|
Sermaye
Piyasası Kurulundan:
GAYRİMENKUL
SERTİFİKALARI TEBLİĞİ
(VII-128.2)
BİRİNCİ
BÖLÜM
Amaç,
Kapsam, Dayanak, Tanımlar ve Kısaltmalar
Amaç ve
kapsam
MADDE 1 – (1) Bu
Tebliğin amacı, gayrimenkul sertifikalarının niteliklerini belirlemek ve
ihracında uyulması gereken esasları düzenlemektir.
Dayanak
MADDE 2 – (1) Bu
Tebliğ 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun 128 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi ile 130
uncu maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar ve
kısaltmalar
MADDE 3 – (1) Bu
Tebliğde geçen;
a) Arsa sahibi: Gayrimenkul projesine konu arsanın
mülkiyetine sahip olan gerçek veya tüzel kişileri,
b) Asli edim: Asli edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar
çerçevesinde, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına
mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini,
c) Asli edim ifa süresi: İzahname
veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen süreyi,
ç) Asli edim kullanım süresi: İzahname
veya ihraç belgesinde gayrimenkul sertifikası sahiplerinin asli edim talebini
bildirmesi için öngörülen süreyi,
d) Bağımsız bölüm: 23/6/1965
tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda tanımlanan ana gayrimenkulün
ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan
bölümlerini,
e) Banka: 19/10/2005 tarihli ve
5411 sayılı Bankacılık Kanununda tanımlanan bankaları,
f) Borsa: Kanunun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının
(ç) bendinde tanımlanan borsayı,
g) Cezai şart: Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde
ve izahname veya ihraç belgesinde belirtilen
esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi durumunda ihraççı için edimlere
ek olarak öngörülen yükümlülükleri,
ğ) Değerleme kuruluşu: Kurulun ilgili düzenlemeleri
uyarınca değerleme faaliyetini gerçekleştirmek üzere örgütlenmiş ve Kurulca
yetkilendirilmiş anonim ortaklıkları,
h) Edimler: Asli veya tali edimleri,
ı) Gayrimenkul projesi: Gayrimenkul sertifikası ihracı
ile finansmanı planlanan konut veya ticari alan projesini,
i) Gayrimenkul sertifikası: İhraççıların inşa edilecek
veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak
üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini
veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymeti,
j) İhraç: Gayrimenkul sertifikalarının ihraççılar
tarafından çıkarılıp, halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin
satışını,
k) İhraççı: Gayrimenkul sertifikası ihraç eden veya
ihraç etmek üzere Kurula başvuruda bulunan anonim ortaklıklar ile kendi
mevzuatları uyarınca menkul kıymet ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve
kuruluşlarını,
l) İtfa bedeli: Banka garantili ihraçlarda gayrimenkul
sertifikalarının ihraç değerinden aşağı olmamak kaydıyla proje bitiş
tarihinde hesaplanan alan birimi satış fiyatına göre belirlenen gayrimenkul
sertifikası fiyatını,
m) Kanun: 6/12/2012 tarihli ve
6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu,
n) Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu,
o) MKK: Merkezi Kayıt Kuruluşu Anonim Şirketini,
ö) Proje bitiş tarihi: Gayrimenkul projesinin ihraca
konu edilen bağımsız bölümlerinin izahname veya
ihraç belgesinde belirtilen vasıflara uygun bir biçimde tamamlanması için
öngörülen süreyi,
p) Tali edim: Tali edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar
çerçevesinde tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen
bağımsız bölümlerin satılması ve satış tutarının gayrimenkul sertifikası
sahiplerine payları ile orantılı olarak dağıtılmasını,
r) Tali edim ifa süresi: İzahname
veya ihraç belgesinde tali edimin yerine getirilmesi için öngörülen süreyi,
s) TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,
ş) TTSG: Türkiye Ticaret Sicili Gazetesini,
t) Vade: İzahname veya ihraç
belgesinde gayrimenkul sertifikasının ihraç tarihinden, bu gayrimenkul
sertifikalarına ilişkin ifa sürelerinin bitimine kadar geçmesi öngörülen
süreyi,
u) Yatırımcı: Gayrimenkul sertifikası sahibini,
ü) Yetkili Kuruluş: Tebliğin 4 üncü maddesinin yedinci fıkrasında
belirlenmiş olan yatırım kuruluşlarını,
ifade eder.
İKİNCİ
BÖLÜM
Gayrimenkul
Sertifikası ve İhracına İlişkin Esaslar
Gayrimenkul
sertifikalarına ilişkin genel esaslar
MADDE 4 – (1)
Gayrimenkul sertifikaları, bir gayrimenkul projesinin belirli bağımsız
bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini
temsilen aşağıdaki esaslar çerçevesinde ihraç edilebilir.
a) Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini
temsilen gerçekleştirilen ihraçlarda, her bir bağımsız bölüme karşılık
gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi
zorunludur.
b) Gayrimenkul projesinin bağımsız bölümlerine ilişkin
belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise,
ihraççı tarafından asli edimin yerine getirilmesi sırasında aynı alan
birimine sahip bağımsız bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme
farklılıkları gibi nedenlerle şerefiye talep edilebilir. Şerefiye talep
edilmesi durumunda, asli edim sırasında yatırımcılardan talep edilecek
şerefiye tutarlarının veya ihraç anında belirlenmiş şerefiyenin edim yerine
getirilirken hangi esaslara göre düzeltilerek uygulanacağının, bağımsız
bölümlerle ilişkilendirilerek izahname veya ihraç
belgesinde açıklanması zorunludur.
c) Gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilen bağımsız
bölümler üzerinde edimlerin yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte
ayni veya şahsi bir hak, haciz kaydı ile gayrimenkul projesinin esaslı
unsurlarına yönelik herhangi bir ihtilafın bulunmaması gerekmektedir.
(2) Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, gayrimenkul
projesindeki tüm bağımsız bölümlerin Tebliğin 6 ncı
maddesi çerçevesinde hazırlanmış değerleme raporuna göre belirlenmiş satış
değerlerinin yüzde ellisini aşamaz. İhraç işlemine konut ve ticari
alanların aynı anda dahil edilmesi durumunda bu
yüzde elli oranındaki sınır ihraç kapsamındaki konut ve ticari alanlar için
ayrı ayrı hesaplanır. Banka garantili ihraçlarda
bu sınırlama uygulanmaz.
(3) Gayrimenkul sertifikası ihracına konu bağımsız
bölümlerin izahname veya ihraç belgesinde belirtilen
proje bitiş tarihinden önce tamamlanması ve bu durumun proje bitiş
tarihinden en az 15 gün önce kamuya açıklanması halinde, kamuya açıklanan
yeni tarih, proje bitiş tarihi olarak esas alınır. Bu durumda yatırımcılara
gerekli duyuruların yapılması şartıyla izahname
veya ihraç belgesi değişikliği gerekmez. Kanunun 8 inci maddesi hükümleri
saklıdır.
(4) Gayrimenkul sertifikaları yurt dışında veya yurt
içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya
satış suretiyle ihraç edilebilir. Halka arz edilerek gerçekleştirilecek
ihraçlarda, Tebliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan
hükümlere ilave olarak;
a) İhraççının özkaynaklar
toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması,
b) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü
fıkraları çerçevesinde yapılacak ihraçlar hariç olmak üzere, ihraççı
tarafından edimlerin izahnamede ve ihraç
belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilmemesi halinde
itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir
banka tarafından garanti altına alınması,
zorunludur.
(5) İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada
işlem görmesi ve ihraççıların Kurula yapılacak onay başvurusunun yanı sıra
bu amaçla borsaya başvurmaları zorunludur.
(6) Gayrimenkul sertifikaları asli veya tali edimin
yerine getirilmesi ve varsa cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilir.
Banka garantili ihraçlarda gayrimenkul sertifikaları aşağıdaki durumlarda
itfa bedelinin ve oluşması halinde cezai şartın yatırımcıya ödenmesi
suretiyle de itfa edilebilir.
a) Asli edimin izahname veya
ihraç belgesinde öngörülen esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi.
b) Tali edimin Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü
fıkrasının (ç) bendinde belirtilen ihale süreci sonunda yerine getirilememesi.
c) İzahname veya ihraç
belgesinde tali edim için Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (ç)
bendinde belirtilen ihale sürecinin yapılmamasının öngörülmesi.
(7) Gayrimenkul sertifikalarının ihracının ve itfasının
Kanunun 37 nci maddesinin birinci fıkrasının (e)
bendinde belirtilen yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek bankalar
ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya
aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı
kurumlar vasıtasıyla yerine getirilmesi zorunludur.
(8) İhraççı tarafından öngörülmesi halinde gayrimenkul
sertifikaları, proje bitiş tarihinden önce ihraççının belirlediği tutar
veya borsada oluşan fiyat üzerinden geri alınmak suretiyle de itfa
edilebilir.
(9) Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde ve izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar
çerçevesinde yerine getirilememesi durumunda yatırımcılara ihraç aşamasında
belirlenen cezai şartın ödenmesi zorunludur.
(10) Kurul itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın
yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınmasını,
yurt içinde satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik olarak
yapılmasını, ihraççının veya gayrimenkul sertifikalarının
derecelendirilmesini talep edebilir.
Arsa sahibi
ve ihraççıya ilişkin esaslar
MADDE 5 – (1)
Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların;
a) Gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı
büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, sözleşmesi ve teknik
şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl
içerisinde tamamlamış veya ihraççının gayrimenkul yatırım ortaklığı olması
durumunda aynı şartlardaki bir projeyi tamamlatmış olması,
b) Gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine
münferiden sahip olması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi
veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması,
zorunludur.
(2) İhraççının gayrimenkul sertifikası ihraç etmek
amacıyla kurulmuş bir anonim ortaklık olması durumunda birinci fıkranın (a)
bendindeki şartın, ihraççının Kurulun ilgili düzenlemelerine göre yönetim
kontrolüne sahip olan ortağı veya müştereken sahip olan ortaklarından en az
birisi tarafından karşılanması gerekmektedir.
(3) TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların
bağlı ortaklıklarının ihraççı olması durumunda;
a) Birinci fıkranın (a) bendinde belirtilen şart
aranmaz.
b) Yatırımcıların, aynı projeden doğrudan konut edinen
kişiler ile eşit haklara sahip olacağına ilişkin gerekli sözleşme veya
düzenlemelerin yapılması veya Kurulca kabul edilebilecek diğer tedbirlerin
alınması zorunludur.
c) Talep edilmesi halinde Kurulca Tebliğde aranan diğer
şartlardan muafiyet verilebilir.
(4) TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve bunların bağlı
ortaklıklarının ihraççı olmadığı ancak tamamen veya kısmen sahip olduğu
arsa ve arazilerin gayrimenkul projesine konu edildiği ihraçlarda;
a) Birinci fıkranın (b) bendindeki şart aranmaz.
b) TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların
bağlı ortaklıkları ile ihraççı arasında yapılacak sözleşmelerde,
yatırımcıların, aynı projeden doğrudan konut edinen kişiler ile eşit
haklara sahip olacağına ilişkin hükümlere yer verilmesi veya Kurulca kabul
edilebilecek diğer tedbirlerin alınması zorunludur.
c) İhraççının gayrimenkul projesinin ihraca konu edilen
bağımsız bölümlerini tamamlayamaması durumunda bu bölümler TOKİ, İller
Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıklarının projenin
tamamlanması için imzaladıkları sözleşmedeki esaslara göre tamamlanır.
Değerleme,
fizibilite ve inşaat ilerleme raporları
MADDE 6 – (1) Kurula
başvuru ve proje bitiş tarihleri ile Tebliğde belirtilen durumlarda veya
Kurulca uygun görülecek diğer aşamalarda, değerleme kuruluşlarınca
gayrimenkul projesine ilişkin olarak bir değerleme raporu hazırlanır.
Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanacak bu raporda gayrimenkul
sertifikalarına konu edilen bağımsız bölümlerin tahmini satış bedeli ile bu
bedelin belirlenmesinde esas alınan emsal değerlere bağımsız bölümlerle
ilişkilendirilmek suretiyle yer verilmesi zorunludur. Değerleme raporunda
gayrimenkul projesindeki emsal satış bedellerine yer verilmesi zorunludur.
(2) Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde yerine
getirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda veya Kurulca uygun görülecek
diğer aşamalarda, değerleme kuruluşları tarafından projeye ilişkin olarak
bir fizibilite raporu hazırlanır. Bu raporda asgari olarak, projenin mevcut
tamamlanma düzeyi ile bitirilmesi için gerekli olan süre ve tahmini maliyet
hakkında bilgi verilir.
(3) İhraçtan elde edilen fonların inşaat ilerleme
esasına göre ihraççıya aktarılabilmesini teminen
değerleme kuruluşları tarafından inşaat ilerleme raporları düzenlenir.
(4) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü
fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu maddenin ikinci ve üçüncü
fıkralarında sayılan raporlar değerleme kuruluşları yerine başka kurumlarca
hazırlanabilir.
Asli
edimlerin kullanılması
MADDE 7 – (1)
Yatırımcılar asli edim kullanım süresi içerisinde, asli edim taleplerini
ihraççıya veya yetkili kuruluşa iletir. Asli edim kullanım süresi, ilk günü
gayrimenkul sertifikasının borsada işlem görme tarihinden önce olmamak
üzere asgari olarak proje bitiş tarihinden önceki 10 iş günü olarak ihraççı
tarafından belirlenir. İhraççı ayrıca, proje bitiş tarihinden önce
belirleyeceği diğer tarihleri de izahname veya
ihraç belgesinde açıklamak suretiyle, asli edim kullanım süresine dahil edebilir. Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü
fıkrasının (b) bendi hükmü saklıdır.
(2) Asli edim talep eden yatırımcılar, asli edim ifa
süresi içerisinde almak istedikleri bağımsız bölümlerin gerektirdiği sayıda
gayrimenkul sertifikasını ihraççının hesaplarına aktarmak ve gerekli olması
durumunda şerefiyeyi ödemek; ihraççı ise izahname
veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde yatırımcı adına
bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devrine ilişkin hukuki işlemleri
tamamlamak zorundadır. İhraççı, birden fazla yatırımcının aynı bağımsız
bölümü talep etmesi durumunda hangi yatırımcıya öncelik verileceğini izahname veya ihraç belgesinde belirler. Böyle bir
belirlemenin yapılmamış olması durumunda zaman önceliği esas alınır.
(3) Birden fazla yatırımcı paylı mülkiyet esasları
çerçevesinde asli edimin yerine getirilmesini talep edebilir.
(4) Asli edimin yerine getirilebilmesi için ihraççı
hesaplarına aktarılan gayrimenkul sertifikaları üzerinde herhangi bir
haciz, rehin hakkı veya benzeri kısıtlayıcı hakların bulunmaması gerekir.
(5) Asli edim ifa süresi, asli edim kullanım süresinin
bitimini izleyen 10 iş gününü aşmayacak şekilde belirlenir. İhraççının asli
edim kullanım süresine dahil ettiği proje bitiş
tarihinden önceki kullanım süreleri için izahname
veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla farklı ifa süreleri
belirlenebilir.
(6) Asli edimin, izahname veya
ihraç belgesinde belirlenen asli edim ifa süresi çerçevesinde proje bitiş
tarihinden önce talep edilmesi durumunda;
a) Bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır veya
ihraççı ile yatırımcılar arasında asli edimin yerine getirilmesi amacıyla
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır ve bu sözleşmeden doğan hak
tapu kütüğüne şerh edilir. Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü
fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu fıkrada belirtilen tapu
kütüğüne şerh zorunluluğu aranmaz.
b) Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi
halinde gayrimenkul sertifikaları asli edim yerine getirilinceye veya itfa
bedeli yatırımcıya ödeninceye kadar yetkili kuruluş nezdinde bloke edilir.
(7) Asli edimin, izahname veya
ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilmemesi
halinde Tebliğin 9 uncu maddesi hükümleri uygulanır.
(8) Banka garantili ihraçlarda asli edimin izahname veya ihraç belgesinde öngörülen esaslar
çerçevesinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması halinde;
a) Tebliğin 9 uncu maddesinin birinci fıkrası hükümleri
uygulanır. Verilen ek süre veya asli edim ifa süresi sonunda asli edimin
yerine getirilememesi durumunda ek süre veya asli edim ifa süresinin
bitimini takip eden 10 iş günü içerisinde varsa cezai şart ile birlikte
itfa bedeli ödenir.
b) Önceden asli edim talebinde bulunmuş olan
yatırımcılar izahname veya ihraç belgesinde
belirlenen süre içerisinde asli edim yerine itfa bedelinin ödenmesini talep
edebilirler. Bu durumda söz konusu yatırımcılara asli edim ifa süresinin
bitimini takip eden 10 iş günü içerisinde varsa cezai şart ile birlikte
itfa bedeli ödenir.
(9) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü
fıkraları çerçevesinde yapılan ihraçlar haricinde gayrimenkul satış vaadi
sözleşmelerinde, mülkiyet devrinin gecikmesi veya gerçekleştirilememesi
durumlarına ilişkin olarak, gayrimenkul sertifikalarına ilişkin öngörülen
cezai şartlara yer verilmesi zorunludur.
(10) İhraççı, elinde yeterli sayıda gayrimenkul
sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar
için, izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak
koşuluyla kredi kullanım veya nakit ödeme imkanı
sağlayabilir.
Tali
edimlerin kullanılması
MADDE 8 – (1) Asli
edim kullanım süresi içerisinde asli edim talebiyle başvurmayan veya
başvurmasına rağmen izahname veya ihraç
belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen şartları yerine
getirmeyen yatırımcıların, proje bitiş tarihi itibarıyla tali edimi talep
ettikleri kabul edilir.
(2) İhraççının tali edime konu gayrimenkul
sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını
yatırımcılara payları ile orantılı olarak dağıtmak suretiyle tali edimi
yerine getirmesi zorunludur.
(3) Tali edimin yerine getirilmesinde aşağıdaki esaslar
uygulanır.
a) Tali edim ifa süresinin, izahname
veya ihraç belgesinde belirtilen proje bitiş tarihini izleyen 120 günü aşmayacak
şekilde belirlenmesi zorunludur.
b) İhraççı tarafından izahname
veya ihraç belgesinde öngörülmesi ve esaslarının açıkça belirtilmesi
şartıyla tali edimi talep ettiği kabul edilen yatırımcılar tali edim ifa
süresi içerisinde asli edimi talep edebilirler. Bu durumda yatırımcılar
tarafından gayrimenkulün bağımsız bölümleri için verilmesi gereken
sertifika sayısı, ihraç öncesi yayınlanan izahname
veya ihraç belgesinde ilgili bağımsız bölüm için öngörülen sertifika sayısı
ile aynı olacak şekilde belirlenir.
c) Tali edime konu
gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satışından
elde edilen satış tutarı, tali edim ifa süresi boyunca tali edime konu
bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar vekilin özen borcu
çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından devlet tahvili, hazine bonosu,
Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, mevduat veya
katılım hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası
araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilir ve
bağımsız bölümlerin tümünün satışının tamamlanmasını takip eden 2 iş günü
içerisinde yatırımcıların hesaplarına payları oranında aktarılır. Tebliğin 5
inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda,
satış tutarı TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı
ortaklıkları tarafından yatırımcılar adına değerlendirilebilir.
ç) Tali edimin yerine getirilmesi amacıyla satılacak
olan bağımsız bölümlerin, tali edim ifa süresi içerisinde nakde
çevrilmesinde satışlar en çok 3 kez açık artırma suretiyle yapılır ve bu
açık artırmalarda aşağıdaki esaslar uygulanır:
1) En geç proje bitiş tarihini izleyen 30 gün içerisinde
yapılacak olan birinci ihalede, Tebliğin 6 ncı maddesi
çerçevesinde hazırlanacak değerleme raporunda tespit edilen bağımsız bölüm
satış bedelleri, ihalede verilecek teklifler için asgari tutar olarak
belirlenir. Bu asgari tutar, bağımsız bölümlere konu gayrimenkul
sertifikalarının ihraç değerinden az olamaz.
2) Birinci ihalede satışa sunulan bağımsız bölümlere
yeterli talep gelmemesi halinde, Tebliğin 6 ncı
maddesi çerçevesinde yeni değerleme raporu hazırlatılarak ikinci kez
ihaleye çıkılır. İkinci ihale, birinci ihalenin usul ve şartlarına göre
yapılır.
3) İkinci ihalede bağımsız bölümlerin tamamının
satılamaması halinde, kalan bağımsız bölümlerin satışı için üçüncü ihale
düzenlenir. Üçüncü ihalede satışa sunulacak bağımsız bölümler için asgari
bedel tespit edilmez. İhalede bağımsız bölümler en yüksek teklifi verene
satılır.
4) Üçüncü ihaleden elde edilen satış geliri bu ihalede
satışa sunulan bağımsız bölümlere konu gayrimenkul sertifikalarının ihraç
değerinden düşük ise veya hiç satış geliri elde edilememiş ise, aradaki
fark ihraççı tarafından 2 iş günü içerisinde ödenir. Bu süre her durumda
tali edim ifa süresini geçemez.
5) Halka arz yoluyla satılan gayrimenkul sertifikası
ihraçlarında ihale ilanı, her bir ihale tarihinden en az 15 gün önce,
ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta
yayınlanır. Ayrıca ihale ilanı ve ilgili dokümanların nerede yayınlandığı
bilgisi Türkiye çapında yayın yapan ve en yüksek tirajlı
beş gazeteden ikisinde ilan edilir. Halka arz edilmeksizin nitelikli
yatırımcılara satılan gayrimenkul sertifikası ihraçlarında ihale ilanı ve
ilgili dokümanların nerede yayınlandığı bilgisi Tebliğin 12 nci maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde
yatırımcılara duyurulur.
6) Bu madde kapsamında yapılan ihalelere ihraççı ve
ihraççının ilişkili tarafları katılamaz.
(4) Banka garantili ihraçlarda tali edimin;
a) İhale süreci gerçekleştirilerek yerine getirilmek
istenmesi durumunda üçüncü fıkranın (ç) bendinde ihraç değerine yapılan
atıflar yerine itfa bedeli esas alınır.
b) İhraççının izahname veya
ihraç belgesinde öngörmesi halinde ihale süreci gerçekleştirilmeksizin
proje bitiş tarihini izleyen 10 iş günü içerisinde itfa bedelinin ödenmesi
suretiyle yerine getirilmek istenmesi durumunda bu maddenin ikinci ve
üçüncü fıkraları uygulanmaz.
(5) İzahname veya ihraç
belgesinde belirtilmiş olması kaydıyla, ihraççılarca tali edim yerine
getirilirken;
a) Üçüncü fıkranın (ç) bendinde belirtilen ihraç değeri,
b) Dördüncü fıkrada itfa bedelinin hesaplanmasına esas
alınan ihraç değeri,
yerine ihraç
değerinin üzerinde olacak şekilde bir varlık veya getiriye endekslenmiş
ihraç değeri esas alınabilir.
Projenin
gecikmesi ve gerçekleşmemesi durumları
MADDE 9 – (1)
Edimlerin, izahname veya ihraç belgesinde
belirtilen ifa sürelerinde ve esaslar çerçevesinde yerine
getirilemeyeceğinin anlaşılması projenin gecikmesi durumudur. Projenin
gecikmesi durumunda;
a) Bu durumun anlaşıldığı tarihten itibaren 15 iş günü
içerisinde Tebliğin 6 ncı maddesi uyarınca bir
fizibilite raporu hazırlanır ve bu raporda projenin tamamlanması için
gerekli olduğu belirtilen süre için Kurula ek süre talebiyle başvurulur.
Kurulca verilecek bu ek süre genel zorlayıcı sebepler haricinde hiçbir
şekilde proje bitiş tarihini izleyen 180 günü aşamaz.
b) Projenin geciktiği bilgisi, fizibilite raporunun
sonuç bölümü, Kurulca verilen ek süre, bu kapsamda yeniden belirlenen edim
kullanım ve ifa süreleri ile yatırımcılara bu süre boyunca ödenecek cezai
şarta ilişkin esaslar, izahname veya ihraç
belgesi ile aynı usuller çerçevesinde duyurulur.
c) Kurulca verilen ek süre çerçevesinde yeniden belirlenen
ifa süreleri içerisinde asli ve tali edimler yerine getirilir ve varsa
cezai şart ödenir. Banka garantili ihraçlarda Tebliğin 7 nci maddesinin sekizinci fıkrası ile 8 inci maddesinin
dördüncü fıkrası hükümleri saklıdır.
(2) Verilen bu ek süre sonunda veya ek süre talebinde
bulunulmaması halinde vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya
getirilemeyeceğinin anlaşılması projenin gerçekleşmemesi durumudur. Bu
durumda en geç 5 iş günü içerisinde Kurula bilgi verilir ve projenin
gerçekleşmediği, yatırımcıların hakları ve cezai şart dahil
yatırımcılara yapılacak ödemelere ilişkin esaslar izahname
veya ihraç belgesi ile aynı usuller çerçevesinde duyurulur.
İhraçtan
elde edilen fonların kullanım şekli
MADDE
10 –
(1) Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon, yetkili
kuruluş veya banka garantili ihraçlarda banka tarafından bir banka nezdinde
açılan özel bir hesapta toplanır ve vekilin özen borcu çerçevesinde devlet
tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları,
vadeli mevduat veya katılım hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek
diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirilir.
(2) Gayrimenkul sertifikası ihracından elde edilen
fonlar, yalnızca gayrimenkul projesinin tamamlanmasında veya bu projenin
tamamlanması için başvuru tarihi itibarıyla kullanılmış finansman
kaynaklarının geri ödenmesinde kullanılır.
(3) İhraçtan elde edilen toplam fonun yalnızca Tebliğ
çerçevesinde hazırlanacak değerleme, fizibilite ve inşaat ilerleme
raporlarının yetkili kuruluş tarafından hazırlatılması için asgari ücret
tarifesi dikkate alınarak hesaplanan kısmı yetkili kuruluş veya banka
garantili ihraçlarda banka tarafından bloke edilir.
(4) İhraçtan elde edilen fonlar, inşaat ilerleme raporlarında
belirlenen oranlar ölçüsünde yetkili kuruluş veya banka garantili
ihraçlarda banka tarafından ihraççıya, projenin tamamlanmasının başka kişi
veya kurum tarafından bağımsız bölümlerin tamamlanması durumunda söz konusu
kişi veya kurumlara aktarılır.
(5) Projenin gerçekleşmemesi veya gerçekleşmeyeceğinin
kesinleşmesi durumunda ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar
ihraççıya aktarılmaz ve yalnızca yatırımcılara yapılacak geri ödemelerde
kullanılır.
(6) Gayrimenkul sertifikaları itfa edildikten sonra,
ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılır.
Kurula
başvuru ve gerekli belgeler
MADDE 11 – (1)
Gayrimenkul sertifikalarının ihracında Ek/1’de belirtilen belgelerle
birlikte onay almak için Kurula başvurulur.
(2) İhraç edilecek gayrimenkul sertifikaları, Tebliğin 4
üncü maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde konut ve ticari alanlar için
ayrı ayrı belirlenen ihraç tutarını aşmamak
kaydıyla Kurulca onay verilen ihraç tavanı içinde, tertipler halinde
satılabilir. İzahnamenin geçerlilik süresi
boyunca yapılacak halka arzlarda, her tertibin satışından önce Ek/2’de yer
alan belgelerle birlikte Kuruldan onay almak amacıyla Kurula başvurulur.
Halka arz edilmeksizin yapılacak satışlarda ise, ihraç limitine Kurulca
onay verilen tarihten itibaren 1 yıllık süre içerisinde her tertibin
satışından önce tertip ihraç belgesinin onaylanması amacıyla Kurula
başvurulur.
ÜÇÜNCÜ
BÖLÜM
Çeşitli ve
Son Hükümler
Yatırımcı
raporu
MADDE
12 –
(1) Halka arz yoluyla satılan gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız
bölümlerin tamamlanma düzeyi ile ilgili dönem içerisinde talep edilen ve
gerçekleştirilen asli edimlere ilişkin bilgileri içeren yatırımcı raporu,
söz konusu gayrimenkul sertifikası itfa edilene kadar her 3 aylık hesap
dönemleri itibarıyla ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta
raporun imzalandığı gün ilan edilir. İhraççı, yatırımcılara daha
kısa dönemler itibarıyla raporlama yapabilir.
(2) Yurt içinde nitelikli yatırımcılara veya yurt
dışında satılmak üzere ihraç edilen gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız
bölümlerin tamamlanma düzeyi ile ilgili dönem içerisinde talep edilen ve
gerçekleştirilen asli edimlere ilişkin bilgiler, söz konusu gayrimenkul
sertifikası itfa edilene kadar 6 aylık hesap dönemleri itibarıyla Kurula ve
yatırımcılara iletilir. İhraççı, yatırımcılara daha kısa dönemler
itibarıyla raporlama yapabilir.
Kamuyu
aydınlatma
MADDE 13 – (1) Halka
arz yoluyla gerçekleştirilen gayrimenkul sertifikası ihraçlarında Kurulun
kamuyu aydınlatma düzenlemelerinde belirtilen hususlara ek olarak ihraççı;
a) İzahnamede belirtilen asli
edim kullanım ve ifa süreleri ile tali edimin kullanımı için gayrimenkul
sertifikalarının ihraççı hesabına aktarılacağı süre, söz konusu sürelerin
başlangıç tarihinden en az 10 gün önce,
b) Tebliğ hükümleri kapsamında yatırımcıların tali
edimden asli edime geçiş için edim değişikliği talebinde bulunabilecekleri
süreyi, söz konusu sürenin başlangıç tarihinden en az 10 gün önce,
c) Gayrimenkul projesi kapsamında hazırlanan değerleme,
inşaat ilerleme ve fizibilite raporlarının sonuçlarının, söz konusu
raporların hazırlandığı gün,
ç) Gayrimenkul projesinde, gayrimenkul sertifikası
ihracına konu olmayan benzer nitelikte bağımsız bölümlerin ortalama satış
fiyatlarını, bu fiyatlara esas alınan iskonto ve
geçerli olan diğer şartlarla birlikte her haftanın ilk iş günü,
d) Tebliğin 4 üncü maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca
ihraççı tarafından yatırımcılara geri alım imkanı
sağlanması durumunda, vade boyunca yapılacak geri alımlara ilişkin fiyat
bilgisini her haftanın ilk iş günü,
internet sitesinde
ve KAP’ta açıklamak zorundadır.
Diğer
hususlar
MADDE
14 –
(1) İzahnamenin, ihraç belgesinin ve ihraca
ilişkin diğer belgelerin içeriğine, hazırlanmasına, onaylanmasına,
yayınlanmasına, tescil ve ilanına, izahnamede yer
alacak finansal tablolara, izahnamedeki
değişikliklere, ihraççılar tarafından yapılacak ilan ve reklamlara ilişkin
hususlarda, gayrimenkul sertifikalarının ihraç ve satış esasları ile
ihraççıların finansal raporlama, bağımsız denetim ve kamuyu aydınlatma
yükümlülüklerinin belirlenmesinde ve Tebliğde yer almayan diğer konularda
Kurulun ilgili düzenlemelerine uyulur.
Kurul
ücreti
MADDE 15 – (1)
İhraççılar tarafından, satışı yapılacak gayrimenkul sertifikalarının, varsa
nominal değerinden aşağı olmamak üzere, Kanunun 130
uncu maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ihraç değerinin binde ikisi
tutarında ücretin Kurul bütçesine gelir kaydedilmek üzere yatırılması
zorunludur.
Gayrimenkul
sertifikalarının kayden ihracı
MADDE 16 – (1) İhraççı
tarafından yurt içinde ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının MKK
nezdinde elektronik ortamda kayden ihracı ve
bunlara ilişkin hakların hak sahipleri bazında izlenmesi zorunludur.
(2) İhraççı tarafından yurt dışında ihraç edilecek
gayrimenkul sertifikalarının MKK nezdinde elektronik ortamda kayden ihracı ve bunlara ilişkin hakların izlenmesi
zorunludur. Yurt dışında ihraç edilecek gayrimenkul sertifikaları,
ihraççının veya MKK üyesinin niteliğine göre MKK nezdinde hak sahibi ismine
hesap açılmaksızın toplu olarak tutulabilir.
(3) Kurul, ihraççının talebi üzerine yurt dışında ihraç
edilecek gayrimenkul sertifikalarının MKK nezdinde kayden
ihraç edilmesi zorunluluğuna muafiyet verebilir.
(4) Gayrimenkul
sertifikalarının bu maddenin üçüncü fıkrası kapsamında MKK nezdinde kayden ihraç edilmemiş olması durumunda; yurt dışında
ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin olarak; ihraç tutarı,
ihraç tarihi, ISIN kodu, vade başlangıç tarihi, vadesi, saklamacı kuruluş,
ihracın gerçekleştirildiği döviz cinsi ve ülkeye ilişkin bilgiler, ihracın
gerçekleştirilmesini takip eden 3 iş günü içerisinde MKK’ya
iletilir. MKK’ya iletilen
bu bilgilerde değişiklik olması halinde, değişikliğin yapıldığı tarihi
takip eden 3 iş günü içerisinde MKK’ya bilgi
verilir.
Diğer
gayrimenkul sertifikalarına ilişkin onay başvurularının Kurulca
sonuçlandırılması
MADDE 17 – (1)
Tebliğde sayılmamakla birlikte, Kurulun diğer düzenlemelerinin kapsamı
içinde yer almayan ve niteliği itibarıyla gayrimenkul sertifikası olduğu
Kurulca kabul edilecek sermaye piyasası araçlarına ait izahname
ve ihraç belgesinin onaylanmasına ilişkin başvurular, Tebliğ hükümlerinin
kıyasen uygulanması suretiyle sonuçlandırılır.
Yürürlükten
kaldırılan tebliğ
MADDE 18 – (1)
Kurulun 20/7/1995 tarihli ve 22349 sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına
İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: III, No: 19) yürürlükten kaldırılmıştır.
Kurulun diğer düzenlemelerinde Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına
Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri:III,
No:19)’ne yapılan atıflar bu Tebliğe yapılmış sayılır.
Yürürlük
MADDE 19 – (1) Bu
Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 20 – (1) Bu
Tebliğ hükümlerini Kurul yürütür.
EK/1
GAYRİMENKUL
SERTİFİKALARINA İLİŞKİN İZAHNAME VEYA İHRAÇ
BELGESİNİN
ONAYLANMASI İÇİN GEREKLİ BELGELER (*)
1) İhraççıyı ve ihraççının ortaklarını tanıtıcı
bilgiler,
2) İhraççının yürürlükte bulunan tüm değişiklikleri
içeren ve tek bir metin haline getirilmiş, ihraççıyı temsile yetkili
kişilerce imzalı esas sözleşmesi,
3) İhraççının ihraca ilişkin yetkili organ kararının
noter onaylı örneği,
4) İhraççının sermayesinin ödenmiş kısmının tespitine
ilişkin mali müşavir raporu ile mevcut sermayenin tesciline ilişkin TTSG,
5) Yetkili kuruluş ile imzalanan aracılık sözleşmesi,
6) Halka arz edilerek yapılacak ihraçlar için ihraççının
yönetim kurulu üyeleri ile yönetimde yetkili olan personelden alınan,
ilgili kişiler hakkında sermaye piyasası mevzuatı, 19/10/2005
tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve/veya 26/9/2004 tarihli ve 5237
sayılı Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş
olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle
hapis cezasına ya da zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık,
sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma,
verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye
kullanılması, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme
suçlarından dolayı alınmış cezai kovuşturma ve/veya hükümlülüğünün ve
ortaklık işleri ile ilgili olarak taraf olunan dava konusu hukuki
uyuşmazlık ve/veya kesinleşmiş hüküm bulunup bulunmadığına dair güncel
tarihli beyanlar,
7) Halka arz edilerek yapılacak ihraçlar için, izahnamede yer alacak finansal tablolar ile başvuru tarihine
en yakın ara dönem finansal tablolar,
8) Halka arz edilmeksizin yapılacak ihraçlar için
Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmış ve bağımsız denetimden
geçirilmiş son iki yıllık ve başvuru tarihine en yakın ara dönem finansal
tablolar,
9) Halka arz edilerek yapılacak ihraçlar için Kurul
düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanmış izahname,
10) Halka arz edilmeksizin yapılacak ihraçlar için Kurul
düzenlemeleri çerçevesinde ihraç belgesi,
11) İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin
vade, getiri ve risk faktörleri hakkında bilgi,
12) İhraççının noter onaylı imza sirküleri,
13) Gayrimenkul projesine ilişkin ruhsat ve izinlerin
usulüne uygun alındığının, arsa üzerinde ihraca engel olabilecek hukuki bir
ihtilaf bulunmadığını gösteren hukukçu görüşü,
14) Banka garantili ihraçlarda garantör banka tarafından
Kurul ve ihraççıya hitaben yazılacak yazı ile garantiyi veren bankanın
konuya ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı örneği,
15) Gayrimenkul sertifikasına konu olan gayrimenkul
projesi hakkında bilgi ile inşa edileceği alanın tapu senedi örneği,
16) Tebliğin 5 inci maddesinde belirtilen hususlara
ilişkin olarak ihraççının yeterliliğini tevsik edici belgeler,
17) Bağımsız bölümlerin listesi ve asli edimi talep
edecek yatırımcılara dağıtım esasları,
18) Gayrimenkul sertifikasının fiyatının belirlenmesinde
kullanılan yöntem ve varsayımlara ilişkin detaylı bilgi,
19) Arsa sahibi ile ihraççının farklı olması durumunda,
TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ile ihraççı
arasında imzalanan ve Tebliğin 5 inci maddesinde belirtilen şartları
taşıyan sözleşme(ler),
20) İhraççının gayrimenkul sertifikası ihraç etmek
amacıyla kurulmuş bir anonim ortaklık olması durumunda ihraççının
ortaklarının ihraçtan kaynaklanan yükümlülüklerden müteselsil sorumlu
olduklarına dair taahhütname,
21) Gayrimenkul projesine konu bağımsız bölümlerin,
konut ve ticari alan olarak hesaplanmış toplam satış değerleri,
22) İhraçtan elde edilen fonun yatırılacağı ve yetkili
kuruluş banka garantili ihraçlarda banka tarafından açılan hesaba ilişkin
bilgi,
23) Gayrimenkul sertifikası ihracı için yapılmış olan
sözleşmelerin ve hazırlanan değerleme raporu ile varsa diğer raporların
birer örneği,
24) Başvuru tarihi itibarıyla mevcut olması durumunda
ihraççıya veya ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin
derecelendirme raporu ve derecelendirme kuruluşunun derecelendirme ölçeğine
ilişkin bilgi,
25) Kurulca gerekli görülen diğer bilgi ve belgeler.
EK/2
İZAHNAMENİN
GEÇERLİLİK SÜRESİ İÇİNDE HER İHRAÇTAN ÖNCE
KURULA
GÖNDERİLECEK BİLGİ VE BELGELER (*)
1) Kurul düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanmış arz
programı sirküleri veya sermaye piyasası aracı notu ile özet.
2) İhraççı bilgi dokümanı veya arz programı izahnamesinde açıklanan hususlarda değişiklik gerekmesi
durumunda buna ilişkin değişiklik metinleri, değişiklik gerekmiyorsa bu
hususa ilişkin olarak ihraççı tarafından verilecek beyan.
3) Satışı yürütecek yetkili kuruluşlarla yapılan halka
arza aracılık sözleşmesinin bir örneği (Daha önce Kurula gönderilen
aracılık sözleşmesi halen geçerli ve bu sözleşmede herhangi bir değişiklik
yapılmadıysa tekrar gönderilmesine gerek bulunmamaktadır. Bu durumda
ihraççı beyanı yeterlidir)
4) Kurulca gerekli görülmesi halinde verilen bilgileri teyit
eden belgeler ile Kurulca istenebilecek diğer belgeler.
(*) Ek/1 ve Ek/2’de yer alan bilgi ve belgelerin, KAP’ta ilan edilmiş olması ve bunların güncel olduğunun
ihraççı tarafından beyan edilmesi durumunda Kurula ayrıca gönderilmesi
gerekmez.
|