piyeslerine çıkan iç merdivenlerde birinci ve ikinci
fıkralardaki şartlar aranmaz.
(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce
yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu Yönetmelik hükümlerine
göre kat ilavesi yapılması halinde mevcut merdiven ölçüleri ilave katlar
için de aynen uygulanabilir.
(5) Karma kullanımlı binalarda her kullanım için
ayrı merdiven evi düzenlenmesi zorunludur. Bu kullanımların birbirine
dönüştürülmesi durumunda yeni oluşan kullanım için bağımsız genel merdiven
oluşturulmadan tadilata izin verilmez.
(6) Yüksekliği 1.80 metreden az olan merdiven
altları kapatılır.
Işıklıklar
ve hava bacaları
MADDE 34
– (1) Her müstakil ev veya
dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya
hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava
almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma
yeri ve tuvaletlerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da
mümkündür. Ancak tuvalet ve yıkanma yerleri ile odalar aynı ışıklığa
açılamaz.
(2) Işıklıkların;
a) 1 ila 6 katlı binalarda dar kenarı 1.50 metreden
ve alanı 4.50 m2’den,
b) 7 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı 2.00
metreden ve alanı 9.00 m2’den,
az olamaz.
(3) Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü
0.50 x 0.50 m2’dir. Bu alan herhangi bir yapı elemanı (baca, kiriş ve
benzeri) ile daraltılamaz.
(4) Hava bacaları, şönt baca tipi olarak
düzenlenemez.
(5) Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava
bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin
sayısının artması halinde, dörtten fazla her piyes için ışıklık veya hava
bacası ölçüsü aynı oranda arttırılır. Ancak, birinci fıkrada belirtilen
şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu
Yönetmelikte tarif edilen şekilde alması mümkün olan piyeslerden, herhangi
bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava
bacası ölçülerinin arttırılmasını gerektirmez.
(6) Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası, kendi
parseli üzerinde bulunur. Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava
bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanlarının yapılmasına ve
ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.
(7) Işıklık ve hava bacaları, bunlara ihtiyacı olan
kattan itibaren başlatılabilir. Hava bacalarının ve ışıklıkların bitişik
komşu parsele bakan kısımlarının duvar ile kapatılması mecburidir.
(8) Binaların bitişik olması gereken komşu
tarafından boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına
aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina
yüksekliğince kapatılması mecburidir.
(9) Binalarda banyo, tuvalet ve benzeri kullanım
alanlarının havalandırma bacası ile veya mekanik havalandırma ile
havalandırılması zorunludur.
(10) Havalandırma bacalarından elektrik ve doğalgaz
tesisatı geçirilemez.
Bacalar
MADDE 35
– (1) Binaların konut olarak
kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma hacimlerinin en az birinde
ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında, sobalı binalarda
ise biri oturma odası veya salonda diğeri banyoda olmak üzere en az 2 adet
bağımsız ya da şönt duman bacası yapılması zorunludur.
(2) Kaloriferli umumi binaların her katında en az
bir adet duman bacası yapılması gereklidir.
(3) Konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari
kullanımlı bağımsız bölümlerinde birer adet duman bacası yapılması
zorunludur.
(4) Bacaların TSE standartlarına uygun olarak
yapılması zorunludur.
(5) Yapılarda bina yüksekliğine göre uygun
ölçülerde şönt baca yapılabilir.
(6) Kapıcı dairesi zorunlu olan konut binalarında,
evsel atıkların yerinde ayrıştırılmasını teminen ilgili standartlara uygun
atık ayrıştırma bacası için yer ayrılır. Atık ayrıştırma bacası bağımsız
bölümlerin kat sahanlıklarında en az bir adet yapılabileceği gibi her
bağımsız bölüm içinde de yapılabilir.
(7) Atık ayrıştırma bacası tesis edilmesi mümkün
olamayan mevcut binalarda bahçe mesafeleri içinde TAKS ve KAKS’a dâhil
olmaksızın atık ayrıştırma bacası tesis edilebilir.
(8) Şofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları
hayati tehlike arz edecek şekilde yerleştirilemez ve havalandırmadan uzak
olan piyeslerle, banyo ve tuvaletlerde yer alamaz.
(9) Sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek
doğalgaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek, iskân edilebilir bodrum
katlar dâhil 5 katlı binaların mutfaklarında, doğalgazla çalışan her cihaz
için bir müstakil baca yapılır.
(10) Bağımsız bölümlerin mutfaklarında en az bir
adet aspiratör bacası yapılır. Bağımsız bölümlerde düzenlenen soba ve
aspiratör bacaları, standartlara uygun olarak şönt baca şeklinde
düzenlenebilir. 10 katın üzerindeki binalarda aynı baca sistemi yapılmakla
birlikte hermetik cihaz kullanılır.
(11) Kat kaloriferleri kazanı mutfak dışında özel
bir bölmeye konulduğunda, bu mahallin en az 6 m3 hacminde olması, bina dış
cephesinden havalandırılması ve bir müstakil bacasının bulunması gerekir.
(12) Isıtmada denge bacalı sistemde olmayan
doğalgaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın bu maddede
belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.
(13) Elektrik-haberleşme, mekanik, doğalgaz
tesisatları için ortak tesisat bacası kullanılamaz.
(14) Kalorifer daireleri ve bacalar ile ısıtma ve
buhar tesisleri, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak
düzenlenir.
Asansörler
MADDE 36
– (1) İskan edilen kat adedi 3 ve
daha fazla olan binalarda asansör tesis edilmesi zorunludur. Daha az katlı
yapılarda da asansör yapılabilir.
(2) Tek asansörlü binalarda; asansör kabininin dar
kenarı 1.10 metre ve alanı 1.54 m2’den, kapı net geçiş genişliği ise 0.80
metreden az olamaz (TSE standartlarındaki ölçülerin daha büyük olması
durumunda TSE standartlarına uyulacaktır.). Asansör kapısının açıldığı
sahanlıkların genişliği en az 1.20 metre olmak ve asansör kapısı sürgülü
olmak zorundadır. TSE standartlarının bu fıkrada belirtilen ölçü ve
miktarlardan küçük olması halinde; taban alanında yapılaşma hakkı 120
m2’nin altında olan parseller ile tek bağımsız bölümlü müstakil konut
binalarında TSE standartlarına uyulmasına ilgili idaresi yetkilidir.
(3) Mevcut binalarda yapılacak tadilatlarda, bu
madde hükümlerinin ya da TSE standartlarının uygulanmasında idaresi
yetkilidir.
(4) Kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en
az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca, kat alanı 800 m2’den ve
bodrum kat dâhil kat adedi 3’ten fazla olan umumi binalarla, yüksek
yapılarda ve bağımsız bölüm sayısı 20’den fazla olan konut yapılarında
ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere
binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda
asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi
bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata
ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, kuyu
içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından
beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.
(5) 10 kat ve üzeri binalarda asansörlerden en az
bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak dar kenarı 1.20
metre ve alanı 2.52 m2’den, kapı genişliği ise net 1.10 metreden az
olmayacak şekilde yapılır.
(6) Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması,
bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven yapılması şartını
kaldırmaz.
(7) Asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili
hususlarda; bu madde hükümleri de dikkate alınarak, 29/6/2016 tarihli ve
29757 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) ve
TSE standartları hükümlerine uyulur.
(8) Asansörlerin, bodrum katlar dâhil tüm katlara
hizmet vermesi zorunludur. Ancak, yalnızca bağımsız bölüme ait eklenti
bulunan bodrum katlarında asansör kuyusununun devam etmesi şartı ile bu
katlara durak yapılmayabilir.
(9) Asansörlere bina girişinden itibaren
erişilebilirlik standartlarına uygun engelsiz erişim sağlanması zorunludur.
(10) Asansörler, erişilebilirlik standartlarına
uygun gerekli donanımlara sahip olmak zorundadır.
(11) Özellik arz eden binalarda, binanın kat adedi,
yapı inşaat alanı, kullanma şekli göz önünde tutularak asansör sayıları ile
asgari ölçüleri ilgili idaresince artırılabilir.
Köprü
geçişler
MADDE 37
– (1) Konut dışı alanlarda, aynı
parselde bulunan binalar arasında en az 5 kata hizmet edecek (her 5 kat
için en fazla bir adet olmak üzere) şekilde genişliği 3.00 metreden fazla,
tabi zeminden yüksekliği hiçbir noktada 5.00 metreden az olmamak ve geçiş
dışında başka amaçla kullanılmamak koşulu ile köprü geçişler yapılabilir.
(2) Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı
ve Kentsel Tasarım Müdürlüğünün görüşü doğrultusunda, arasından yol geçen
parsellerde bulunan binalar arasında yapılacak bu geçişlerin genişliği en
fazla 4.00 metre, en yüksek yol kotundan kiriş altı net yüksekliği 5.00
metreden az olmayacaktır. Yapılacak bu geçişler başka amaçla
kullanılmayacak olup üzerleri şeffaf malzeme ile kapatılabilir.
(3) Arasından yol geçen parsellerde ilgili altyapı
kurumlarının uygun görüşü alınmak kaydıyla ve idare tarafından gelecekte
yapılacak altyapı yatırımlarına engel olması halinde ilgilisinin hiçbir hak
iddia edilmeksizin kaldırılacağını taahhüt etmesi şartıyla yol altından da
benzer şekilde geçişler yapılabilir.
(4) Yol altından veya üstünden düzenlenecek olan bu
geçişler Ulaşım Daire Başkanlığının gerekli gördüğü yerlerde, kamunun
kullanım ve tasarrufu olacak şekilde alt veya üst geçit olarak
düzenlenecektir.
Akaryakıt
servis istasyonları
MADDE 38
– (1) İmar planlarında akaryakıt
servis istasyonu olarak belirlenen alanlarda istasyonlar arası mesafe ve
diğer kriterlerle ilgili mevzuata uyulması şartıyla; akaryakıt ve servis
istasyonları, CNG otogaz istasyonları, LPG otogaz istasyonları, hidrojen
üretim ve dolum istasyonları yapılabilir.
(2) Yapı yüksekliği 2 katı geçmemek şartıyla;
istasyonların bünyelerinde kullanıcıların asgari ihtiyaçlarını karşılayacak
oto-market, çay ocağı, tuvalet, mescit, büfe, oto elektrik, lastikçi,
yıkama yağlama fonksiyonları yer alabilir.
(3) Yakıt tankı ve borulama sistemlerinin bakım,
tadilat veya onarımlarının, TSE standartları ve ilgili kurumların görüşü
doğrultusunda yapılması zorunludur.
(4) Elektrik enerjisi ile çalışan araçların şarj
edilmeleri için ilgili elektrik kurumunun, olumlu görüşü ile otoparklar,
akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç şarj yeri
yapılabilir.
(5) Akaryakıt istasyonları, ilgili mevzuat
hükümlerine ve ilgili standartlara uyularak yapılır.
Su
depoları
MADDE 39
– (1) Bu Yönetmelikte belirtilen;
a) Çok yüksek yapılarda 30 m3’ten,
b) Umumi binalar ve yüksek katlı yapılarda 15
m3’ten,
c) 10 bağımsız bölüme kadar konut binalarında 3
m3’ten,
ç) Diğer binalarda 5 m3’ten,
az olmamak üzere yapının kullanma amacı, günlük su
ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterler ile ulusal ve
uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri
alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur.
(2) Konut binalarında 10 bağımsız bölümden sonraki
artan her bağımsız bölüm için su deposu hacmi 0.50 m3 arttırılır.
(3) Tüm binalarda su deposunun bulunduğu kat
itibariyle cazibeli akımın mümkün olmadığı durumlarda hidrofor konulması
zorunludur.
(4) Su depoları ve hidrofor, gerekli drenaj ve
yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği
gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında yan ve arka
bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir.
(5) Su depoları, taşıyıcı sistemden bağımsız olarak
betonarme, paslanmaz çelik veya sıhhi şartlara uygun benzeri malzemeden
yapılır.
Sarnıçlar
MADDE 40
– (1) 1000 m2’nin üzerindeki
parsellerde, binaları zemin suyundan korumak, bahçe sulamak, oto yıkama vb.
işlerde kullanmak üzere bir drenaj sistemi oluşturularak çatı ve zemin
yüzeyi sularının tabii zemin altında tesis edilecek bir sarnıçta toplanması
sağlanacaktır. Söz konusu drenaj sistemi ve sarnıç bina ön cephe hattı
gerisinde yan ve arka bahçe mesafeleri içinde düzenlenebilecek ve vaziyet
planında gösterilecektir.
(2) Çatı sularını toplayan yağmur su boruları
yukarıdaki madde de belirtilen sarnıçlara ya da yoldaki yağmursuyu
şebekesine bağlanacak, atık su şebekesine bağlanmayacaktır. Bağlandığı
tespit edildiği takdirde Belediye veya İSKİ tarafından gerekli müdahale
yapılıp bedeli bina sahibinden tahsil edilecektir.
Foseptikler
MADDE 41
– (1) Genel olarak pis su kuyuları
ile foseptikler komşu hudutlarına 5.00 metreden fazla yaklaştırılmaz. Ancak
bahçe mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı nizamına
tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahzur bulunmadığı takdirde bu mesafeleri
azaltmaya veya birkaç komşuya ait foseptikleri bir arada veya bitiştirerek
yaptırmaya belediye yetkilidir.
(2) Binaların en düşük kanal bağlantı kotu altında
kalan pis su deşarjları ise, deşarj pompalarının elektrik kesintisi
durumunda çalışmayacağı göz önünde bulundurularak; boyutları binanın
kullanış şekillerine göre muvakkat depolama imkânını veren ayrı bir rögarda
toplanır ve pompalama sistemi kullanılarak kanalizasyon şebekesine verilir.
Korkuluklar
MADDE 42
– (1) Binalarda; balkon, teras,
galeri boşluğu, sahanlıkların boş kenarları 1’den fazla basamağı bulunan
açık merdivenlerde ve rampalarda, istinat duvarı üstünde, 0.50 metreden
daha aşağıda veya yukarıda teşekkül etmiş bahçelerde, 1.10 metreden düşük
düzenlenmiş bahçe duvarlarında, bulunduğu katın taban döşemesinden itibaren
kotu 0.90 metreden az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren
en az 1.10 metre yüksekliğe kadar teknik gereklere ve standartlara uygun
olarak korkuluk yapılması mecburidir.
(2) Bina son kat açık teraslarında düzenlenen
korkulukların ve parapetlerin 1.10 metresi bina yüksekliğinden sayılmaz.
(3) Korkuluklar, kırılmaz veya kırıldığında
dağılmayan malzemeden ve insan çarpması dâhil, tasarım yüklerini
karşılayacak taşıyıcı malzeme ve montaj sistemleri ile yapılır.
(4) Korkuluklar düşme, kayma, yuvarlanma gibi
sebeplerle insanların can güvenliğini tehlikeye atacak boşluklar
içermeyecek şekilde düzenlenir. Boşluklarda, yük altındaki deformasyonlar
da dâhil, en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin verilir.
Kapı ve
pencereler
MADDE 43
– (1) Bütün yapılarda;
a) Kapı yükseklikleri bina giriş ve dükkân giriş
kapılarında 2.20 metreden, daire, oda ve servis kapılarında 2.10 metreden,
iskân edilmeyen bodrum katlardaki iç kapılar ile müştemilat kapılarında
2.00 metreden az olamaz.
b) Kapı genişlikleri; umumi binaların giriş
kapılarında 2.00 metreden, diğer binalarda 1.50 metreden az olamaz. Ancak,
müstakil konutlar ile bitişik nizam olup cephesi 6.00 metrenin altında olan
konut binalarında bina giriş kapı genişliği 1.20 metreye indirilebilir.
c) Bağımsız bölüm giriş kapılarında 1.00 metreden,
diğer mahallerin kapılarında 0.90 metreden az olamaz. Balkon ve tuvalet
kapıları 0.80 metreye düşürülebilir.
ç) Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak
normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.
(2) Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması
zorunlu hallerde engellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri
eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
(3) Pencerelerde, Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliğine ve TSE standartlarına uyulması zorunludur.
(4) Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu
parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
(5) Asansörlü eşya taşımacılığı için 3 kattan fazla
10 kattan az katlı binalarda her bir bağımsız bölümün en az bir balkonunun
kapısının eni net 0.90 metreden düşük olamaz.
(6) Bağımsız bölümün tuvalet, banyo ve benzeri
ıslak hacimlerinde mekanik havalandırma yapılmadığı takdirde yapılacak
havalandırma penceresinin ölçüsü net 0.30 metre x 0.30 metreden az olamaz.
(7) Atriumlu, galeri boşluklu veya iç bahçeli
tasarlanan binalarda, bu mekânlara bakan pencere veya camekânların
camlarının kırıldığında dağılmayan özellikli olması zorunludur.
(8) Bodrum katlardaki mekânların gün ışığından
faydalandırılması ve havalandırılması amacı ile yapılan pencerelerde sel,
taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması ve bunların
zemin seviyesinden en az 0.10 metre yukarıdan başlaması zorunludur.
Çatılar
MADDE 44
– (1) Çatıların, civarındaki cadde
ve sokakların mimari karakterine, yapılacak binanın nitelik ve ihtiyacına
uygun olması esastır.
(2) Çatı eğimi saçak yapılması halinde saçak
ucundan, aksi halde son kat döşemesinin bittiği noktadan hesaplanır.
Çatılar dış parapet üzerine oturtulamaz.
(3) Çatı şekli; çatı eğimi %45’i ve ulaşılacak
azami mahya yüksekliği 5.00 metreyi geçmemek kaydıyla; ayrık binalarda
kırma, ikili blok binalarda bloğu ile müşterek kırma, iki taraftan da
bitişik binalarda ise ön ve arka cepheye akıntılı beşik çatı kurulacağı
varsayılarak belirlenir.
(4) Azami mahya yüksekliği 5.00 metreyi geçmemek
şartı ile hesaplanacak mahya yüksekliklerini aşmamak ve en çok meyil içinde
kalmak şartıyla çatı şekli serbesttir.
(5) Bitişik nizamda mahya yüksekliği hesabına esas
bina cephesinin 9.00 metrenin altında olması, ayrık nizamda ise binanın
herhangi bir cephesinin 9.00 metrenin altında kalması durumunda; talep
edilmesi halinde mahya yüksekliği 3.00 metreyi geçmemesi şartı ile çatı
eğimini belirlemeye ilgili idaresi yetkilidir.
(6) Bu maddeye göre hesap edilen azami mahya seviyesi
aşılmamak şartıyla; çatı örtüsü saçak yapılması halinde 0.60 metre, aksi
halde son kat döşemesinin bittiği noktadan 0.50 metre içeri çekilmek
suretiyle oluşturulan ve 0.80 metreyi geçmeyen iç parapet üzerinden
başlatılarak gizli dere uygulaması yapılabilir. Bu uygulamalarda yapılacak
dış parapet yüksekliği 0.50 metreyi geçemez.
(7) Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam
binalarda çatı arası piyesi ve çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde
Belediyesi yetkilidir.
(8) Çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti etkilememek
kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik paneller de kullanılabilir.
(9) Merdiven evleri, ışıklıklar, hava bacaları,
alın ve kalkan duvarları üçüncü fıkraya göre belirlenen çatı örtüsü
düzlemlerini en fazla 0.60 metre aşabilir. Ayrıca zorunlu olan tesisatla
ilgili hacimlerin, güneş enerjili su ısıtıcılarının ve çatı pencerelerinin
çatı örtüsünü aşmasına ilgili idarece teknik gereklere göre uygun görülecek
ölçü ve şekilde izin verilebilir. Asansörlü binalarda TSE standartlarına
göre projelendirilecek asansör kulelerinin ve bu bölümlerle birlikte
düzenlenen merdiven evlerinin en az ölçülerdeki bölümlerinin, çatı örtüsünü
aşmasına da izin verilir.
(10) Teras çatılarda 1.10 metre yüksekliğinde
parapet veya korkuluk yapılması zorunludur.
(11) Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu
kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat
sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle
irtibatlı piyesler yapılabilir.
(12) Çatı arasındaki mekânlarda, çatı eğimi içerisinde
kalmak ve fonksiyonunu sağlamak şartıyla asgari yükseklik şartı aranmaz.
Üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan hacimler, ilave kat
döşemeleri yapılmak suretiyle bölünemezler.
(13) Çatı piyeslerinin aydınlatılması amacıyla çatı
örtüsü üzerinde pencereler (güvercinlik) yapılabilir. Bu pencereler saçak
ucundan itibaren en az 2.00 metre çekilerek yapılacaktır. Pencerelerin
mahya yüksekliği hiçbir yerde ait olduğu döşeme üst kotundan itibaren 3.50
metreyi geçemez.
(14) Çatı arasında yapılan piyeslerin terasa açılan
kapı ve pencere dışındaki pencere (güvercinlik) boşluklarının herbiri 1.20
m²’den büyük olamaz. Bu pencereler birbirine eklenerek bant haline
getirilemez ve toplam uzunlukları ait olduğu cephenin 2/5’ ini geçemez.
(15) Yangın güvenliğine ilişkin tedbirler alınmak
şartıyla ve konutlar hariç olmak üzere binaların çatı araları; sergi
salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi fonksiyonlarda ortak
alan olarak kullanılabilir.
(16) Avan proje uygulamalarına ilişkin yapılar;
tescilli yapılar, korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları, anıtsal
yapılar, resmi ve umumi yapılar, sanayi yapıları ile dini yapıların çatı
örtüleri ve bunların yapılacak ya da tamir ve tadil edilecek çatı örtüleri
bu kayıtlara tabi değildir.
(17) Çatıda birden fazla bağımsız bölüme ait
teraslar olması halinde birbirleri arasında en az 3.00 metre mesafe
bırakılmak zorundadır.
(18) Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile
birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan döşemesi kısmen veya tamamen
yapılmayabilir.
(19) Teras çatılarda ve kat teraslarında çatı
bahçesi olarak düzenleme yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için
gerekli olan 0.50 metre toprak dolgu, parapet yüksekliğine dâhil edilmez.
Ortak alan olarak kullanılan teras çatılarda; bahçe düzenlemesi yapılması
halinde merdiven evi yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere,
tuvalet, lavabo, çay ocağı, bahçe düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri
depolamak için merdiven evine bitişik, toplam teras alanının %10’unu ve 20
m²’yi geçmeyen ve en fazla 3.00 metre yüksekliğinde kapalı mekân
oluşturulabilir. Kapalı mekân bina ön cephesine 3.00 metreden fazla
yaklaşamaz.
(20) Rezidans, otel, apart otel gibi konaklama
tesislerinin teras çatılarında bina cephelerine 3.00 metreden fazla yaklaşmamak,
en fazla 1.50 metre derinliğinde olmak ve parapet kotunu aşmamak koşuluyla
açık havuz yapılabilir.
(21) Kamu binaları da dâhil olmak üzere yeni
yapılacak toplam inşaat alanı 60.000 m² üzerinde olan binalarda kent
ekolojisini iyileştirmek, iklimsel klima etkisini kırmak, yağmur suyunu
tutarak ani su baskınlarını azaltmak, inşaatların yeşil alan tahribini
önlemek, nefes alınabilecek doğal bir ortam oluşturmak ve çatılarda ısı ve
gürültü yalıtımını sağlamak amacıyla yeşil çatı sistemleri uygulanması zorunludur.
Ayrıca toplam inşaat alanı otuz bin metrekareden fazla olan binalarda teras
çatı yapılmak istenmesi durumunda yeşil çatı sistemleri uygulaması
yapılması zorunludur.
(22) Binaya hizmet eden ortak alan olarak
düzenlenecek yeşil çatı uygulamalarında; çim, bitki, çiçek ve küçük ağaç
türlerinin yetiştirileceği en az 0.50 metre toprak dolgu oluşturulacaktır.
Bina taşıyıcı sistemi toprak yükü de hesaplanarak çözülecek olup çatıda su
ve ısı yalıtımı sağlanacaktır. Yapılacak olan toprak dolgu parapet yüksekliğine
ilave edilmez.
Çıkmalar
MADDE 45
– (1) Binalarda taban alanı
dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her
cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir. Ancak:
a) Kapalı çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
çıkma yapılabilir.
b) Açık çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları içerisinde
kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50 metre
taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (b) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
çıkma yapılabilir.
4) Bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına
1.00 metreden fazla yaklaşamaz.
(2) Açık ve kapalı çıkmaların tabii zeminden veya
tesviye edilmiş zeminden çıkma altına kadar en yakın şakûli mesafesi en az
2.40 metre olmak zorundadır. Ön bahçe mesafesi 3.00 metre ve daha az olan parsellerde;
ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile çıkma altı arasındaki düşey
mesafe hiçbir yerde 2.40 metreden az olamaz.
(3) Zemin katta kendi parsel hududu dışına
taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın 0.20 metreyi geçmeyen, kullanım
alanına dâhil edilmeyen motif çıkmalar yapılabilir. Bahçe içinde yapılacak
üstü açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden
itibaren genişliği 2.50 metreyi geçmemek, tretuar dışına taşmamak ve en
alçak noktası tretuar kotundan en az 2.50 metre yükseklikte yapılacak giriş
saçakları çıkma olarak değerlendirilmez. Motif çıkmalar, açık ve kapalı
çıkma önüne yapılacak ise motif çıkma da dâhil olmak üzere çıkma genişliği
birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerinde açıklanan hükümlere göre
belirlenir.
(4) Bina cephelerinde, mimari projesinde cephe
estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve detay projeleri verilmek,
hafif malzemeden yapılmak, parsel sınırına taşmamak ve kapalı mekân
oluşturmamak kaydıyla 0.50 metreye kadar güneş kırıcı yapılabilir.
(5) Bir parselde birden fazla bina yapıldığında
binaların çıkma uçları arasındaki mesafe 6.00 metreden az olamaz.
Saçaklar
MADDE 46
– (1) Uygulama imar planında
belirlenmemiş ise 0.60 metreyi geçmeyen saçak yapılabilir. Saçakların şekli
ve genişliği, yörenin mimari karakterine ve yapılacak yapıların özelliğine
göre mimari estetik komisyonu kararı alınarak ilgili idarece de tayin
edilebilir.
(2) Binada çıkma yapılması halinde saçak genişliği
çıkmadan itibaren 0.50 metreyi aşamaz.
(3) Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam
binalarda saçak ucu ile parsel sınırı arasındaki mesafe hiçbir noktada 2.00
metrenin altına düşmemek şartıyla saçak genişliğinin en fazla 1.00 metreye
kadar yapılmasının kabulüne Belediyesi yetkilidir.
Bahçe
duvarları
MADDE 47
– (1) Bahçe duvarlarının
yüksekliği, tabii veya tesviye edilmiş zeminden itibaren binaların yol tarafındaki
cephe hatlarının önünde 1.00 metreyi, gerisinde 1.50 metreyi geçemez.
Ayrıca üzerlerine yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık yapılabilir.
(2) Eğimli yollarda/arazilerde bahçe duvarı üst
kotunun tretuvardan en fazla 1.50 metre yükseldiği durumlarda duvar üstten
kademelendirilir.
(3) Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde
uygulanacak şekli takdire idare yetkilidir.
(4) Devletin güvenlik ve emniyeti ile harekât ve
savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden bina ve tesisler ile okul,
hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava sineması
ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe duvarları ile
sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi
değildir.
Kapıcı
dairesi, bekçi odası ve kontrol kulübeleri
MADDE 48
– (1) Kapıcı dairesi yapılmak
istenmesi halinde;
a) Katı yakıt kullanan kaloriferli veya
kalorifersiz binalar için konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan
fazla olması halinde asgari bir adet kapıcı dairesi hesap edilir.Birden
fazla yapı bulunan ve toplam bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan
parsellerde de bu hüküm uygulanır, ancak bağımsız bölüm sayısının 80’i
aşması halinde asgari ikinci bir kapıcı dairesi hesap edilir. Birden fazla
yapının bulunduğu parsellerde 60’tan fazla bağımsız bölümü olan her bir
bina için asgari bir kapıcı dairesi hesap edilir.
b) Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri
kullanılan konut kullanımlı binalar için bağımsız bölüm sayısının 60’tan
fazla olması halinde asgari bir, 150’den fazla olması halinde asgari iki
kapıcı dairesi hesap edilir. İlave her 150 daire için ek asgari bir kapıcı
dairesi hesap edilir.
(2) Yapı inşaat alanı 2000 m2’den fazla olan işyeri
ve büro olarak kullanılan binalarda bekçi odası yapılması şarttır.
(3) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının ölçü ve
nitelikleri:
a) Kapıcı daireleri, doğrudan ışık ve hava
alabilecek şekilde düzenlenir.
b) Taşkın riski taşıyan alanlarda kalan binalarda
düzenlenecek kapıcı dairelerinin kapı ve pencere boşluklarının alt seviyesi
su taşkın seviyesinin en az 1.50 metre üzerinde olmak zorundadır.
c) Kapıcı dairelerinin toprağa dayalı ve iskân
edilebilen bodrum katlarda yapılması halinde, Yönetmelikte belirtilen iskan
şartlarını sağlaması zorunludur.
ç) Bina içinde düzenlenen kapıcı daireleri, en az
brüt 50 m2’dir.
d) Bina dışında tertiplenen kapıcı daireleri en
fazla brüt 40 m2 olmak zorundadır.
(4) Bekçi odası en az 4.00 m2 büyüklüğünde,
doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenir. Bekçi odasına hizmet
edecek olan tuvaletin ana binada karşılanmaması durumunda bekçi odasında en
az 1.5 m2’lik bir tuvalet yer alır.
(5) Kontrol kulübeleri:
a) Üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün ve
yüzölçümü en az 1000 m2 olan parsellerde, istenmesi halinde, trafik
emniyeti bakımından tehlike arz etmemek ve hiçbir şartta parsel sınırını
aşmamak kaydıyla bahçe mesafeleri içinde kontrol kulübesi yapılabilir.
b) Kontrol kulübesi 9 m2’yi geçemez.
c) Kontrol kulübesinin yüksekliği tabii veya
tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla 4.00 metredir.
ç) Kontrol kulübesi ile esas bina arasındaki mesafe
2.00 metreden az olamaz.
d) Devletin güvenliği bakımından özellik arz eden
parsellerde bu fıkrada belirtilen ölçülere uyulma şartı aranmaz.
Portikler
MADDE 49
– (1) Portikli yapıların
yapılacağı cadde ve sokaklar uygulama imar planı kararı ile belirlenir.
(2) Genel olarak portik bırakılması gereken
yerlerde, portik yüksekliği 3.50 metre, derinliği ise 4.00 metredir. Ancak,
civarın teşekkül tarzı ve mevkiin özellikleri dolayısıyla bu miktarlar
ilgili idarece değiştirilebilir.
(3) Portiğe ve doğrudan yola açılan bina giriş
kapıları dışa açıldığında, gizlenecek kadar bina giriş holüne doğru
çekilir.
Fırınlar
MADDE 50
– (1) 14/7/2005 tarihli ve
2005/9207 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan İşyeri Açma
ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri saklı kalmak üzere
fırınlar; sanayi, küçük sanayi, organize sanayi, konut dışı çalışma alanları
ile ticaret bölgelerinde yapılabilir. Katkılı pide, kebap, simit fırınları
ve geleneksel tandır ocakları, zemin katı işyeri olarak kullanılabilen
binalarda yapılabilir.
(2) Fırınların tanziminde;
a) Mevcut binalarda ekmek fırını hariç fırın ve
tandır yapılması durumunda, 634 sayılı Kanun hükümlerine uyulur.
b) Ekmek fırınları ayrık nizam yapılaşma
bölgelerinde ve müstakil olarak yapılır.
c) Projesinde sınıfı belirtilmek zorundadır.
ç) Duvar ve döşemelerinde ısı ve ses yalıtımı
uygulanır. Binanın taşıyıcı sisteminin ve fırınla ilgisi olmayan diğer
bağımsız bölümlerin ısı değişiminden olumsuz etkilenmemesi için proje
müelliflerince veya bu konunun uzmanı teknik elemanlarca hazırlanan rapora
göre gerekli tedbir alınır.
d) Mekanik tesisat projelerinde, kanalizasyon
bağlantısına, her türlü böcek ve kemirgen girişini önlemek için çekvalf
konulur.
e) Baca ölçülerinin hesaplanması, bacaların bina iç
duvarlarında tesis edilmesi ve filtre takılması şartı aranır.
f) Trafik açısından ilgili birimin görüşünün
alınması gerekir.
g) Tesisin ihtiyacı olan otopark kendi parselinde
karşılanır.
ğ) TSE standartlarına uyulur.
h) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik hükümleri uyarınca gerekli tedbirler alınır.
(3) İkinci fıkra hükümlerine uyulmaması durumunda
ruhsat düzenlenemez.
Pasajlar
ve alışveriş merkezleri
MADDE 51
– (1) Ticaret bölgelerinde
yapılacak pasajların:
a) Taban döşemesi üzerinden tavana kadar olan
yüksekliğinin 3.50 metreden, uzunluğunun 30.00 metreden az olmaması,
b) Her biri 1.50 metreden dar olmayan en az 2
giriş-çıkış kapısı ile yeteri kadar havalandırma bacası veya tertibatını
haiz bulunması, pasaj giriş ve çıkışlarının erişilebilir olması,
c) Birden fazla katlı olmaları halinde her bir kat
arasında bu Yönetmelikte belirtilen şartlara uygun merdiven olması ve
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması,
ç) Bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar
için kullanılan binalar içerisinde bulunmaları halinde, diğer esas giriş
merdiven, asansör ve geçit gibi tesislerle, bu tesislere ayrılan yerlerin
pasaj dışında ve müstakil olarak tertiplenmesi,
gereklidir.
d) Kapasiteye bağlı olarak ilgili idaresince uygun
görülen büyüklük ve miktarda çocuk oyun alanı, bay ve bayan tuvaletler,
bebek bakım alanları, ilk yardım alanı ve çarşı bütününde 30 m2’den küçük
olmamak üzere ihtiyacı karşılayacak büyüklükte mescit ayrılır.
(2) Alışveriş merkezlerinde; 26/2/2016 tarihli ve
29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik
hükümlerine uyulur.
Tuvaletler
MADDE 52
– (1) Yarısı kadınlar, yarısı
erkekler için olmak üzere; iş hanı, büro, alışveriş merkezi, çarşı, pasaj
ve mağaza gibi binalar ile otel ve benzerleri binalarda her 25 kişi için,
en az birer adet, resmî binalar ile sinema, tiyatro gibi umumî binalarda
ise her 50 kişi için en az birer adet tuvalet yapılması zorunludur. Bu
yapılarda engellilerin erişiminin sağlanmasına yönelik tedbirler alınarak
en az 1 kadın, 1 erkek olmak üzere engellilerin kullanımına ve erişilebilirlik
standardına uygun tuvalet ayrılır.
(2) İbadet yerleri, şehirlerarası yollarda yer alan
dinlenme tesisleri, meydan ve park gibi yerlerde yapılacak umumî
tuvaletlerin en az yarısının, diğer yapılarda ise en az üçte birinin
alaturka tuvalet taşlı olması sağlanır.
(3) Tuvaletlerde yeterli sayıda pisuar ve lavabo
bulundurulur. Resmi binalar, işyeri, büro, fabrika gibi yerlerde çalışan
sayısı, mağaza, alışveriş merkezi, çarşı, pasaj gibi yerlerde tahmini
müşteri sayısı, lokanta, sinema, tiyatro gibi yerlerde oturma sayısı, otel
ve benzeri konaklama tesislerinde yatak sayısı ve bu hesaplamalara dâhil
olarak ziyaretçi sayıları ve diğer farklı özellikler dikkate alınarak
yeterli tuvalet ayrılır.
(4) Birden fazla kullanımı haiz binalarda her
kullanım için bu maddedeki kriterlere göre ayrı ayrı değerlendirme yapılır.
Uluslararası kurallara tabi yapılarda bu Yönetmelikte belirtilenden az
olmamak kaydıyla uluslararası kuralların gerektirdiği sayıda tuvalet
yapılması zorunludur.
(5) Umumî binalarda çalışan, müşteri ve ziyaretçi
gibi tüm kullanıcıların ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kapasite
hesabına göre belirlenen büyüklük ve sayıda erişilebilirlik standardına
uygun engelli tuvaleti ve en az bir tane içinde çocukların ve ebeveynlerin
kullanabilecekleri boyutta klozet, pisuar ve lavabonun bulunduğu tuvalet
yapılır.
Çay
ocakları
MADDE 53
– (1) Büro, iş hanı, alışveriş
merkezi, pasaj gibi ticari binalarla, sanayi tesislerinde; kullanma alanı
en az 3 m² olmak, 0.50 x 0.50 metre ebadında hava bacasıyla havalandırılmak,
bir ateş bacasıyla irtibatlandırılmak kaydıyla çay ocakları bağımsız bölüm
olarak düzenlenebilir.
(2) Çay ocaklarının nizamı ışıklıktan veya doğrudan
ışık ve hava alması halinde hava bacasına gerek yoktur.
Yığma,
ahşap ve kâgir yapılarda aranan şartlar
MADDE 54
– (1) Binalar, güncel teknik
mevzuat ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak;
a) Binayı etkiyebilecek bileşik etkilere karşı
yeterli dayanıma sahip olacak ve etkileri güvenli bir şekilde zemine
aktarabilecek ve aynı zamanda civar yapılara herhangi bir zarar vermeyecek
şekilde,
b) Temel zemininde oluşabilecek oturma, kabarma,
büzülme ve donma sebebiyle yapı stabilitesi bozulmayacak biçimde,
tasarlanarak inşa edilmek zorundadır.
Müştemilatlar
MADDE 55
– (1) Bu alanların binaların
bodrum katlarında tertiplenmesi zorunludur. Ancak istisnai durumlarda
(varsa zemininden su çıkması veya sert kaya olması gibi) müştemilat olarak
bahçede tertiplenir.
(2) 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller
dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden
müştemilat binası yapılamaz. Bu gibi istisnai parsellerde müştemilat
binalarının yapılacağı yeri tayine idare yetkilidir.
(3) Müştemilat binalarının:
a) Dar kenarı 4.00 metreden, en yüksek noktasının
tabii zeminden yüksekliği 2.50 metreden fazla olamaz.
b) Binaya bitişik oldukları takdirde, komşu parsel
sınırına, aksi halde binaya ve ayrıca komşu parsel sınırına uzaklıkları bu
Yönetmelikle veya planla belirlenen miktarlardan az olamaz.
c) Yapı cinsleri ahşap olamaz.
ç) Parsel durumu müsait olduğu takdirde esas
binanın inşasından önce de yapılması mümkündür.
d) Kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo,
mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler için olup, maksadı dışında
kullanılamaz.
(4) Müştemilatlar mimari projede ve vaziyet
planında gösterilir. Bahçede yapılmasının zorunlu olduğu hallerde; bu
Yönetmelikte veya planında belirtilen şartlara ve çekme mesafelerine
uyularak yapılır.
Paratonerler
MADDE 56
– (1) İçinde patlayıcı madde
bulundurulan yerlerle, sivri ve yüksek bina ve tesislere Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği, TSE Standartlarına uygun
paratoner konması mecburidir.
ALTINCI BÖLÜM
Projeler ve
Yapı İzin Belgeleri
Yapı
ruhsatına ilişkin genel hükümler
MADDE 57
– (1) Kanun ve bu Yönetmelikle
getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının
inşasına başlanamaz.
(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde
inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve
süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak
değerlendirilir.
(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda
ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk
ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl
uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere
yapılır.
(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda
idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde
yapı yerinde seviye tespitini yapar.
(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam
edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.
(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi
amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden
başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili
idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave
edilir.
(7) Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına
rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle
ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi yapan fenni mesul mimar ve
mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim raporu
hazırlanmak ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve
tespit yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma
izin belgesi verilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden
imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı
tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabidir.
(8) Uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya
teknik altyapı alanlarında kalan ve kamulaştırma kararı alınan ruhsatlı
yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal durdurulur. Bu yapılarla
ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri, kamulaştırmayı
gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki
plana ve kamulaştırma gerekçesine göre vereceği görüş doğrultusunda
sonuçlandırılır. Yapılan uygulama imar planı değişikliği ile kamulaştırmaya
konu diğer alanlarda kalan yapılarda ise derhal ilgili idarece seviye
tespiti yapılır ve ilgilisine tebliğ edilir. Kamulaştırma kararı alınıncaya
kadar ilgilisinin talebi ve seviye tespitinin üzerindeki imalatlar için
kamulaştırma bedeli istenmeyeceğine dair taahhütname alınarak, tapuya şerh
düşülmesi kaydıyla ruhsat eki projelerine göre tamamlanmasına izin verilir.
Bu yapılarda ruhsat yenilemesi veya kısmi kullanma izni veya yapı kullanma
izin belgesi düzenlenmesi kamulaştırma işlemlerini durdurmaz. Ancak
kamulaştırma yapılırken seviye tespitinin üzerinde yapılan kısımlar için
kamulaştırma bedeli ödenmez. Bu yapılara uygulama imar planı değişikliği
yapıldığı tarihten sonra hiçbir surette kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis
edilemez. Bu yapılardan ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelenlerde de
bu fıkra hükmü uygulanır.
(9) Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle;
parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma
mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı
hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi
talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı
olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki
süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi
için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu
yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat
düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri
doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat
ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı
kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi
taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu
aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması
halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun
18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının
bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye
tespiti yapılır. Şüyunun giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre
belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina
bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı
kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak zorundadır.
(10) Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi
birinde plan ve mevzuat hükümleri ile ruhsat ve eki projelerdeki
aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskân edilen
diğer bağımsız bölümlerde esaslı tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.
(11) Bir parselde birden fazla yapı varsa bu
yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması,
bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat
işlemlerini durdurmaz. Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki
binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve
eklerine uygun olan ve ortak alanları tamamlanmış olan diğer binaların
tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini
durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti
düzenlenemez.
(12) Bu maddede belirtilen yapılarda, yangın,
deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin
hususlarda yürürlükteki ilgili mevzuatın, diğer tüm hususlarda yapının
ruhsat aldığı tarihteki mevzuatın gerektirdiği tedbirlerin alınması
zorunludur.
Yapı
ruhsatı işlemleri
MADDE 58
– (1) Yapı ruhsatı işleri bu
maddede belirtilen esaslar çerçevesinde yapılır.
(2) Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak
üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu
tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt
raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri
veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt
örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri
ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler.
(3) Tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler,
24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı
Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir
Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde, özel kanunlara göre
tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet
olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet
belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile;
a) İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis
belgesi,
b) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı,
c) Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili
makamlarca verilen belge,
ç) Kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.
(4) İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar
durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini
en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş
iş günü içinde verir.
(5) Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su
ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür.
(6) Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi
halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak
bildirilmesi zorunludur.
(7) Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat
verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu
belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu
tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına
izin verilmez.
(8) Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki
onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı
projelerde tadilat yapılamaz.
(9) Aynı parselde birbirinden bağımsız blokların
birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, ortak alanları,
parselde yer alan blokların konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını,
yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan
tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak
uygulama yapılır. Bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde; emsal ve
inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları,
diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan
duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın
taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz
etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm
malikinin başvurusu yeterli olup, diğer maliklerin muvafakati aranmadan uygulama
yapılır. Ancak bu tadilattan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız
bölümler olması halinde, bu bağımsız bölümlerin maliklerinin de
muvafakatleri alınır.
(10) Yalnızca süre uzatımına yönelik ruhsat
işlemlerinde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz.
(11) Ruhsat eki projeleri değiştirir nitelikteki
ruhsat başvuruları hariç ruhsat süresi içerisinde; yapı sahibi, müteahhidi,
şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında ruhsat eki
projelerin yeniden onaylanması etüt ve proje müelliflerinin yapı
ruhsatlarında imzalarının yeniden alınması gerekli değildir.
(12) Bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde,
bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı
düzenlenemez.
(13) Mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda
maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin
ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur.
(14) Tapu kayıt bilgilerinin Tapu ve Kadastro Bilgi
Sistemi (TAKBİS)’nde bulunması halinde bu bilgilere ilgili idare tarafından
TAKBİS üzerinden elektronik ortamda doğrudan erişilir. Tapu ve Kadastro
Genel Müdürlüğünce bu konuda gerekli tedbirler alınır. Yapı sahipleri veya
vekillerinden ayrıca tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt
örneği yerine geçen belgeler istenmez. Ancak, bu durumda, yapı sahipleri
veya vekillerden, başvuru dilekçelerinde TAKBİS üzerinden parsele ilişkin
kayıtlara erişim için gerekli bilgileri beyan etmeleri istenir. TAKBİS
üzerinden erişilememesi halinde; tapu tescil belgesinin, yapı ruhsatı için gerekli
tüm belgelerin eksiksiz olarak belediyeye verildiği tarihten en fazla bir
ay önce alınmış olması gerekir.
(15) Plan veya mevzuatta herhangi bir değişiklik
olmadıkça, ruhsat taleplerinde sunulacak onaylı imar durum belgesi ile
projelerin geçerliliği devam eder.
(16) Yürürlükte olan bir imar planı bulunmayan veya
mülkiyeti sorunlu olan alanlarda ruhsat düzenlenemez. İşyeri açma ve
çalışma ruhsatı düzenlenmesine ilişkin uygulamalar İşyeri Açma ve Çalışma
Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri kapsamında İçişleri Bakanlığının
görüşü doğrultusunda yapılır.
Kamu
alanlarında yapılacak yapılarda ruhsat
MADDE 59
– (1) Kanun ve diğer mevzuat
kapsamında Bakanlığa görev olarak verilen yapı ruhsatı, yapı kullanma izni,
işyeri açma ve çalışma ruhsatı, imar durum belgesi, kanal ve yol kotu
tutanaklarını düzenleme, yapı malzemelerinin piyasa gözetimi ve denetimine
ilişkin faaliyetler ve bu faaliyetlere ilişkin idari yaptırımları
gerçekleştirme ve uygulama işleri afet riski altındaki alanların
dönüştürülmesine ilişkin mevzuat kapsamında gerektiğinde kat mülkiyeti
tesisi, tescili, imar hakkı transferi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni
verilmesi işlemleri Bakanlık taşra teşkilatı olan müdürlüklerce, Bakanlık
adına yürütülür.
(2) Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya
yaptırılacak yapılar; uygulama imar planlarında o maksada tahsis edilmiş ve
mülkiyeti belgelenmiş olmak kaydıyla ilgili idarelerden avan projelere göre
yapı ruhsatı alınarak inşa edilir.
(3) Bu yapılarda plan ve mevzuata aykırı olmamak
üzere, mimari, statik, tesisat projelerinin hazırlanmasına ve
onaylanmasına, inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin her türlü fenni
mesuliyet kamu kurum ve kuruluşlarının mimar ve mühendislerince üstlenilir.
(4) Bu yapılarda kat mülkiyeti tesis edilebilmesi
için mimari uygulama projelerinin ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca
onaylanarak bir nüshasının ilgili idareye iletilmesi zorunludur.
(5) Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve
kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan; karayolu, demiryolu, liman,
yat limanı ve benzeri ulaşım tesisleri, bunların tamamlayıcı niteliğindeki
trafik ve seyir kuleleri, çekek yeri, iskele, açık ve kapalı barınak,
tersane, tamir ve bakım istasyonları, tünel, köprü, menfez, baraj,
hidroelektrik santrali, rüzgâr ve güneş enerji santrali, sulama ve su
taşıma hatları, su dolum tesisleri, arıtma tesisleri, katı atık depolama ve
transfer tesisleri ile atık ayrıştırma tesisleri, her tür ve nitelikteki
enerji, haberleşme ve iletişim istasyonları ve nakil hatları, doğal gaz ve
benzeri boru hatları, silo, dolum istasyonları, rafineri gibi enerji,
sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma, iletişim ve diğer altyapı hizmetleri
ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol ve
güvenlik üniteleri, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar, bu
işleri yapmak üzere geçici olarak kurulan beton ve asfalt santralleri, yapı
ruhsatına tabi değildir.
(6) Beşinci fıkradaki yapı ve tesislerin
projelerinin ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca incelenerek onaylanmış
olması, denetime yönelik fenni mesuliyetin üstlenilmiş olması ve inşasına
başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu tarafından
mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye
bildirilmesi gerekir. Bu yapılarda sorumluluk ilgili kamu kurum ve
kuruluşunundur.
(7) Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı
Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılar ile
Sahil Güvenlik Komutanlığına, Jandarma Genel Komutanlığına ve Emniyet Genel
Müdürlüğüne ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar ve mülkiyeti kime
ait olursa olsun bu nitelikte olduğu ilgili Bakanlık veya kamu kuruluşunca
ilgili idareye bildirilen her türlü yapıya; 55 inci maddede sayılan
belgeler aranmaksızın sadece mülkiyet bilgileri ve her türlü sorumluluğun
kurumlarına ait olduğuna ilişkin yazı alınmak suretiyle müdürlük tarafından
yapı ruhsatı verilir. Bu yapıların projelerinin varsa imar planına uygun
olması, ilgili Bakanlık veya kamu kuruluşunca onaylanması gerekir. Ancak
lojman, sosyal ve kültürel tesisler ile ticari faaliyet gösterilen yapılar
bu hükmün dışındadır. Belediye sınırları, belediye mücavir alan sınırları
ve köy yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda, kıyı imar planı
olmayan alanlarda, Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı
Kuvvetlerinin, Sahil Güvenlik Komutanlığının, Jandarma Genel Komutanlığının
ve Emniyet Genel Müdürlüğünün harekât ve savunması bakımından gizlilik arz
eden mühimmat yapıları, sığınak, radar istasyonları ile nöbet kulübeleri,
gözetleme kuleleri, gemi/bot destekleme tesisleri ve karakol yapılarında
her türlü sorumluluğun kurumlarına ait olduğuna ilişkin yazı alınmak
suretiyle imar planı ve yapı ruhsatı aranmaz.
(8) Bakanlar Kurulunca belirlenen; gecekondu
alanları ve kıyı alanlarında bulunan yapı ve tesisler, niteliğinin bozulması
sebebiyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dâhil olmak üzere kentsel
ve kırsal alan ve yerleşmelerdeki tesisler ile Bakanlıkça belirlenen finans
ve ticaret merkezleri, fuar ve sergi alanları, eğlence merkezleri,
şehirlerin ana giriş düzenlemeleri gibi şehirlerin marka değerini
arttırmaya ve şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanları ile
2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve 20/7/1966 tarihli ve
775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından
yapılan uygulamalara ilişkin yapıların yapı ruhsatları ve yapı kullanma
izin belgeleri yürürlükteki imar ve parselasyon planlarına uygun olarak
müdürlüklerce düzenlenir ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulması
sağlanır.
(9) Bakanlar Kurulunca yetkilendirilen alanlar ile
merkezi idarenin yetkisi içindeki kamu yatırımlarına, mülkiyeti kamuya ait
arsa ve araziler üzerinde yapılacak her türlü yapıya, milli güvenliğe dair
tesislere, askeri yasak bölgelerdeki, genel sığınak alanlarındaki ve özel
güvenlik bölgelerindeki yapılar ile enerji ve iletişim tesislerinin ruhsata
tabi olanlarına, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan veya mülkiyeti
Hazineye, kamu kurum veya kuruluşlarına veya gerçek kişilere veya özel
hukuk tüzel kişilerine ait olan taşınmazlar üzerinde, kamu veya özel sektör
tarafından gerçekleştirilecek olan yatırımlara ilişkin olarak ilgililerince
ruhsat için başvurulduğu halde ilgili idarece başvuru tarihinden itibaren
iki ay içinde ruhsat verilmemesi halinde, ilgililerinin Valilikten talep etmesi
ve Valiliğin teklifte bulunması üzerine, müdürlük ilgili idarenin görüşünü
ister. İlgili idare, yapı ruhsatına ilişkin iş ve işlemlerin yapılmama
gerekçelerini etraflıca açıklayarak konu hakkındaki görüşünü en geç on beş
gün içinde müdürlüğe bildirmek zorundadır. Süresinde görüş verilmezse
olumlu görüş verilmiş sayılır. İlgili idare tarafından verilen görüş
sonrasında en geç on beş gün içinde yapılan incelemede talebin yürürlükteki
uygulama imar planına, parselasyon planına ve mevzuata uygun olduğunun anlaşılması
halinde, yapı ruhsatı müdürlükçe resen düzenlenir ve ruhsat ve eklerinin
onaylı bir örneği ilgili idareye iletilir. Yapılan incelemede eksiklik
görülmesi halinde eksiklikler yine bu süre içinde ilgilisine bildirilir.
Eksiklikler tamamlandığında en geç beş iş günü içinde yapı ruhsatı
düzenlenir. Yapı kullanma izni ve işyeri açma ve çalışma ruhsatına ilişkin
başvurular da aynı usulle sonuçlandırılır. Müdürlükler, bu fıkrada sayılan
yapılardan kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan, yaptırılan, kullanılan
veya işletilenler hariç özel hukuk gerçek ve tüzel kişilerinin tasarrufunda
olanlara veya yap işlet ve devret yöntemi ile yapılanlara ilişkin yapı
ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatının
düzenlenmesine dair işlemleri bedeli mukabilinde yapar, ayrıca ilgili
idarelerce düzenlenmemesi halinde imar durum belgesi, kanal ve yol kotu
tutanaklarını da bedeli mukabilinde düzenleyebilir.
(10) Yapının kamu adına denetimine ilişkin bütün
fenni mesuliyetler mimar ve mühendisler tarafından üstlenilmeden yapı
ruhsatı düzenlenemez.
Yapı
projeleri
MADDE 60
– (1) Yapı sahibi veya vekilince
55 inci maddede sayılan belgelere göre ilgili kanun, plan, bu Yönetmelik,
Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve
ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere bu maddede belirtilen
projeler hazırlatılır.
(2) Mimari proje;
a) Mimarlar tarafından uygulama imar planına,
parselasyon planına ve bu Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır ve
bu proje;
1) Vaziyet planı,
2) Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım
tablosu,
3) Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt
inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı
metrekare cetveli,
4) Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat
planları,
5) Çatı planı,
6) Kat ve çatı planlarına ilişkin bir tanesi ortak
merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş,
7) Toprak kazı hesabı,
8) Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları
bulunan avan proje ve uygulama projeleri,
9) Otopark, sığınak ve ağaç hesaplarından,
oluşur.
b) Ayrıca ilgili mühendis ve mimarlarca hazırlanan;
asansör avan projesi, ısı ve su yalıtım projesi veya raporu, gürültüye
karşı korunma proje veya raporu, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili
idarece istenecek peyzaj projesi de eklenir.
(3) Parsel alanının, parseldeki her bir binanın
emsale konu alan büyüklüğünün, parseldeki tüm binaların toplam emsale konu
alan büyüklüğünün, yapı inşaat alanının, toplam yapı inşaat alanının,
binanın ve binaların taban alanının ve taban alanı katsayısının, kat alanı
katsayısının (emsal), parsel üzerindeki yapıların blok numaralarının,
bloklardaki bağımsız bölüm numaralarının, her bağımsız bölümün; bağımsız
bölüm net alanının, eklenti net alanının, bağımsız bölüm brüt alanının,
eklenti brüt alanının, bağımsız bölüm genel brüt alanının, bağımsız bölüm
toplam brüt alanının ruhsat eki onaylı mimari projede, imar planındaki kat
adedine esas kot alınan noktaya ilişkin bilgilerin, bina derinliğinin,
çıkma izdüşümleri ve yapı yaklaşma mesafelerinin, tabi zemin ve tesviye
edilmiş zemine ilişkin kotların, bina ve yapı yükseklik ve kotlarının ise
hem mimari projede hem de aplikasyon projesinde, 4 üncü maddedeki tanımlara,
imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olarak gösterilmesi zorunludur.
(4) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon
krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu
sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda
belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı
projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat
sistemine işlenmek üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan
projeyi ifade eder.
(5) Peyzaj projesi; açık ve yeşil alanlar için
ekolojik, doğal ve kültürel verilere dayalı olmak üzere, peyzaj mimarlarınca
hazırlanıp imzalanan, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece
istenecek projeyi ifade eder.
(6) Statik proje; mimari projeye ve zemin ve temel
etüdü raporuna uygun olarak, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat mühendislerince
hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen,
betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı
sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere bütün kat planları,
çatı planları, iskele sistemi ile bunların kesitleri, detayları ve
hesaplarıdır.
a) Statik projeye esas teşkil edecek zemin ve temel
etüdü raporu;
1) Yer altının dinamik esneklik direnişleri ve
yerin dayanımı, taşıma gücü, yer altı suyu varlığı, yer altı yapısı, deprem
bölgelenmesi, yer kırıklıklarının hareketleri, oturma, sıvılaşma ve yer
kaymalarının boyutları gibi zeminin fizikî özelliklerini belirleyen
çalışmalar yönünden jeofizik mühendislerince,
2) Sondajlar, arazi çalışmaları, zemin ve kaya
mekaniği, laboratuvar deneylerini ihtiva eden zemin-yapı etkileşiminin
analizinde kullanılacak temel-zemin, zemin profili ve zemini oluşturan
birimlerin fizikî ve mekanik özelliklerini konu alan çalışmalar yönünden
jeoloji mühendislerince,
3) Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin emniyet gerilmesi
hesaplaması gibi çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji mühendislerince,
4) Mühendislik hizmetleri standartlarına uygun,
detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu bu fıkrada
belirtilen çalışmalar ve analizler ile açıklayan, çalışmanın içeriği
bakımından ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce,
Bakanlıkça belirlenen formata göre hazırlanan ve
imzalanan belgedir.
(7) Mekanik tesisat projesi; mimari projeye uygun
olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının
büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî tesisat, kalorifer, kat
kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı
yalıtım raporu ile elektrik mühendisi veya elektrik elektronik mühendisi ve
makina mühendisince birlikte hazırlanan asansör uygulama projeleridir.
İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
(8) Elektrik tesisat projesi; mimari projeye uygun
olarak, elektrik veya elektrik elektronik mühendislerince hazırlanan,
ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen kuvvetli ve
zayıf akıma ilişkin elektrik iç tesisat projeleridir. İdare, yapının
özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister. Bina içi elektronik
haberleşme tesisatı ile ilgili olarak Bilgi Teknolojileri ve İletişim
Kurumunca hazırlanan mevzuata da ayrıca uyulur.
(9) Bu maddede sayılan projeler ile yapının
özelliğine ve mahallin şartlarına göre ilgili idarece ek olarak istenen
ilgili mühendislerce hazırlanan arıtma, otomatik kontrol tesisatı, yangın
algılama, tahliye ve söndürme gibi proje, rapor ve belgelerin, Bakanlıkça
kabul ve tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk Standartları
Enstitüsünce hazırlanan standartlara ve mevzuata uygun olarak hazırlanması
gerekir.
(10) Projelerin ilk paftasında, arsanın yeri, tapu
kaydı, pafta, ada ve parsel numaraları, arsanın alanı, var ise mevcut
yapılar, yapının taşıyıcı sisteminin niteliği, kat adedi, emsal hesabına
konu alanı, yapı inşaat alanı ve toplam yapı inşaat alanı, kullanım amacı,
yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri ve proje denetimi yapan
denetçi mimar ve mühendisler ile bunlara ilişkin kuruluşlar hakkındaki
bilgileri ihtiva eden bilgi tablosu bulunur.
(11) Mimari proje altı takım halinde, diğer proje,
resim, hesap ve raporlar beş takım halinde basılı olarak ve ayrıca
elektronik ortamda düzenlenerek ilgili idareye başvurulur.
(12) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi
Hakkında Kanuna tabi yapılarda, kuruluşun ilgili denetçi mimar ve
mühendislerince incelenerek projelere uygun görüş vermiş olması zorunludur.
(13) Bu projeler ilgili idare tarafından başvuru
tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde incelenir, eksik veya yanlış
yok ise uygun görüldüğü yapı sahibine ve proje müellifine yazılı olarak ve
elektronik ortamda bildirilir. İnceleme sonucunda eksik ve yanlış
bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı
ruhsatı verilir.
(14) İnceleme sonucu eksik veya yanlışlık tespit
edilmesi halinde, tüm eksiklik ve yanlışlıkların gerekçeleri ile birlikte
yazılı ve elektronik ortamda açıkça belirtilmesi suretiyle projelerin
tamamlatılmak üzere bu süre içinde ilgililerine iade edilmesi zorunludur.
İstenilen tüm belgelerin idaresine eksiksiz sunulması halinde en geç on beş
gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi
zorunludur.
(15) Elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat
projelerinin yapı ruhsatı verilmesi aşamasında ilgili idareye sunulması
zorunlu değildir. Ancak bu projelerin, yapı denetim kuruluşu veya
projelerin uygulanmasının denetimine yönelik fenni mesuliyet üstlenen
mühendisler tarafından ilgili kurumlara onaylatılarak yapı ruhsatının
verildiği tarihten itibaren temel betonu dökülmeden önce ve en fazla otuz
gün içinde ruhsat vermeye yetkili idareye verilmesi zorunludur. Peyzaj projelerinin
de ruhsat aşamasında ilgili idareye sunulma zorunluluğu yoktur. Ancak bu
projenin ruhsat onayından sonra bir aylık süre içinde idareye sunulması ve
idarece onaylanması zorunludur.
(16) Yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler
sırasında ilgili yapıya ait numarataj bilgileri belediyelerin numarataj
işleminden sorumlu birimleri tarafından ilgili idareye elektronik ortamda
sunulur. Başvuru sahiplerinden numarataj işlemine ilişkin belge istenmez.
Numarataj işleminden sorumlu birimler, numarataj bilgilerini elektronik
ortamda kayıt altına almakla ve ilgili idarelerle paylaşmakla yükümlüdür.
(17) Gelişme alanlarında kalanlar dışında
harcamalara katılım payları içinde yer alan yol, kanalizasyon ve su
tesisleri harcamalarına katılım payları yapı ruhsatı verilmesi aşamasında
idarece ön koşul olarak öne sürülemez. Ancak gelişme alanı dışında kalıp
daha önce ruhsat düzenlenmemiş ya da bedeli alınmamış parseller bu hükmün
dışındadır. Büyükşehir belediyelerince tahsil edilen kanal katılım payı ve
yol katılım paylarına ilişkin bilgiler elektronik ortamda kayıt altına
alınır ve bu bilgiler belediyelerle paylaşılır.
(18) Proje müellifliği ve yapım işlerinin
denetimine dair fenni mesuliyet üstlenen mimarların ve mühendislerin,
27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği
Kanunu uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini
yaptırmaları gerekir.
(19) İlgili meslek odaları, hakkında süreli veya
süresiz kısıtlılığı bulunan veya üyeliği sona eren üyelerini derhal
elektronik ortamda ve yazı ile merkez yapı denetim komisyonu ile bütün
ilgili yerlere ve kuruluşlara bildirir.
(20) İdare yapı ruhsatı düzenleme aşamasında her
proje için, proje müelliflerinden, fenni mesullerden ve fen adamlarından,
şantiye şefleri ile yapı müteahhitlerinden mevzuata aykırı uygulama
sebebiyle süreli veya süresiz olarak mesleki faaliyet haklarının kısıtlı
olmadığına ilişkin Ek-1 ve Ek-8’de yer alan sicil durum taahhütnamesini
ister. Gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu tespit edilen mimar ve
mühendislerin işlemleri tazmin ve hukuki sorumluluğu kendilerine ait olmak
üzere iptal edilir ve bu kişiler hakkında suç duyurusunda bulunulur.
(21) Etüt ve projeler; idare ve ilgili kanunlarında
açıkça belirtilen yetkili kuruluşlar dışında meslek odaları dâhil başka bir
kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulamaz, tutulması istenemez.
Vize veya onay yaptırılmaması ve benzeri nedenlerle müellifler veya bunlara
ait kuruluşların büro tescilleri iptal edilemez veya yenilenmesi hiçbir
şekilde geciktirilemez. Müelliflerden bu hükmü ortadan kaldıracak şekilde
taahhütname talep edilemez.
(22) Etüt ve projeler ilgili idarelerce ruhsat eki
olduğuna dair kayıtla mühürlenir ve onaylanır.
(23) Kanunun 38 inci maddesinde sayılan
mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının
proje hazırlamaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır.
(24) Kamu kurum ve kuruluşlarında görevli olup, bu
kurum ve kuruluşlara ait projeleri yapan ve 17/6/1938 tarihli ve 3458
sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun uyarınca mühendislik ve
mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip mimar ve mühendisler, meslek
odasına kayıt ve büro tescili hakkındaki yükümlülüklere tabi değildir.
(25) Kamu yapıları ile yirmi altıncı fıkrada
belirtilen istisnalar haricinde avan proje onaylanmasına ilişkin zorunluluk
getirilemez. Bu yönde meclis kararı alınamaz, plan notu getirilemez ve bu
doğrultuda uygulama yapılamaz. Kamu yapılarında avan proje onaylandıktan
sonra uygulama projelerinin ilgili idarelerince onaylanması istenemez.
(26) Aşağıda belirtilen niteliklerden en az birini
taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince silüet onayı
zorunluluğu getirilebilir:
a) Müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan
uygulamalar,
b) Bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60.000
m2’den fazla olan yapı veya yapılar topluluğu,
c) Binanın herhangi bir cephesinden görünen en
düşük kottaki bina yüksekliği 60.50 metreyi geçen yapılar.
(27) Belediyece, büyüklüğü ve bazı özellikleri
dolayısıyla uygun görülen yapıların projeleri, 1/100 ölçekli, ancak 1/50
ölçekli proje tekniğinde çizilmiş olarak istenir.
Esaslı
tadilat
MADDE 61
– (1) Mevcut yapının esaslı tamir
ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar
planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun
olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için
ruhsat alınması zorunludur.
(2) Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve
esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari
projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik
ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde
istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu
projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.
(3) Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip
imzalanır.
(4) İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak
düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.
Yapı
ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler
MADDE 62
– (1) Basit tamir ve tadiller,
balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları,
korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar,
bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri
ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.
(2) Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı
Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi
sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı
uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın
kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji
sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin
hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte
ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı
kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur.
(3) Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde,
mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş
güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi
tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı
alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi
verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni
verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair
hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer
alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve
benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin
onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.
İstinat
duvarları
MADDE 63
– (1) Parsel içinde istinat duvarı
yapılması gereken hallerde, belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı
için, yanal yüzey alanı üzerinden ruhsat alınması mecburidir. Bu tür
parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir
şekilde yapı kullanma izni verilmez.
Muvakkat
yapı
MADDE 64
– (1) Uygulama imar planlarına
göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere rastlayan yerler ile Kanunun 18
inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen
umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil
olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat
yapı izni verilebilir.
(2) İmar planlarında bulunup da, plana göre
kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan gayrimenkullere,
müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan yerlerde muvakkat
yapı izni verilebilir.
(3) İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu
parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde
irtifakla imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla; muvakkat yapı
yapılabilir. Ancak, bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış
parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile
tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin
verilmez.
(4) Muvakkat yapı izni, ilgili idare encümeni
kararıyla verilir.
(5) Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin
belgesi alınarak kullanılır.
(6) Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre
için verilir. Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre,
plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.
(7) Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu
bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği ilgili idare
encümenince tayin ve tespit olunur.
(8) Yapı izni verilmeden önce; ilgili idare
encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım amacı ve
gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi
gereklidir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren
başlar.
(9) Yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda
veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği
tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı,
hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı
taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.
(10) Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp
kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır.
Yıkım masrafı %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
(11) İmar planı ile kapanan yollarda, Kanunun
ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde
edilemediği takdirde, kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi
kullanılmaya devam olunur.
(12) Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir
malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi esastır.
(13) Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılır.
(14) Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.
(15) İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı
yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.
(16) Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı
250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7.50 metreden fazla olamaz.
(17) Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma
kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün
olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu
kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis
olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım
kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. Planda idari tesis alanı, resmi
kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve
hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma
zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti
tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte
kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.
Elektronik
haberleşme istasyonları
MADDE 65
– (1) Kamuya ait umumi hizmet
alanları ile ilgili idarelerin tasarrufu altındaki yol, otopark, yaya
bölgesi gibi yerlerde kamu hizmetinin yürütülebilmesi ve iletişimin
sürdürülebilmesi için gerekli tedbirler ile Bilgi Teknolojileri ve İletişim
Kurumunun uygun görüşü alınmak suretiyle ruhsat alınmadan elektronik
haberleşme istasyonu kurulabilir.
(2) Özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni
mesuliyet üstlenilmek ve Kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat
maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili
idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak,
statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak
rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silüeti
olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun
uygun görüşü alınarak; ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu
kurulabilir. Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak,
sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış
cephe kaplamasıyla benzer görünümde olmak ve anten boyları 1,55 metreyi
geçmemek şartları da aranır. Fenni mesuliyet üstlenilmek ve Kanunun cezai
hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında
kullanılan; saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü
telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma
izni alınmadan kurulabilir.
(3) Elektronik haberleşme istasyonları 5/11/2008
tarihli ve 5809 sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu, 26/9/2011 tarihli ve
655 sayılı Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığının Teşkilat ve
Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ve ilgili diğer mevzuata göre
kuruluş izni verilen alanda ve imar planı kararı aranmaksızın kurulur.
(4) Elektronik haberleşme istasyonlarının
kurulabilmesi için, elektronik haberleşme hizmetinin gerekleri dikkate
alınarak yer seçim belgesinin düzenlenmiş olması, yatayda ve düşeyde
gerekli ve yeterli koruma mesafesinin bırakılması, koruyucu tedbirler
alınması, tasarımının kent ve yapı estetiği ile uyumlu olması zorunludur.
(5) Yer seçim belgesi için gerekli belgelerin
eksiksiz olarak idareye teslim edilmesinden ve ücretin ödenmesinden
itibaren yirmi gün içerisinde verilmeyen yer seçim belgesi verilmiş
sayılır. Büyükşehir sınırları içerisinde, yer seçim belgesi vermeye ve
ücretini almaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
(6) Uygulamalar Bilgi Teknolojileri ve İletişim
Kurumunun sorumluluğunda yürütülür.
Şantiye
binaları
MADDE 66
– (1) Lüzum ve ihtiyaca göre
belirli bir süre içinde yapılıp yıkılması gereken şantiye binaları bu
Yönetmelikte belirlenen ölçülere tabi değildir. Şantiye binaları, yapı
ruhsatı alınan parsellerde yapılır. Şantiye binası için ayrıca yapı ruhsatı
aranmaz. Ancak şantiye binasının inşaat tamamlandıktan sonra
kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı
ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi şarttır. Aksi halde şantiye binası
yıktırılmadan esas binaya yapı kullanma izni düzenlenemez.
Yapı
kullanma izni
MADDE 67
– (1) Yapı tamamlandığında
tamamının veya kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu
kısımlarının kullanılabilmesi için, mal sahibinin müracaatı üzerine yapı
ruhsatını veren ilgili idareden izin alınması zorunludur. Bu iznin alınması
için ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde, fenni mesullerin veya
yapı denetim kuruluşlarının yapının ruhsat eki projelerine, fen ve sağlık
kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını, mevzuata uygun malzeme
kullanılıp kullanılmadığını belirten raporları, yetki belgesini haiz mimar,
mühendis veya kuruluşlarca tanzim edilen enerji kimlik belgesi ile yapıya
ilişkin fotoğrafları yer alır.
(2) İlgili idareler, yapı kullanma izni
işlemlerinde; uydu antenleri ve diğer haberleşme antenleri ile telefon, televizyon,
kablo tv ve fiberoptik internet gibi, sesli ve görüntülü haberleşme ve
iletişim sistemlerine dair tesisatı, kullanıcıların aynı hizmeti aynı anda
farklı kuruluşlardan sağlamasına imkân veren çoklu sisteme uygun olarak ve
görüntü ve haberleşme kirliliğine yol açmayacak şekilde tesis edilip
edilmediğini, ticari binalarda standartlara uygun ve görüntü kirliliğine
yol açmayacak şekilde tabela yeri bırakılıp bırakılmadığını, binalarda
usulüne uygun atık ayrıştırma bacası yapılıp yapılmadığını, ilgili
mevzuatına uygun olarak yenilenebilir enerji kaynaklarından faydalanılıp
faydalanılmadığını, sitelerde gri su toplama havuzu, dış güvenlik kamerası
tesisatı ve benzeri önlemlerin alınıp alınmadığını varsa projesini de
dikkate alarak denetlemek zorundadır.
(3) Mal sahibinin müracaatı üzerine ruhsat vermeye
yetkili idare, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun
olarak tamamlanıp tamamlanmadığını belirler.
(4) Yapının mevzuata uygun bulunması halinde, 30
gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Aksi halde,
eksikliklerinin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hale getirilmesi
istenir. Eksikliklerin tamamlanmasından sonra, aynı süreç izlenerek yapı kullanma
izin belgesi düzenlenip, yapı kullanma izni verilir. Yapı kullanma izin belgesinin
birer örneği, mal sahibi ve/veya sahiplerine, yapının müteahhidine ve fenni
mesullere verilir.
(5) Yapının kısmen kullanılması mümkün olan
kısımlarına yapı kullanma izni düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet
veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması ve
yapıda mevzuata aykırılığın bulunmaması şarttır.
(6) Yapı kullanma izninin verildiği tarih, yapının
tamamlandığı tarihtir. 5 yıllık ruhsat süresi içinde yapı kullanma izninin
düzenlenmesi gerekir. Aksi halde, 54 üncü maddedeki hükümler uygulanır.
(7) Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar
elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve benzeri hizmetlerden ve
tesislerden faydalanamazlar. Bu hizmetlerden yararlanılması durumunda
hizmeti veren idare sorumludur. Kısmi yapı kullanma iznine bağlanan yapının
yalnızca bu bölümleri bu hizmetlerden yararlandırılır.
(8) Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı
1000 m2’den az olan binalar hariç diğer binalarda binanın enerji
performansını değiştirecek her türlü tadilatın sonunda binanın enerji
performansını ortaya koyan enerji kimlik belgesinin yeniden düzenlenmesi
zorunludur. Enerji kimlik belgesi düzenlenmemiş binalarda yapılacak
tadilatlarda ve ruhsata tabi olmasına rağmen ruhsat alınmaksızın inşa
edilen yapılara Kanunun 32 nci maddesi kapsamındaki ruhsat ve yapı kullanma
izni işlemlerinde de enerji kimlik belgesi düzenlenmesi şarttır.
(9) Merkezi ısıtma sistemine sahip binaların ısıtma
tesisatı projelerinde termostatik vanalar, oda termostatları ve sıcaklık
sensörleri gibi merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile
projenin gereğine göre ısı sayaçları veya ısı ölçer gibi ısınma
maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan
sistemlere yer verilmesi zorunlu olup, buna aykırı olarak hazırlanan
projeler ilgili mercilerce onaylanmaz, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni
verilmez. Bu sistemlerin tesis edilmediği merkezi ısıtma sistemine sahip
mevcut binalarda 57 nci madde kapsamında ilgili mühendislerce; binanın
tesisatlarının ve enerji performansının, bu sistemin kurulmasına uygun olup
olmadığına ve fen ve sağlık kurallarına uygunluğuna dair rapor
düzenlenmeden uygun hale getirilmesine ve bu sistemin kurulmasına ilişkin
tesisat projeleri hazırlanarak ilgili idarelerce onaylanmadan bu amaçla
yapılacak tadilat ruhsatı talepleri karşılanmaz. Bireysel ısınma
sisteminden merkezi ısıtma sistemine dönüştürülen binalarda da bu hüküm
uygulanır. Bu işlerin yaptırılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri
çerçevesinde bina veya toplu yapı kat malikleri kurulu yetkili ve
sorumludur.
(10) Bir parselde birden fazla bina bulunması
halinde, bir kısım binalarda ruhsat eki projelerine aykırılıkların
bulunması, aykırılık içermeyen binalara yapı kullanma izin belgesi
düzenlenmesine engel değildir.
(11) Yapı, ruhsat ve eki projelere uygun olarak
tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında tüm parsel
maliklerinin muvafakati aranmaz.
(12) Yapının ruhsat ve eki projelerine uygun olarak
yasal süresi içinde tamamlandığı ilgili idare tarafından fenni mesuller ve
yapı sahibi ile birlikte belgelenmiş ise, yapı kullanma izin belgesi
düzenlenmeden önce yapı müteahhidinin, şantiye şefinin, mimari proje
müellifinin vefat etmesi, mahkûmiyet ve benzeri nedenlerle kendisine ulaşılamadığı
veya yapının yapı kullanma izni almasına engel haklı bir gerekçe
göstermeksizin imzadan imtina ettiği durumlarda; yapı kullanma izin
belgesinde ilgili bölümlere yapı müteahhidinin, şantiye şefinin, mimari proje
müellifinin bilgileri kaydedilerek imzaları olmadan yapı kullanma izin
belgesi düzenlenir ve bu kişiler, haklarında işlem yapılmak üzere ilgili
meslek odasına bildirilir. Bu durumda daha önce ilgili idare tarafından
verilmiş iskâna uygunluk raporu, süresi içinde yapılan yapı kullanma izin
belgesi başvurusuna ilişkin belgeler, ilgililere ulaşılamadığına dair
belgeler ve bunlarla yapılan sözleşmeler ruhsat dosyasında bulunmak
zorundadır. Yapı kullanma izin belgesinde müteahhidin, şantiye şefinin,
mimari proje müellifinin imzasının bulunmaması, sorumluluklarını ortadan
kaldırmaz.
(13) Fenni mesuller uzmanlık alanlarına göre yapı
kullanma izin belgesini imzalamak zorundadır. Yapının ruhsat ve eki
projelerine uygun olarak yasal süresi içinde tamamlandığı belgelenmesine
rağmen, haklı bir gerekçe göstermeksizin kanunla verilen görevi olan yapı
kullanma izin belgesinin imzalanmasından imtina eden fenni mesuller
hakkında Kanunun 42 nci maddesine göre işlem tesis edilir.
Yapı
kullanma izinlerinde başvuru sahibinden bilgi ve belge istenmesine ilişkin
esaslar
MADDE 68
– (1) Yapı kullanma izinlerine
ilişkin başvurularda, başvuru sahibinin dilekçesi veya idare tarafından
hazırlanmış matbu form ile yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğuna, uygun
malzeme kullanılıp kullanılmadığına ve yapının kullanılmasında fen ve
sağlık bakımından mahsur görülmediğine ilişkin fenni mesul veya yapı denetim
kuruluşu raporları ile birlikte enerji kimlik belgesi ve yapının
fotoğrafları dışında herhangi bir belge istenmez.
(2) Yapı kullanma izni vermeye yetkili idarenin
görevi gereği kendisinde bulunan bilgi ve belgeler ile daha önce başvuru
sahibinden alınarak kurum kayıtlarına aktarılan ve değişmediği başvuru
sahibi tarafından beyan edilen belgeler yeniden istenmez.
(3) Diğer idarelerin elektronik ortamda paylaşıma
açtığı bilgi ve belgeler, başvuru sahibinden istenmez. Ancak, bu bilgi ve
belgelere kolayca erişim için gerekli bilgiler istenebilir.
(4) Yapı ruhsatına ilişkin bilgilerin Kimlik
Paylaşım Sisteminde (KPS) bulunması halinde söz konusu bilgiler buradan
temin edilir. KPS üzerinden erişilebilen bilgiler yapı sahipleri veya
vekillerinden istenmez.
(5) Yapı kullanma izin belgesi verilmesine ilişkin
işlemler sırasında ilgili yapıya ait numarataj veya kanal bağlantısı
yapılmasına ilişkin bilgilere ihtiyaç duyulması halinde bu bilgiler
belediyelerin numarataj veya kanal işlemlerinden sorumlu birim veya
kurumları tarafından ilgili idareye elektronik ortamda sunulur.
(6) Başvuru sahiplerinden numarataj veya kanal
işlemlerine ilişkin belge istenmez. Belediyelerin numarataj ve kanal
işlemlerinden sorumlu birim veya kurumları söz konusu bilgileri elektronik
ortamda kayıt altına almakla ve yapı kullanma izni vermeye yetkili
idarelerle paylaşmakla yükümlüdür.
(7) Yapı kullanma izni vermeye yetkili idarece,
birinci fıkrada belirtilenler haricinde başvuru sahibinden; kullanılan
malzemenin irsaliye ve faturası, doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik
(itfaiye) raporu, sığınak raporu, emlak alım vergisi ve ilişik kesme
belgesi, yapı denetim kuruluşu tarafından gerçekleştirilen temel, toprak ve
ısı yalıtım vizeleri başta olmak üzere herhangi bir vize işlemi için ilgili
idarece hazırlanacak onay belgesi, çevre düzenine ilişkin yazı, işgaliye
borcu olmadığına ilişkin yazı, vergi dairelerinden vergi borcu olmadığına
ilişkin belge, belediye tarafından alınan vergi ve harçların makbuzları ve
buna benzer belgeler de istenmez.
(8) İlgili idareler, bu maddede yapı kullanma izin
belgesi için öngörülen elektronik ortamda veri paylaşımına ilişkin
tedbirleri almak ve bu verileri yapı kullanma izni vermeye yetkili
idarelerin erişimine açmakla yükümlüdür.
Mimari
estetik komisyonları
MADDE 69
– (1) Bu Yönetmelik esaslarına
göre kurulan komisyonun çalışma usul ve esasları idarece belirlenir.
(2) Komisyon beş uzmandan oluşur, salt çoğunlukla
toplanır, kararlar oyçokluğu ile alınır.
(3) İlgili idareler, gerekmesi halinde ilgili kamu
kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik
komisyonları kurar. Komisyon idare bünyesindeki en az biri mimar olmak
üzere inşaat mühendisi, peyzaj mimarı, sanat tarihçisi, şehir plancısı ve
harita mühendisinden oluşur.
(4) Komisyonun gündemi ilgili idarece belirlenir ve
Komisyon başkanı idare tarafından görevlendirilir.
(5) Komisyonca özgün fikir ifade etmediği karara
bağlanan projelerde farklı bir müellif tarafından yapılacak değişikliklerde
bütün sorumluluk değişiklik projesini yaptıranlar ve projeyi hazırlayan
müelliflerde olmak üzere idarelerce ayrıca önceki müelliflerin görüşü
aranmaz.
(6) Komisyon; organize sanayi bölge müdürlükleri
hariç, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve büyükşehir belediyesinin
10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunundan gelen
yetkileri saklı kalmak kaydıyla ilçe belediyeleri, büyükşehir olmayan
illerde il, ilçe belediyeleri ve ilgili diğer idareler bünyesinde kurulur.
(7) Müdürlükler bünyesinde Valilik onayı ile
oluşturulan komisyonlar görev yapar.
(8) Komisyonca özgün fikir ifade ettiği, ancak
eserin bütünlüğünü bozmadığı ve estetik görünümünü değiştirmediği teknik,
yönetsel amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna mimari
estetik komisyonu tarafından karar verilen değişiklikler müellifinin izni
alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek
telif ücreti; proje sözleşmesinde belirlenen veya fatura edilen bedelin,
sözleşmede belirlenmemesi veya fatura edilmemesi halinde ilgili meslek
odasınca belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan
yapılarda % 20’sini, inşaatı süren yapılarda ise % 15’ini geçemez.
(9) Kamu kurum ve kuruluşlarınca birbirinden farklı
konut, eğitim, sağlık, güvenlik ve sanayi tesisi gibi yatırımlara ilişkin
hazırlanan tip projelerin fikir ve sanat eseri telif hakkı, ilgili kamu
kurum ve kuruluşuna aittir.
(10) Bu Yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen
proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin
hükmün yer alması zorunludur. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi
bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif
hakkından 5/12/1951 tarihli ve 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu
uyarınca feragat ettiği varsayılır.
(11) Umumî binaların mimari estetik komisyonunca
fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz ettiğine dair karar altına
alınanları ile sanayi bölgelerindeki yapı ve tesislerde planda
belirlenmemişse bu Yönetmelikte benzer binalar için yer verilenler dışında
kalan iç ölçülere tabi olunması zorunlu değildir.
(12) Komisyon tarafından getirilecek kurallar
engelliler ile ilgili erişilebilirlik standartlarına aykırı olamaz.
YEDİNCİ BÖLÜM
Denetime Dair
Hükümler
Bakanlığın
denetim yetkisi
MADDE 70
– (1) Bakanlık; ilgili idareler,
kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından yapılan
veya onaylanan mekânsal planları, harita ve parselasyon planlarını, etüt ve
projeleri, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerini, enerji kimlik
belgelerini incelemeye, varsa tespit edilen mevzuata aykırılıkları süre
vererek verilen süre içinde düzeltmek üzere ilgili idarelere veya kamu
kurum ve kuruluşlarına bildirmeye yetkilidir.
(2) İlgililer tarafından birinci fıkrada sayılan
belgelerdeki mevzuata aykırılıklar Bakanlıkça belirtildiği şekilde
giderilerek Kanuna uygun hale getirilmezse Bakanlık bu belgelerdeki
aykırılıkları gidererek mevzuata uygun hale getirmeye yönelik değişiklik
yapmaya ve onaylamaya yetkilidir.
(3) Bakanlık yapı ruhsatı alınarak inşa edilen
yapıları ve bu yapılarda kullanılan yapı malzemelerini standartlara
uygunluk bakımından denetlemeye yetkilidir.
(4) Bakanlıkça yapılan denetim sonucunda ruhsat ve
eklerine aykırı olduğu veya standartlara aykırı yapı malzemesi kullanıldığı
tespit olunan yapılar, Kanunun 32 nci maddesi kapsamında işlem tesis
edilmek üzere ve süre verilerek ilgili idareye bildirilir.
(5) İlgili idarelerce, verilen süre içinde yapı
tatil tutanağı tanzim edilmez ve yapı mühürlenmez veya Kanunda belirtilen
süre içinde yapı mevzuata uygun hale getirilmez ise Bakanlık mevzuata
aykırı yapılar hakkında Kanunun 32 nci maddesine göre işlem tesis etmek
suretiyle, yapı tatil tutanağı tanzim etmeye, mühürlemeye, yıkım kararı
almaya ve yıkımın valiliklerce gerçekleştirilmesini sağlamaya, ilgililer
hakkında Kanunun 42 nci maddesine göre idari yaptırım kararı vermeye ve
idari müeyyideleri uygulamaya yetkilidir.
(6) Yapı tatil tutanağı tanzim etme, mühürleme ve
yıkım kararına ilişkin rapor düzenleme işleri ile denetlemeye ilişkin
görevler, Bakanlığın merkez ve taşra teşkilatında, denetçi belgesini haiz
personel tarafından gerçekleştirilir.
(7) İlgililer Bakanlık denetçileri tarafından
istenilen her türlü bilgi ve belgeyi, istenilen süre içerisinde vermek
zorundadırlar.
Fenni
mesuliyet
MADDE 71
– (1) Fenni mesuliyet
hizmetlerinin yürütülmesi ile ilgililerin sicillerinin tutulmasına dair
esaslar aşağıda belirlenmiştir.
(2) Fenni mesuller, 57 nci maddede belirtilen
esaslara göre düzenlenen ruhsat eki projelerin uygulanmasının denetimi için
mal sahibi veya vekili tarafından belirlenir ve ilgili idareye karşı
görevli ve sorumludurlar.
(3) Proje ile ilgili sorumluluk; proje müellifine
ait olmak üzere yapının fenni mesuliyeti, konusu, ilgisi ve yapım aşamasına
göre mimar, inşaat, makina ve elektrik mühendisleri tarafından ayrı ayrı
yürütülür.
(4) Proje ile ilgili sorumluluğu bulunanların
faaliyetleri Ek-2, Ek-4, Ek-5, Ek-6 ve Ek-7’de yer alan formlar
kullanılarak kayıt altına alınır. Ayrıca idare varsa ek projelerin fenni
mesuliyetini, konusuna göre ilgili meslek adamlarının üstlenmesini ister.
(5) Fenni mesuller unvanına ve eğitimine göre,
yapının kanuna, plana, ilgili yönetmeliklere ve diğer mevzuat hükümlerine,
fen, sanat, sağlık kurallarına, ruhsat eki projelerine, TSE standartlarına,
teknik şartnamelere uygun yapılıp yapılmadığını denetleyeceğine dair
Ek-1’de yer alan taahhütnameyi ilgili idareye vermek zorundadır.
(6) Taahhütnamede fenni mesul ile mal sahibi arasında
yapılan sözleşmede belirlenen fenni mesuliyet bitiş süresine ilişkin
bilginin yer alması gerekir.
(7) Ayrıca noter tasdikli imza sirküleri, sosyal
güvenlik numarası ve vergi kimlik numarası da idareye verilir.
(8) İdare; aynı zamanda, kanuna ve mevzuata aykırı
uygulama nedeniyle süreli olarak faaliyetleri kısıtlanan fenni mesullerin
bu durumu hakkında bilgilenmek ve aşağıda belirlenen inşaat alanı
sınırlamalarının denetimini sağlamak üzere, ilgili fenni mesulce
düzenlenen, sicil durum taahhütnamesini ve fenni mesuliyet üstlenilen işin
adı ile fenni mesulün üzerinde bulunan fenni mesuliyete ilişkin inşaat
alanını (m2) belirtir belgeyi ister.
(9) İlgili meslek odaları, 6235 sayılı Kanunun 26
ncı maddesinin birinci fıkrasının (ç) ve (d) bentlerine istinaden aynı
Kanunun 27 nci maddesi uyarınca Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği
Yüksek Haysiyet Divanı tarafından on beş günden altı aya kadar serbest
sanat icrasından men’i veya Odadan ihraç kararı alınan veya istifa ederek
üyeliğini veya büro tescilini sona erdiren veya adına büro tescili bulunup
vefat eden üyelerini derhal merkez yapı denetim komisyonu ile bütün ilgili
yerlere ve kuruluşlara elektronik ortamda bildirir. Bu bilgilerin aynı
zamanda Bakanlığa yazılı olarak gönderilmesi zorunludur. İlgili idareler,
mimar ve mühendislerin kısıtlılık durumunu Bakanlığın yapı denetim
sisteminden kontrol ederek yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerini
düzenler.
(10) Fenni mesul mimar ve mühendislerce denetim
görevi üstlenilen yapıların alanına ilişkin kayıtlar, bu kişilerin büro
tescillerinin yapıldığı ilde yer alan Bakanlık taşra teşkilatı tarafından
tutulur. İlgili idareler bu kişilerce denetimi üstlenilen yapılara ilişkin
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin bir örneğini düzenlendiği
tarihten itibaren en geç 6 iş günü içinde bu kişilerin kaydının bulunduğu
ilin Bakanlık taşra teşkilatına gönderir.
(11) Bakanlık taşra teşkilatı fenni mesuliyete
ilişkin yapı inşaat alanı sınırlamasının ve mesafenin kontrolünü, bu
maddenin yürürlüğe girdiği tarihten başlamak üzere kayıtlarına giren yapı
ruhsatı ile bu ruhsata istinaden düzenlenen yapı kullanma izin belgelerini
veya fenni mesul sözleşmelerini veya istifa dilekçelerini dikkate alarak
gerçekleştirirler. Bakanlık denetime yönelik fenni mesuliyetin izlenmesine
ilişkin olarak elektronik ortamda denetim sistemi kurar.
(12) Fenni mesulün, yapının bulunduğu il sınırları
içinde ikamet etmesi esastır. Farklı bir ilde fenni mesuliyet
üstlenilebilmesi için ilgili idarenin uygun görmesi ve yapı yeri ile fenni
mesulün işyeri arasındaki mesafenin en fazla 200 km olması gerekir.
(13) Fenni mesullerden, mimar veya inşaat mühendisi
30.000 m2’den, makina mühendisi 60.000 m2’den, elektrik mühendisi 120.000
m2’den fazla inşaatın, fenni mesuliyetini aynı anda üstlenemez. Üzerinde
başka bir fenni mesuliyet bulunmamak koşulu ile bu miktarları aşan tek
ruhsata bağlı inşaatlarda bu şart aranmaz.
(14) Tek ruhsata bağlı, yapı inşaat alanı 3.000
m2’den fazla olan inşaatlarda yapı denetiminde fenni mesullere yardımcı
olmak üzere uzmanlık konusuna göre birer fen adamı görevlendirilir. Bu fen
adamlarından, aynı anda ve il sınırları içinde kalmak kaydıyla inşaatla
ilgili fen adamı 15.000 m2’den, tesisatla ilgili fen adamı 30.000 m2’den,
elektrikle ilgili fen adamı 60.000 m2’den fazla inşaatta görevlendirilemez.
(15) İşin konusuna göre ilgili fenni mesuller ve
yardımcısı fen adamları yapı ruhsat formunda belirlenenler ile aşağıda
belirtilen yapım aşamalarında yapı yerinde bulunmak ve aşağıda sıralanan
işlerin yapılmış olduğuna ilişkin açıklamaları Ek-3’te yer alan yapı
denetim defterine işlemek zorundadır. Bu işler;
a) Aplikasyon,
b) Hafriyat ve zemin hazırlama, zemin etüdü ve
emniyet gerilmesi testlerinin yapımı,
c) Temel inşaatın tamamlanması ve temel vizesi
düzenlenmesi,
ç) Temel ve çatı dâhil her katın kalıp, demir,
beton dökümü ve tesisat donanımı ile bunlara ilişkin tutanakların tanzimi,
d) Su ve ısı yalıtım vizesi,
e) Malzemenin kullanımından önce TSE standartlarına
uygunluğunun denetimi,
f) Tesisat, elektrik, kanalizasyon vizeleridir.
(16) Fenni mesullerin sicilleri, ilgili meslek
odalarınca, ilgili idareden alınacak iş bitirme belgeleri de dikkate
alınarak tutulur ve yeni bir fenni mesuliyet üstlenilmesinde bu siciller dikkate
alınır.
(17) Fen adamlarının sicilleri, belediye ve mücavir
alan sınırları içinde, belediyelerin ilgili birimlerince tutulur ve bu
sicillerin birer kopyaları her yılsonunda Müdürlüğe gönderilir.
(18) Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki
yerlerde görev yapacak fen adamlarının sicillerinin tutulması Müdürlüğe
aittir.
(19) Sicil fişleri yapının inşaat ruhsatı
alınmasından yapı kullanma izninin alınmasına dek geçecek süreyi, bu süreç
içindeki faaliyetlerin hepsini içine alır. Fen adamlarının sicillerinin
tutulmasında fenni mesullerin bildireceği görüş ve kanaatler esas alınır.
(20) Yapım işlerinde yapı müteahhidi, taşeron ve
şantiye şefi olarak görev alanlar aynı zamanda fenni mesul olarak görev
üstlenemezler.
(21) Kanunun 38 inci maddesinde sayılan
mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının
uygulama yapmaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır.
(22) Bu maddeye göre istihdam edilen fen
adamlarının bu görevi kabul ettiklerine dair taahhütnamenin ilgili idareye verilmesi
zorunludur.
SEKİZİNCİ BÖLÜM
Yönetmeliğin
Uygulanmasına İlişkin Esaslar
Yönetmeliğin
uygulanmasına ilişkin esaslar
MADDE 72
– (1) Bu Yönetmeliğin birinci,
ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri
ile 19 uncu ve 20 nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla
değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler
uygulanamaz.
(2) Bu Yönetmeliğin planlarda değiştirilemeyeceği
birinci fıkrada belirtilen hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu yönetmelik
uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanır.
(3) Planlarla değiştirilemeyeceği birinci fıkrada
belirtilen hükümlerin Bakanlıkça değiştirilmesi halinde, bu değişikliklere
bu Yönetmelikte yer verilinceye kadar uygulamalar Bakanlıkça yapılan
değişikliklere göre yürütülür.
(4) Bakanlar Kurulu kararı alınan uygulama ve
yatırımlarda ve bedeli kamu kaynağı kullanılarak yapılan kamu
yatırımlarında bu Yönetmeliğin tanımlar bölümü hariç öncelikle imar
planlarına, imar planlarında hüküm bulunmadığı hallerde bu Yönetmelik
hükümlerine uyulur.
(5) Bu Yönetmeliğin uygulanmasında tereddüde
düşülen hususlarda; öncelikle ilgili idaresine, tereddüdün giderilmemesi
halinde büyükşehir belediyesinin görüşüne başvurulur. Tereddüdün devam
etmesi durumunda idaresince veya ilgilisince Bakanlık görüşüne başvurulur.
DOKUZUNCU BÖLÜM
Çeşitli ve Son
Hükümler
Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri
GEÇİCİ
MADDE 1 – (1) 67 nci maddede sayılan
yapı tatil tutanağı tanzim etme, mühürleme ve yıkım kararına ilişkin rapor
düzenleme işi ile imar denetimine ilişkin diğer görevler, yeni bir
düzenleme ile yetkilendirme yapılıncaya kadar, Bakanlık Oluru ile “Bakanlık
Denetçisi” olarak yetkilendirilip belge verilen ve en az 3 yıl mesleki
deneyimi olan Bakanlığın merkez ve taşra teşkilatında görevli yeterli
sayıda; mimar, mühendis, şehir plancısı unvanlı ve hukuk fakültelerinden
mezun personel tarafından Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar doğrultusunda
yerine getirilir.
Mevcut
teşekkül
GEÇİCİ
MADDE 2 – (1) Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevzuata göre ve
mevzuatına uygun olarak kısmen veya tamamen yapılaşması teşekkül etmiş imar
adalarında, imar planında aksine bir hüküm bulunmamak kaydıyla, yapı
yaklaşma mesafeleri, kotlandırma, arka bahçelerin tesviyesi ile parsel
dışına taşmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmaları mevcut teşekküle göre
belirlemeye idaresi yetkilidir. Bu durumda, yan bahçe mesafeleri ve açık ve
kapalı çıkma ölçüleri parselin sağında ve solunda bulunan mevzuatına uygun
mevcut binaların yan bahçe mesafesine ve bu mesafe içinde yapılan açık ve
kapalı çıkmalara uygun olarak verilir. Arka bahçe mesafeleri ve bu mesafe içinde
yapılacak açık ve kapalı çıkmalar; bitişik nizam yapı adalarında mevcut
teşekküle, ayrık nizam yapı adalarında ise bitişiğindeki komşu parsellerin
yapılaşmasına uygun olarak belirlenir. Kotlandırma ve arka bahçelerin
tesviyesi komşu parsellerdeki uygulamalara göre yapılır. Ancak bu maddede
ifade edilen çıkma ve bahçe mesafelerine ilişkin hususlarla ilgili olarak
mevcut bina bulunmayan komşu cephelerde mer’i plan ve bu Yönetmelik
hükümlerine uyulur.
Mevcut
yapı ruhsatı başvuruları
GEÇİCİ
MADDE 3 – (1) Kat karşılığı ve
hasılat paylaşımı modelleri hariç olmak üzere, kamu kurum ve kuruluşlarınca
1/10/2017 tarihinden önce ihale kararı veya ihale tarihi alınmış veya
ihalesi yapılmış olan ancak ruhsat düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri
1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.
(2) 1/10/2017 tarihinden önce riskli yapı tespiti
yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte
ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı
ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde
1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.
(3) 1/10/2017 tarihinden önce ruhsat alınmış olup,
inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan
tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği
Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.
(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önceki
mevzuat doğrultusunda yapımı bitirilip yapı kullanma izin belgesi almış
yapılarda, mevcut yapının emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ortak
alanları, bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle
olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın
taşıyıcı sistem özelliklerini olumsuz etkilememek, saçak seviyesi ve çekme
mesafelerini ihlal etmemek, ayrıca yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su
yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği ile ilgili tedbirlerin alınması
kaydıyla yapılacak tadilat işlemleri, yapı ruhsatının düzenlendiği
tarihteki mevzuat hükümlerine göre sonuçlandırılabilir.
Yürürlük
MADDE 73
– (1) Bu Yönetmelik yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 74
– (1) Bu Yönetmelik hükümlerini
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı yürütür.
Ekleri için tıklayınız
|