|
Gümrük
ve Ticaret Bakanlığından:
ÖN ÖDEMELİ
KONUT SATIŞLARI HAKKINDA YÖNETMELİK
BİRİNCİ
BÖLÜM
Amaç,
Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin
amacı, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin uygulama usul ve esaslarını düzenlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu
Yönetmelik, ön ödemeli konut satışlarını kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu
Yönetmelik, 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanunun 46 ncı ve 84 üncü
maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu
Yönetmeliğin uygulanmasında;
a) Bağlı kredi sözleşmesi: Konut finansmanı kredisinin
münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin
finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik
bir birlik oluşturduğu sözleşmeyi,
b) Bakanlık: Gümrük ve Ticaret Bakanlığını,
c) Genel Müdürlük: Tüketicinin Korunması ve Piyasa
Gözetimi Genel Müdürlüğünü,
ç) Kalıcı veri saklayıcısı:
Tüketicinin gönderdiği veya kendisine gönderilen bilgiyi, bu bilginin
amacına uygun olarak makul bir süre incelemesine elverecek şekilde
kaydedilmesini ve değiştirilmeden kopyalanmasını sağlayan ve bu bilgiye
aynen ulaşılmasına imkân veren kısa mesaj, elektronik posta, internet,
disk, CD, DVD, hafıza kartı ve benzeri her türlü araç veya ortamı,
d) Kanun: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında
Kanunu,
e) Konut: 23/6/1965 tarihli ve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da
mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her
türlü bağımsız bölümü,
f) Konut finansmanı kuruluşu: Konut finansmanı
kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama
yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından
konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama
şirketleri ve finansman şirketlerini,
g) Ön ödeme tutarı: Konutun tesliminden önce tüketici
tarafından ödenen toplam tutarı,
ğ) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi: Tüketicinin konut
amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi,
satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı
tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi,
h) Satıcı: Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere
ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına
ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi,
ı) Tüketici: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla
hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi
ifade eder.
İKİNCİ
BÖLÜM
Ön
Bilgilendirme ve Sözleşme Yükümlülüğü
Ön
bilgilendirme
MADDE 5 – (1) Ön
ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce aşağıdaki
hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde,
açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun
tüketiciye verilmesi zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon
numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer
aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile
2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen
bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin
ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin
bilgi,
ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık
oran,
d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına
ilişkin bilgiler,
e) Konutun teslim tarihi,
f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma
ilişkin bilgiler.
(2) Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna
ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve
mahal listesi verilir.
(3) Birinci ve ikinci fıkradaki bilgilerin yazılı olarak
veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunludur.
(4) Bu madde kapsamında ön bilgilendirme yapıldığına
ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.
Şekil şartı
MADDE 6 – (1) Ön
ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu
siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde
veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile
kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin
geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça
tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç
altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli
konut satış sözleşmesi yapılamaz.
Sözleşmenin
zorunlu içeriği
MADDE 7 – (1) Ön
ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde,
anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması,
aşağıdaki bilgileri içermesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi
zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon
numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon
numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı
ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı
Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt
alanları,
d) Konutun tüm
vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara
ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm
vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa
teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
f) Faiz miktarı
ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının
yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap
bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne
ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları,
süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı
açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını
tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair
bilgi.
(2) Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış
sözleşmelerinde birinci fıkranın (e), (f), (g), (ğ) ve (h) bentlerinde yer
alan hükümler aranmaz.
ÜÇÜNCÜ
BÖLÜM
Cayma ve
Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanımı
Cayma hakkı
MADDE 8 – (1)
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde,
herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden
cayma hakkına sahiptir.
(2) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu
süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma
hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı
kuruluşuna derhal bildirilir.
(3) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle
alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte
hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut
finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon,
yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
(4) Taşınmaz için bina tamamlama sigortası yaptırılmış
ise, sigorta teminatı, kurulduğu tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere
cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
(5) Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye
iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge
cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün
içinde tüketiciye geri verilir.
(6) Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına
sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün
içinde edinimlerini iade eder.
(7) Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin
bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
Sözleşmeden
dönme
MADDE 9 – (1) Ön
ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin
herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
(2) Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler
aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı
kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını
kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut finansmanı
kuruluşuna derhal bildirilir.
(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön ödemeli
konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden
doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın
ödenmesini isteyebilir.
(4) Aşağıdaki hallerde tüketiciden herhangi bir bedel
talep edilemez:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi
yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak
yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması
durumunda, mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve
tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de
kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin
önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi.
(5) Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle
tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut
satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar
altında hiçbir bedel talep edilemez.
(6) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade
edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge,
dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün
içinde tüketiciye geri verilir.
(7) Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile
karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından
dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün
içinde yalnızca üçüncü fıkrada belirtilen masraf ve tazminat tutarı
düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı
kuruluşu söz konusu tutarı, Kanunun 37 nci
maddesine uygun olarak tüketiciye derhal geri öder.
(8) Satıcıya veya konut finansmanı kuruluşuna ödenen
bedel ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin iade edildiği
tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
DÖRDÜNCÜ
BÖLÜM
Satıcının
Diğer Yükümlülükleri
Konutun
teslimi
MADDE 10 – (1) Ön
ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden
itibaren otuz altı ayı geçemez.
(2) Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim
edildiği kabul edilir:
a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,
b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu
siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde
zilyetliğinin devri.
Proje
değişiklikleri
MADDE 11 – (1)
Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması
durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri
saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje
değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat
ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden
kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal
yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar
kesinti yapabilir.
BEŞİNCİ
BÖLÜM
Teminata
İlişkin Esaslar
Teminat
MADDE 12 – (1)
Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan
projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen
diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.
(2) Birinci fıkrada yer alan teminatlar dışında,
tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem
öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse
teminat olarak kabul edilebilir.
Bina
tamamlama sigortası
MADDE 13 – (1) Bina
tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine
Müsteşarlığınca belirlenir.
(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan
tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil
edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati
tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
Banka
teminat mektubu
MADDE 14 – (1) Banka
teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına
ilişkin 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi
halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul
ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz
mektuptur.
(2) Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu
verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı 10 uncu
maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler, kendilerine
verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.
Hakediş sistemi
MADDE 15 – (1)
Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile
teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede
belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla
yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya
teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş
karşılığında serbest bırakılabilir.
(2) Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış
olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi
oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde
tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden
komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.
(3) Satıcı, 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini
yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda,
tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş
usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade
edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen
kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır.
(4) Banka, hakedişlerin
kontrolünün sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık
firmalarından da hizmet alabilir.
Bağlı kredi
ile teminat
MADDE 16 – (1) Ön
ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan
kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi
tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.
ALTINCI
BÖLÜM
Çeşitli ve
Son Hükümler
Yürürlükten
kaldırılan yönetmelik
MADDE 17 – (1) 13/6/2003 tarihli ve 25137 sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkında
Yönetmelik yürürlükten kaldırılmıştır.
Yürürlük
MADDE 18 – (1) Bu
Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 19 – (1) Bu
Yönetmelik hükümlerini Gümrük ve Ticaret Bakanı yürütür.
|