|
Sermaye
Piyasası Kurulundan:
GAYRİMENKUL
YATIRIM ORTAKLIKLARINA
İLİŞKİN
ESASLAR TEBLİĞİ
(III-48.1)
BİRİNCİ
BÖLÜM
Amaç,
Kapsam, Dayanak, Tanımlar ve Kısaltmalar
Amaç ve kapsam
MADDE 1 – (1) Bu
Tebliğin amacı; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşlarına ve
kurucularına, paylarının halka arzına, satışına ve devrine, faaliyet
esaslarına, yönetim ilkelerine, portföy
sınırlamalarına, portföylerinde bulunan varlıkların ve hakların
değerlemesine, varlıkların saklanmasına, imtiyazlı pay ihracına,
ortaklarında ve yöneticilerinde aranacak niteliklere, kamuyu aydınlatma ve
yatırımcıların bilgilendirilmesi yükümlülüklerine, kâr dağıtımına,
gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmalarına, tabi olacakları
diğer yükümlülüklere ve anonim ortaklıkların gayrimenkul yatırım
ortaklığına dönüşümüne ilişkin esasları düzenlemektir.
Dayanak
MADDE 2 – (1) Bu
Tebliğ, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası
Kanununun 48 inci ve 49 uncu maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar ve
kısaltmalar
MADDE 3 – (1) Bu
Tebliğde geçen;
a) Bakanlık: Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nı,
b) Borsa: 6362 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin birinci
fıkrasının (ç) bendinde tanımlanan sistemler ve pazar yerleri ile yurt dışı
borsaları,
c) BİAŞ: Borsa İstanbul A.Ş.’yi,
ç) Danışman şirket: Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme
çerçevesinde ortaklığa proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere gayrimenkul portföyünün geliştirilmesi
ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik hizmetler sunan
şirketi,
d) Gayrimenkul değerleme şirketi: Sermaye piyasası
mevzuatı uyarınca gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve
gayrimenkul projelerine ilişkin değerleme hizmeti verecek şirketler
listesinde adı bulunan şirketleri,
e) Halka açık pay statüsü: Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş.
nezdinde borsada işlem görebilir pay olarak izlenen payları,
f) İlişkili taraf: Türkiye Muhasebe Standartları
çerçevesinde Kurulca belirlenen düzenlemelerde yer alan ilişkili tarafı,
g) İşletmeci şirket: Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme
çerçevesinde ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel,
hastane, alış veriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar,
konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki
gayrimenkulleri ticari maksatla işleten şirketi,
ğ) Kanun: 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu,
h) KAP: Kamuyu Aydınlatma Platformunu,
ı) Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu,
i) Müteahhit: Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme
çerçevesinde, ortaklığın portföyünde yer alan
gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden
gerçek ya da tüzel kişiyi,
j) Ortaklık: Gayrimenkul yatırım ortaklığını,
k) Ortaklık aktif toplamı: Bu Tebliğde aksi
belirtilmedikçe, ortaklığın konsolide
olmayan/bireysel finansal tablolarında yer alan aktif toplamını,
l) Ortaklık portföyü:
Ortaklığın aktifinde bulundurulan gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı
projeler, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk
Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat veya katılma hesapları ile
iştiraklerden ve Kurulca uygun görülen diğer varlık ve haklardan oluşan
malvarlığını,
m) SPL: Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim
Kuruluşu A.Ş.’yi,
n) Takasbank: İstanbul Takas
ve Saklama Bankası A.Ş.’yi,
o) TTK: 13/1/2011 tarihli ve
6102 sayılı Türk Ticaret Kanununu,
ö) TTSG: Türkiye Ticaret Sicili Gazetesini,
p) Yönetim kontrolü: Tek başına veya birlikte hareket
ettikleri kişilerle birlikte doğrudan veya dolaylı olarak ortaklığın oy
haklarının yüzde ellisinden fazlasına veya genel kurulda yönetim kurulu üye
sayısının salt çoğunluğuna karşılık gelen sayıda üyelikler için aday
gösterme hakkı veren imtiyazlı payların çoğunluğuna sahip olunmasını
ifade eder.
İKİNCİ
BÖLÜM
Genel
Esaslar
Ortaklık
tanımı
MADDE 4 – (1)
Gayrimenkul yatırım ortaklığı, bu Tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule
dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer
varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek
üzere kurulan ve Kanunun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler
çerçevesinde olmak kaydı ile bu Tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde
bulunabilen sermaye piyasası kurumudur.
Ortaklığın
amacı ve faaliyet konusu
MADDE 5 – (1)
Ortaklıklar; belirli bir projeye veya gayrimenkule yatırım yapmak ya da
belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi,
amaçlarında böyle bir sınırlama olmaksızın ancak bu Tebliğin 3 üncü
maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde belirtilen varlık ve haklardan
oluşan portföyü işletmek amacı dahilinde kalmak
şartıyla da kurulabilirler.
(2) Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli
bir projeye/gayrimenkule yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif
toplamlarının en az %75’i bu faaliyet kapsamında yapılan yatırımlardan veya
ilgili projelerden/gayrimenkullerden oluşur ve bu ortaklıkların unvanlarında
söz konusu faaliyete veya projeye/gayrimenkule ilişkin bir ifadeye yer
verilir.
ÜÇÜNCÜ
BÖLÜM
Kuruluşa ve
Dönüşüme İlişkin Esaslar
Kuruluş ve
dönüşüm şartları
MADDE 6 – (1)
Ortaklıklar gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulabileceği gibi, anonim
ortaklıklar esas sözleşmelerini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun olarak
değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilirler.
(2) Kuruluş ve dönüşüm başvurularının Kurulca uygun
görülebilmesi için, ortaklığın;
a) Kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması
veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için
Kurula başvurması,
b) Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise
mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin
30.000.000 TL’den az olmaması,
c) Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen sermaye
miktarının;
60.000.000 TL’den az olması halinde, sermayeyi temsil
eden paylarının en az %10’unun,
60.000.000 TL ve daha fazla olması halinde, sermayenin
6.000.000 TL’lik kısmını temsil eden paylarının
kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit
karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise
nakit karşılığı çıkarılmış olması veya son hesap dönemine ait bağımsız
denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel
finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit
benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte
belirtilen oran ya da tutar kadar olması,
ç) Ticaret unvanında "Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı" ibaresini taşıması veya unvanını bu ibareyi içerecek şekilde
değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,
d) Kurucu ortakların veya mevcut ortakların bu Tebliğde
öngörülen şartları haiz olması,
e) Esas sözleşmesinin Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine
uygun olması veya mevcut esas sözleşmesini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine
uygun şekilde değiştirmek üzere başvurmuş olması,
f) Genel müdür ile yönetim kurulu üyelerinin bu Tebliğde
öngörülen şartları taşımaları, genel müdürün kuruluş ve dönüşüm
başvurularında belirlenmiş ve en geç kuruluşun veya esas sözleşme
değişikliklerinin ticaret siciline tescili tarihi itibariyle atanmış
olması,
g) Portföyünde yer alan/alacak varlıkların
niteliklerinin ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip oldukları/olacakları
ağırlıkların bu Tebliğde belirtilen niteliklere ve sınırlamalara uygun
olması,
ğ) Kuruluşta ayni sermaye konulması durumunda, bu
Tebliğin 9 uncu maddesi çerçevesinde ayni sermaye değerinin tespit edilmiş
olması,
h) Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin
%25’i oranındaki paylarının, bu Tebliğde belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceğinin Kurula karşı taahhüt
edilmiş olması,
ı) Sermayesinin, son iki yıl içinde, varlıkların rayiç
değere taşınması suretiyle oluşan fonlardan artırılmamış olması
zorunludur.
(3) Diğer yatırım ortaklıklarının ve halka açık
ortaklıkların gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm başvurularında, bu
maddenin birinci fıkrasının (g) bendinde yer alan, portföydeki
varlıkların ortaklık aktif toplamına oranının bu Tebliğdeki sınırlamalara
uygun hale getirilmesi şartının, dönüşüme ilişkin esas sözleşme
değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden en geç 6 ay
içerisinde sağlanması gerekir. Söz konusu süre içinde gerekli uygunluğu sağlamayan
ortaklıkların, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunma
hakları ortadan kalkar. Ortaklıklar, ilgili sürenin bitiminden itibaren en
geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı
faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmakla
yükümlüdürler. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık
yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde
ilgili murahhas üye sorumludur.
Kurucu ve
ortakların nitelikleri
MADDE 7 – (1) Ortaklıkların
gerçek ve/veya tüzel kişi kurucu ortaklarının;
a) Müflis olmaması, konkordato
ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması,
b) Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş
kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan
kişilerden olmaması,
c) Kanunda yazılı suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması,
ç) 14/1/1982 tarihli ve 35
sayılı Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında Kanun Hükmünde
Kararname ve eklerine göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında
tasfiye kararı verilmemiş olması,
d) 26/9/2004 tarihli ve 5237
sayılı Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş
olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle
hapis cezasına ya da devletin güvenliğine karşı suçlar, anayasal düzene ve
bu düzenin işleyişine karşı suçlar, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık,
dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye
fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, bilişim sistemini
engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi
kartlarının kötüye kullanılması, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini
aklama, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından
mahkûm olmaması,
e) Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan
ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını
karşılayabilecek mali güce sahip olmaları,
f) İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması,
g) Muaccel vergi borcu bulunmaması
şarttır. Bu
fıkranın (a) bendinde belirtilen şartlar, iflasın kaldırılmasına,
kapatılmasına veya konkordato teklifinin tasdikine
ilişkin kararın, (b) bendinde yer alan şartlar ise buna ilişkin kararın
kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçmesi halinde bu fıkranın
uygulanmasında dikkate alınmaz.
(2) Dönüşüm başvurularında, dönüşecek ortaklığın mevcut
ortaklarının bu maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde
yer alan şartları sağlamaları zorunludur.
(3) Kuruluş ve dönüşüm başvurularında; ortaklıkta
dolaylı olarak %20 ve üzerinde pay sahibi olan nihai gerçek kişiler ile
ortalıkta dolaylı olarak yönetim kontrolünü sağlayacak oranda imtiyazlı
paya sahip olan gerçek kişilerin, bu maddenin birinci fıkrasının (e) bendi
dışındaki bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur.
(4) Halka açık ortaklıkların dönüşüm başvurularında,
yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların bu maddenin birinci
fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan şartları sağlamaları
gerekmektedir.
(5) Kuruluş ve dönüşüm başvurularında, kurucunun veya
mevcut ortağın banka olması halinde, bankanın bu maddenin birinci
fıkrasının (g) bendinde belirtilen niteliği taşıdığını tevsik eden bilgi ve
belgelerin Kurula gönderilmesi yeterlidir. Bankada sahip olunan doğrudan ve
dolaylı pay sahipliği yoluyla ortaklıkta dolaylı pay sahibi olan kişiler
için bu maddenin üçüncü fıkrası hükmü uygulanmaz. Bankaların ortaklıklarda
doğrudan veya dolaylı olarak pay sahibi olması halinde, Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurumunun uygun görüşü alınır.
Kuruluş
veya dönüşüm işlemleri
MADDE 8 – (1)
Kurulacak veya dönüşecek olan ortaklıkların, şekli ve esasları Kurulca
belirlenecek kuruluş veya dönüşüm başvuru formu ve bu formda belirtilen
belgelerle birlikte Kurula başvurmaları zorunludur.
(2) Kurul, başvuruyu Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine
uygunluk yönünden inceler. Kurulca başvurunun uygun görülmesi halinde;
kuruluşta kuruluşun, dönüşümde ise esas sözleşme değişikliklerinin
onaylanması talebi ve sermayenin bu Tebliğ hükümlerine uygun olarak ödenmiş
olduğunu gösterir belgeler ve gerekli diğer belgelerle birlikte Bakanlığa
başvurulur.
(3) Kuruluş işlemlerinde
esas sözleşmenin konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi
müteakip en geç 30 gün içinde ticaret siciline tescil ettirilmesi, dönüşüm
işlemlerinde ise esas sözleşme değişikliğinin onaylanacağı genel kurulun,
konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30
gün içinde gerçekleştirilmesi ve genel kurul kararının genel kurul
toplantısını takip eden en geç 15 gün içerisinde ticaret siciline tescil
ettirilmesi zorunludur.
(4) Ortaklıklar; kuruluş esas sözleşmesinin veya
dönüşüme ilişkin genel kurul kararının ticaret siciline tesciline ve TTSG’de ilanına ilişkin belgeleri, ilan tarihini takip
eden altı iş günü içinde Kurula gönderirler.
Ayni
sermaye
MADDE 9 – (1)
Ortaklık kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında, ancak üzerinde ipotek
bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde
etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi
olmayan gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı ayni haklar TTK’nın 342 ve 343 üncü maddeleri çerçevesinde ayni
sermaye olarak konulabilir. Ancak, gerek kuruluşta gerekse sermaye artırımı
sonrasında, çıkarılmış sermayenin nakden ödenen kısmının bu Tebliğin 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasının (c) bendinde
belirtilen oranın/tutarın altına düşmemesi zorunludur.
(2) Kuruluşta ayni sermaye konması durumunda, konulan
ayni sermayeye TTK’nın 343 üncü maddesi çerçevesinde
değer biçilir. Buna ek olarak, bu Tebliğin Sekizinci Bölümünde belirtilen
esaslar çerçevesinde ayni sermayenin değer tespitine yönelik rapor
hazırlatılır. Hazırlanan raporlarda ulaşılan tutarlardan düşük olanı ayni
sermaye olarak esas alınır.
(3) Ayni sermaye artırımlarında TTK’nın
343 üncü maddesi kıyasen uygulanır. Ayni sermaye artırımı için Kurula
yapılacak başvuru öncesinde bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen
bilirkişi ve değerleme raporlarının hazırlatılmış olması gerekir.
(4) Ayni sermaye artırımı kararı sadece genel kurulda
alınabilir. Ortaklıkların esas sözleşmelerinde bu hususa yer verilmesi
zorunludur.
(5) Sermaye olarak konulacak gayrimenkuller ile
gayrimenkullere dayalı ayni haklar, ortaklığın tüzel kişilik kazanması veya
sermaye artırımının tescilinden itibaren en geç 10 gün içerisinde tapu
sicilinde ortaklık adına tescil ettirilir. Söz konusu tescil işleminin
süresi içerisinde yaptırılmasından ortaklık yönetim kurulu veya yönetim
kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur.
DÖRDÜNCÜ
BÖLÜM
Payların
İhracı ve Satışı
Ortaklık
paylarının satışı
MADDE 10 – (1)
Ortaklık paylarının ihracı ve satışında bu Tebliğde öngörülen özel hükümler
dışında Kurulun payların ihracına, satışına ve izahnamenin
onaylanmasına ilişkin düzenleme hükümlerine uyulur.
(2) Ortaklıklar ayni sermaye karşılığı ihraç edecekleri
payları da halka arz edebilirler.
Halka arz
MADDE 11 – (1)
Gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan veya esas sözleşme tadili
yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, paylarını
halka arz yoluyla satabilmek için kuruluşlarının veya esas sözleşme
değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç ay içinde
faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli
temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, gayrimenkul yatırım ortaklığı
olarak kurulan ortaklıkların bu Tebliğin 6 ncı
maddesinin ikinci fıkrasının (f) ve (g) bentleri kapsamında genel müdürün
atanmasına ve portföye dahil edilecek varlıklara
ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları Kurulca
belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri
tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari %25’ini temsil eden payların
halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması
talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur.
(2) Gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan veya
esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen
ortaklıkların halka arz işleminin kuruluşa veya dönüşüme ilişkin Kurul
tarafından verilecek onay tarihini takip eden ilk sermaye artırımında
gerçekleştirilmesi zorunludur.
(3) Halka arz sonrasında, ortaklığın çıkarılmış
sermayesinin asgari %25’i oranındaki paylarının halka açık pay statüsünde
olması zorunludur.
(4) Bu maddenin birinci fıkrasında belirtilen süre
içinde halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri
tamamlayarak Kurula başvurmayan veya gerekli şartları sağlamadığı için
başvurusu Kurulca onaylanmayan ortaklıkların, gayrimenkul yatırım ortaklığı
olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Ortaklıklar, ilgili
sürenin bitiminden veya Kurulun olumsuz görüşünün kendilerine bildirildiği
tarihten itibaren en geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul
yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek ve kayıtlı
sermaye sisteminden çıkmak üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler.
Ortaklıklar bu değişiklikleri yapmadıkları takdirde, TTK’nın
529 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) bentleri hükümleri
gereğince sona ermiş sayılır.
BİAŞ’a kotasyon
MADDE 12 – (1)
Ortaklıklar, satış süresinin bitimini takip eden 15 gün içinde paylarının
BİAŞ kotuna alınması için gerekli belgenin verilmesi istemiyle Kurula
başvururlar. Bu belgenin alınmasını takiben 15 gün içinde de payların kote edilmesi isteği ile BİAŞ’a
müracaat edilmesi zorunludur.
BEŞİNCİ
BÖLÜM
Payların
Türü, Niteliği ve Devri
Payların
türü
MADDE 13 – (1)
Ortaklık payları nama veya hamiline yazılı olarak ihraç edilebilir.
(2) Nama yazılı ihraç edilmiş olup borsada işlem gören
paylar hakkında TTK’nın 414 üncü maddesinin
birinci fıkrası uygulanmaz.
İmtiyazlı
pay ihracı
MADDE 14 – (1)
Ortaklıklar, yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı
tanıyan paylar dışında imtiyaz veren herhangi bir menkul kıymet ihraç
edemezler. Aday gösterme imtiyazının yaratılmasında TTK’nın
360 ıncı maddesi hükümleri uygulanmaz. Halka
açılma sonrasında, hiçbir şekilde yönetim kurulu üyeliğine aday gösterme
imtiyazı da dahil olmak üzere imtiyaz yaratılamaz.
(2) Kurulun belirlediği esaslar çerçevesinde,
faaliyetlerinin makul ve zorunlu kıldığı haller saklı kalmak kaydıyla,
Kurul düzenlemelerine uygun olarak hazırlanmış finansal tablolarına göre
üst üste beş yıl dönem zararı eden ortaklıklarda, birinci fıkra
kapsamındaki imtiyazlı paylar Kurul kararı ile ortadan kalkar. Bu hükmün
uygulanmasında, konsolide finansal tablo hazırlama
yükümlülüğü bulunan ortaklıklar için konsolide finansal tablolar esas
alınır. İmtiyazlı payların kamu kurum ve kuruluşlarına ait olması halinde
bu fıkra hükmü uygulanmaz.
Payların
devri
MADDE 15 – (1) Halka
arzdan önce ortaklık paylarının devri herhangi bir orana bakılmaksızın
Kurul iznine tabidir. Bu kapsamdaki pay devirlerinde, ortaklıkta pay
edinecek yeni ortaklar için bu Tebliğin 7 nci
maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan
şartlar aranır.
(2) Ortaklık paylarının halka arzından sonraki dönemde,
yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların bu Tebliğin 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki
bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur. Yönetim kontrolünün
elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devri Kurul iznine
tabidir. İmtiyazsız paylarla yönetim kontrolünün elde edilmesi halinde ise,
bu paylara sahip olan ortakların söz konusu şartları sağladıklarını tevsik
edici belgeleri pay devrini takip eden 10 iş günü içinde Kurula iletmeleri
zorunludur.
(3) Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan
miktardaki imtiyazlı payların devrinde, imtiyazlı payları devralacak
ortakların, Kurulun pay alım teklifi zorunluluğuna ilişkin hükümleri
kapsamında devir sonrası diğer ortakların paylarını satın almayı sağlayacak
mali güce sahip olmaları ve bu durumu tevsik etmeleri zorunludur. Bu
hususta, Kurulun pay alım teklifi zorunluluğundan muafiyete ilişkin
hükümleri saklıdır.
(4) Ortaklık paylarının halka arzından sonraki dönemde,
yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların, bu Tebliğin 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki
bentlerinde yer alan şartları sağlayamamaları halinde; yönetim kontrolü
sağlayan paylarını, şartları sağlayamadıkları tarihten itibaren en geç üç
ay içerisinde elden çıkarmaları zorunludur.
(5) Bankaların bu madde kapsamındaki pay edinimlerinde
bu Tebliğin 7 nci maddesinin beşinci fıkrasında
yer alan şartların sağlanması zorunludur.
(6) Bu maddenin birinci, ikinci ve beşinci fıkralarında
belirtilen esaslara aykırı olarak gerçekleştirilen devirler pay defterine
kaydolunmaz. Söz konusu fıkra hükümlerine aykırı olarak pay defterine
yapılan kayıtlar hükümsüzdür.
ALTINCI
BÖLÜM
Yönetim
Yapısı
Yönetim
kurulunun oluşumu
MADDE 16 – (1) Yönetim
kurulu, Kurul düzenlemeleri ile TTK’nın ilgili
maddeleri çerçevesinde seçilir ve görev yapar.
Yönetim
kurulu üyelerinin nitelikleri
MADDE 17 – (1) Ortaklıklarda
görev alacak yönetim kurulu üyelerinin, bu Tebliğin 7 nci
maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan
şartları taşımaları gerekmektedir. Ayrıca yönetim kurulu üyelerinin
çoğunluğunun 4 yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmaları ve
ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat,
bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip
olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu
alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz.
(2) Kurul düzenlemeleri dikkate alınarak yönetim kurulu
nezdinde kurulan komitelerde sadece dört yıllık yüksek öğrenim
kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyeleri görev alabilir.
(3) Yönetim kurulu üyeliği
görevine yeni bir atama yapılması halinde atamaya ilişkin karar, atanan
kişinin bu maddenin birinci fıkrasında yer alan şartları sağladığını tevsik
edici belgelerle birlikte atamayı takip eden en geç 10 iş günü içinde SPL’ye gönderilir.
Genel müdür
MADDE
18 – (1)
Ortaklıkta genel müdür olarak görev yapacak kişinin dört yıllık yüksek
öğrenim kurumlarından mezun olması, bu Tebliğin 7 nci
maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan
şartları taşıması ve gayrimenkul yatırımları ile yakından ilgili olan
hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az beş yıllık
tecrübeye sahip olması zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım
satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz.
(2) Yukarıda belirtilen şartları taşıyan genel müdürün
münhasıran ve tam zamanlı olarak bu görev için istihdam edilecek/edilmiş
olması zorunludur.
(3) Genel müdür, başka kurum ve kuruluşlarda, icrai nitelikte olmaması ve ortaklıktaki görevinin
ifasında zafiyete neden olmaması kaydıyla, yönetim kurulu üyeliği
yapabilir. TTK’nın 396 ncı
madde hükmü saklıdır.
(4) Genel müdürlük görevine 12 aylık süre içerisinde 6
aydan fazla vekalet edilemez. Bu sürenin sonunda
bu göreve yeniden vekaleten atama yapılamaz.
(5) Genel müdürlük görevine yeni bir atama yapılması
halinde atamaya ilişkin karar, atanan kişinin bu maddenin birinci
fıkrasında yer alan şartları sağladığını tevsik edici belgelerle birlikte
atamayı takip eden en geç 10 iş günü içinde Kurula ve SPL’ye
gönderilir.
Diğer
personel
MADDE 19 – (1)
Ortaklık bünyesinde faaliyetlerin etkin bir şekilde yürütülmesini
sağlayacak sayıda nitelikli personelin istihdam edilmesi ve sermaye
piyasası mevzuatında belirtilen görevleri yerine getirecek ihtisas
personelinin seçiminde Kurulun ilgili düzenlemelerine uyulması zorunludur.
Kurul düzenlemeleri uyarınca oluşturulması gereken komitelerde görevli
personelin atanmaları ve görevden ayrılmaları, atamayı veya görevden
ayrılmayı takip eden en geç 10 iş günü içinde SPL’ye
bildirilir.
Yönetim
kurulu üyelerine ilişkin yasaklar
MADDE 20 – (1) Yönetim
kurulu üyeleri, yönetim kurulunun alacağı kararlarda taraf olan kimselerden
Kurulun Kurumsal Yönetim Tebliğinin ekinde yer alan Kurumsal Yönetim
İlkelerine göre bağımsız olmaması durumunda, bu hususu gerekçeleri ile
birlikte yönetim kuruluna bildirmek ve her hâlükârda toplantı tutanağına
işletmekle yükümlüdür. Bu hususta TTK’nın
"Müzakereye katılma yasağı" başlıklı 393 üncü maddesi hükmü
saklıdır.
Özellik arz
eden kararlar
MADDE 21 – (1)
Ortaklık ile aşağıda (A) bendinde sayılan taraflar arasında olan ve (B)
bendinde sayılan işlemlere ilişkin olan yönetim kurulu kararlarının Kurulun
özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde
kamuya açıklanması, ayrıca karar oybirliği ile alınmadığı takdirde
yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi
verilmesi gerekir.
A) Taraflar;
a) Ortaklıkta sermayenin %20 veya üzerinde paya veya bu
oranda oy hakkına sahip ortaklar,
b) Ortaklıkta yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazını
içeren pay sahibi ortaklar,
c) (a) ve (b) bentlerinde sayılanların %20’den fazla
paya veya bu oranda oy hakkına sahip oldukları diğer şirketler,
ç) Ortaklığın iştirakleri,
d) Ortaklığa işletmecilik hizmeti veren şirketler,
e) Ortaklığa portföy yönetim
hizmeti veren şirketler,
f) Ortaklığa danışmanlık hizmeti veren şirket,
g) Ortaklığa inşaat hizmeti verecek müteahhit,
ğ) Ortaklığın ortak olduğu bir adi ortaklığın diğer
ortakları,
h) Ortaklığın ilişkili tarafları.
B) Özellik arz eden kararlar;
a) Ortaklık portföyünden varlık
alınması, satılması, kiralanması veya kiraya verilmesine ilişkin kararlar,
b) Ortaklığın portföyündeki
varlıkların pazarlanması işini üstlenecek şirketlerin belirlenmesine
ilişkin kararlar,
c) Kredi ilişkisi kurulmasına ilişkin kararlar,
ç) Ortaklığın paylarının halka arzında, satın alma
taahhüdünde bulunan yatırım kuruluşlarının belirlenmesine ilişkin kararlar,
d) Ortak yatırım yapılmasına ilişkin kararlar,
e) Ortaklığa mali, hukuki veya teknik danışmanlık
hizmeti verecek gerçek veya tüzel kişilerin belirlenmesine ilişkin
kararlar,
f) Ortaklığa proje geliştirme, kontrol veya
müteahhitlik, işletmecilik veya portföy yönetimi
verecek gerçek veya tüzel kişilerin belirlenmesine ilişkin kararlar,
g) (A) bendinde yer alan tüzel kişilerin ihraç ettiği
menkul kıymetlerin ortaklık portföyüne alınmasına
ilişkin kararlar,
ğ) Adi ortaklık kurulmasına veya mevcut bir adi
ortaklığın faaliyetlerine son verilmesine ilişkin kararlar,
h) Ortaklık ile ilişkili taraflar arasında mal ve hizmet
alımına dayanan işlemlere ilişkin kararlar,
ı) Bunlar dışında kalmakla birlikte, (A) bendinde
sayılan taraflardan herhangi birisinin lehine sonuç doğurucu nitelikteki
kararlar.
(2) Ortaklıklar ile ilişkili taraflar arasında yapılan
işlemlere yönelik olarak Kurulun Kurumsal Yönetim Tebliğinin ekinde yer
alan Kurumsal Yönetim İlkelerinde yer alan hükümler saklıdır.
(3) Ortaklıkların, aktif toplamlarının %75’ini aşmayan
tutardaki varlıklarının toptan satışında TTK’nın
408 inci maddesinin ikinci fıkrasının (f) bendi ile Kanunun 23 üncü maddesi
hükümleri uygulanmaz.
YEDİNCİ
BÖLÜM
Yatırımlara
ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar
Yatırım
faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar
MADDE 22 – (1) Bu
Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya
ortaklıkların;
a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla;
arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo,
park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir,
kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri
yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin
tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek
başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş
merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube
gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri
gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak
yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin
taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya
gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte
herhangi bir takyidat şerhi olmayan
gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil
edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır.
ç) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra,
hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı
sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul
projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle
yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya
birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık
lehine mülkiyet edinme amacı yok ise, ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının
Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur.
d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları
projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış,
projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği
olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının
bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tespit edilmiş olması
gerekir.
e) Mülkiyeti ortaklığa ait
olmayan ve ipotek tesis edilmiş arsalar üzerinde proje geliştirilebilmesi
için, tesis edilen ipoteğin bedelinin söz konusu arsa için en son
hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerinin %50’sini geçmemesi
ve her halükarda üzerinde proje geliştirilecek ipotekli arsaların ipotek
bedellerinin, ortaklığın kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son
finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’unu aşmaması gereklidir.
f) Otel, hastane veya buna benzer faaliyete
geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin
kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.
g) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde
kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir
ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler.
ğ) Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde
başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis
edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.
h) Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla
Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, bu maddenin birinci
fıkrasının (d) bendinde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla kendisi
veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle
gerçekleştirebilirler.
ı) Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki
gayrimenkullere ve yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım
yapabilirler.
i) Gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine ilişkin
ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre tesis edilir. İrtifak haklarından
tapuya tescil edilmesi şartıyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı
ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının
devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi
bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır.
j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir
sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
k) Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla
sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank
para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para
cinsinden mevduat veya katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası
araçlarını ödünç verebilirler. Ortaklıklar Kurulun ilgili düzenlemeleri
çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa
değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını ödünç
verebilir. Ödünç verme işlemi en fazla 90 iş günü süreyle ve ödünç verilen
sermaye piyasası araçlarının en az %100’ü karşılığında nakit veya kamu
borçlanma araçlarından oluşabilecek teminatın ortaklık adına Takasbank’ta bloke edilmesi şartıyla yapılabilir.
Teminat tutarının ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının piyasa
değerinin %80’inin altına düşmesi halinde teminatın tamamlanması istenir.
Ortaklığın taraf olduğu ödünç verme sözleşmelerine, sözleşmenin ortaklık
lehine tek taraflı olarak fesh edilebileceğine
ilişkin bir hükmün konulması zorunludur.
l) Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden
fazlasına sahip olamazlar. Ortaklığın bu bent kapsamındaki yatırımlarının
toplamı aktif toplamının %10’unu aşamaz.
m) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve
bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
n) Yatırım fonları payları hariç, borsalarda veya borsa
dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına
yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa
kanalıyla yapılması zorunludur.
o) Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili
menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç
alamazlar.
ö) Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan
işlemler yapamazlar.
p) Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve
benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye
alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin %3’ünü aşan komisyon
ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.
Yapamayacakları
işler
MADDE 23 – (1) Ortaklıklar;
a) 5411 sayılı Bankacılık Kanununda tanımlandığı üzere
mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler
yapamazlar.
b) Bu Tebliğde izin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.
c) Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini
kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman
edinemezler. Yürütülen projelerin kontrol işleri dahili
olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışındadır.
ç) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş
merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve
bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu
amaçla personel istihdam edemezler. Ancak, bu Tebliğin 27 nci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları kapsamındaki
faaliyetler ve bu faaliyetler nedeniyle istihdam edilen personel bu bent
kapsamında değerlendirilmez.
d) Kendi personeli vasıtasıyla portföye
konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara
proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve
buna benzer hizmetler veremezler.
e) Kredi veremezler.
f) İlişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet
alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler.
g) Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz
farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar.
ğ) Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı
yapamazlar.
Portföy
sınırlamaları
MADDE 24 – (1)
Ortaklıklar;
a) Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve
gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım
yapmak zorundadırlar.
b) Bu Tebliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde yazılı
varlıklar ile 28 inci maddesinde belirtilen iştiraklerin tamamına en fazla
aktif toplamının %49’u oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım
amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat veya katılma
hesabına ise en fazla aktif toplamının %10’u oranında yatırım yapabilirler.
Portföye
alınan varlıkların veya projelerin maliyetlerine ilişkin bedel ödemeleri
belirli hakedişler karşılığında veya taksitler
halinde yapılıyorsa, bunlara karşılık gelen nakit fazlaları da bu Tebliğin
22 nci maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde
yazılı varlıklar aracılığıyla değerlendirilebilir. Finansal tabloların
hazırlandığı yıl ve takip eden iki yıl içerisinde bu kapsamda yapılacak
harcamaların tutarı, %51 oranının hesaplanmasında portföyde yer alan bu
Tebliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (k)
bendinde yazılı varlıkların toplam tutarından indirilir ve bu maddenin
birinci fıkrasının (a) bendi kapsamında yapılacak hesaplamaya dahil edilir. Ancak, finansal tablonun hazırlandığı
tarihten önceki dönemlere ilişkin planlanan harcamalardan
gerçekleştirilmemiş olanlar, indirim konusu yapılamaz. Belirtilen indirimin
yapılabilmesi için projenin finansal tablolara dahil
edilmesinden önce, projenin tamamlanmasına kadar olan süre için planlanan
yıllık harcama tutarları Kurula bildirilir. Harcamalara ilişkin planlarda
yapılan değişiklikler nedeniyle, %51 oranının hesaplanmasında dikkate
alınmak üzere önceden Kurula bildirilmiş olan tutarın değiştirilmesi Kurul
iznine tabidir.
c) Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine
rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta
bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz.
Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu
nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas
sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren
başlar.
ç) Hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları
finansal tablolarına göre bu fıkranın (a) bendinde tanımlanan asgari %51 oranını
sağlayamazlarsa Kurula başvuruda bulunurlar. Kurul bir defaya mahsus olmak
üzere ortaklığa gayrimenkul portföyünün bu Tebliğ
ile öngörülen orana ulaşması için bir yıl süre tanıyabilir. Ancak, ortaklıklar
Kurul tarafından verilen bu süre sonunda da asgari %51 oranını
sağlayamazlarsa, sürenin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde esas
sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak
şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler. Ortaklıklar bu
değişiklikleri yapmadıkları takdirde, TTK’nın 529
uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) numaralı bentleri hükümleri
gereğince sona ermiş sayılır.
d) Bu Tebliğin 22 nci
maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendinde belirtilen yabancı
gayrimenkuller ve yabancı sermaye piyasası araçları ile 28 inci maddesinin
birinci fıkrasının (ç) bendinde belirtilen iştiraklere aktif toplamının en
fazla %49’u oranında yatırım yapabilirler.
Ortaklık portföyünün yönetimi
MADDE 25 – (1)
Ortaklıklar, gayrimenkul portföylerini yeterli
sayıda personel istihdam etmek suretiyle kendileri yönetirler. Proje
geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak
üzere ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif imkanların
araştırılmasına yönelik danışmanlık hizmetleri ortaklık dışından, bu
işlerde uzmanlaşmış şirketlerden alınabilir.
(2) Ortaklık tarafından gayrimenkul portföyü
ile ilgili olarak, ilişkili taraflardan danışmanlık hizmeti alınması
halinde, bu hizmetler kapsamında danışman şirketlere ödenecek komisyon ve
ücretler için Kurulca üst sınır belirlenebilir. Danışman şirket ile
işletmeci şirket sıfatı aynı kişide birleşemez.
(3) Aktif toplamının %10’unu aşması halinde ortaklıklar;
portföylerinin para ve sermaye piyasası araçlarından oluşan kısmını,
bünyesinde Kurulun lisanslama düzenlemeleri çerçevesinde lisans belgesine
sahip yeterli sayıda portföy yöneticisini istihdam
etmek suretiyle kendisi yönetebilecekleri gibi, esas sözleşmelerinde hüküm
bulunmak kaydıyla ve imzalanacak bir sözleşme kapsamında, Kuruldan yatırım
danışmanlığı yetki belgesi almış bir kuruluştan yatırım danışmanlığı
hizmeti veya portföy yönetim şirketlerinden portföy yönetimi hizmeti
alabilirler. Ortaklıklar tarafından para ve sermaye piyasası araçlarından
oluşan portföyün yönetimine ilişkin olarak bu üç yöntemden birinin kullanılması
ve bu durumlarda Kurulun portföy yöneticiliğine ve
yatırım danışmanlığına ilişkin düzenlemelerine uyulması zorunludur. Portföy
yönetim şirketinden hizmet alınabilmesi için, Kurul onayının alınması
zorunludur.
(4) Ortaklıklar, portföyleriyle ilgili olarak dışarıdan
danışmanlık, işletmecilik, inşaat, portföy
yönetimi ve benzeri hizmetler almaları durumunda, aldıkları hizmetlerle
ilgili faaliyetlerin mevzuat ve sözleşme hükümlerine uygunluğunu izlemek
üzere gerekli organizasyonu oluşturmak zorundadırlar.
(5) Ortaklık portföyünde yer
alan sermaye piyasası araçlarının imzalanacak bir saklama sözleşmesi çerçevesinde
Takasbank’ta saklanması zorunludur.
Tapuya
şerhi zorunlu sözleşmeler
MADDE 26 – (1)
Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının,
gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi ortaklık lehine
haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye
ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira
sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün
yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca
yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede
sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi
Başkanlığı ve iştirakleri olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline
şerhi zorunlu değildir.
İşletme
hizmeti
MADDE 27 – (1)
Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkullere
ilişkin işletme hizmetleri işletmeci şirketlerden alınır.
(2) Ortaklık portföyünde kira
geliri elde etme amacına yönelik gayrimenkuller olması halinde, söz konusu
gayrimenkullere veya onların bağımsız bölümlerine ilişkin olarak güvenlik,
temizlik, genel idare ve buna benzer nitelikteki temel hizmetler kiracılara
ortaklık tarafından sunulabileceği gibi, ortaklık ile bir işletmeci şirket
arasında bu tür hizmetlerin sunulması amacına yönelik bir sözleşme
yapılması da mümkündür.
(3) Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkuller ve
gayrimenkul projelerinin pazarlanmasına ve değerinin artırılmasına yönelik
olarak yapılacak reklam ve promosyon faaliyetleri
temel hizmet kapsamındadır.
İştirak
MADDE 28 – (1)
Ortaklıklar, sadece;
a) İşletmeci şirketlere,
b) Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,
c) Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan
şirketlere,
ç) Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı
hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak
faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere,
d) Gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların
değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal tablolarında yer alan aktif
toplamının en az %75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlere,
e) Portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan
gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin
altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği
yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş
veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu
şirketlere
iştirak
edebilirler.
(2) Bu madde kapsamında iştiraklere yapılacak
yatırımlarda bu Tebliğin 22 nci maddesinin
birinci fıkrasının (l) ve (n) bentleri uygulanmaz.
(3) Ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere
yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya
açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’undan
fazla olamaz.
Sigorta
mecburiyeti
MADDE 29 – (1)
Ortaklık portföyünde yer alan arsa, arazi, haklar
ve henüz inşaatına başlanmamış projeler ve sermaye piyasası araçları hariç
olmak üzere tüm varlıkların oluşabilecek her tür hasara karşı rayiç
değerleri dikkate alınarak sigortalanması zorunludur.
İpotek,
rehin ve sınırlı ayni hak tesisi
MADDE 30 – (1) Kat
karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde,
projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz
veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya
arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine
ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer
sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin,
gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması
sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar
için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar
üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü
kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez
ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas
sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur.
(2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu
Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir.
Borçlanma
sınırı
MADDE 31 – (1)
Ortaklıklar, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili
maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya
açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide
olmayan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu
kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama
işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır.
(2) Ortaklıklar sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar
dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler. Ancak
ihraç edecekleri borçlanma araçları için sermaye piyasası mevzuatı uyarınca
hesaplanacak ihraç limitinden bu maddenin birinci fıkrasında bahsedilen
krediler düşülür.
(3) Ortaklıklar, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde
gayrimenkul sertifikası ve portföydeki
gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından
kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında
varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.
İnşaat
hizmetleri
MADDE 32 – (1)
Ortaklığın yürüttüğü projelerin inşaatlarının, tarafların inşaat işlerinden
doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunludur.
(2) Sözleşmenin kapsamı taraflar arasında serbestçe belirlenir
ancak asgari olarak müteahhidin borçlarını, ödeme koşullarını, ayıba karşı
tekeffülün şartlarını, sözleşmeden rücunun
şartlarını, iş sahibinin tazminat isteme hakkını ve sözleşmenin sona
ermesinin şartlarını kapsaması zorunludur.
(3) Müteahhidin seçiminin ve sözleşme koşullarının
yönetim kurulu tarafından onaylanması zorunludur.
Adi
ortaklık oluşturmak
MADDE 33 – (1)
Ortaklıklar münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya
birkaç ortakla adi ortaklık oluşturabilir. Ortaklığın bu amaçla adi
ortaklığa katılımı iştirak kapsamında değerlendirilmez.
(2) Adi ortaklık tarafından yürütülecek proje ile ilgili
inşaat hizmetleri konusunda bu Tebliğin 32 nci
maddesi hükümleri uygulanır.
SEKİZİNCİ
BÖLÜM
Değerlemeye
İlişkin Esaslar
Değerleme
gerektiren işlemler
MADDE 34 – (1)
Ortaklıklar aşağıda sayılan işlemler için, işleme konu olan varlıkların ve
hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle
yükümlüdürler.
a) Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule
dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
b) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
c) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
ç) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya
verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
d) Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
e) Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına
başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun
ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,
f) Portföye Kurulca değerleme yaptırılması uygun
görülecek diğer varlıkların dahil edilmesi ve
çıkarılması,
g) Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son
üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan
varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti,
ğ) Bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan
varlıkların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi,
h) Ortaklığa ayni sermaye konulması.
(2) Portföye alınacak varlıkların ve hakların rayiç değerleri
ile rayiç kira bedellerinin değer tespitinin Kurulca nitelikleri belirlenen
kurum ve kuruluşlara yaptırılması zorunludur.
(3) Bu maddenin birinci fıkrasının (g) bendi kapsamında
yapılacak değer tespitlerinde, gayrimenkul ekspertizinin
en geç ilgili yılın son günü itibarıyla tamamlanmış olması zorunludur.
(4) Gayrimenkule ilişkin değerleme çalışmalarının bitiş
tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve
gayrimenkul değerleme raporunun rapor tarihini takip eden iki iş günü içinde
ortaklığa teslimi zorunludur.
(5) Bu maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları
hükümlerine, ortaklık ile gayrimenkul değerleme şirketi arasında yapılacak
sözleşmede yer verilir.
Gayrimenkul
değerleme şirketinin seçimi
MADDE 35 – (1) Bu
Tebliğin 34 üncü maddesi uyarınca gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı
haklara ve gayrimenkul projelerine ilişkin değer tespiti yapacak olan
gayrimenkul değerleme şirketlerinin;
a) Kurulca listeye alınmış olması,
b) Bu Tebliğin 21 inci maddesinin (A) bendinde sayılan
taraflardan, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme
hizmeti verecek şirketlere ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan hükümler
çerçevesinde bağımsız olması
gerekir.
(2) Ortaklıkların her yıl sonunu
takip eden bir ay içerisinde, portföyünde değerleme yaptırılması gereken
her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak bir değerleme şirketini ve
portföyüne o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek
varlıklar için değerleme hizmeti alınacak en fazla iki adet değerleme
şirketini yönetim kurulu kararı ile belirlemeleri, söz konusu yönetim
kurulu kararını Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri
çerçevesinde kamuya açıklamaları ve bir örneğini Kurula göndermeleri
gerekmektedir. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık
yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde
ilgili murahhas üye sorumludur. Belirlenen değerleme şirketleri ancak
değiştirilme gerekçesinin Kurula gönderilmesini müteakip Kurul onayı ile
değiştirilebilir.
(3) Ortaklıklar, portföylerinde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul
değerleme şirketinden üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. Üç
yıllık sürenin dolmasından sonra ortaklığın aynı gayrimenkul değerleme
şirketinden tekrar hizmet alabilmesi için en az iki yılın geçmesi
zorunludur.
(4) Yurt dışındaki gayrimenkullerle ilgili olarak bu
Tebliğin 34 üncü maddesi kapsamında yapılacak değerlemelerde, bu maddenin
birinci fıkrasının (a) bendindeki şart aranmaz. Ancak, yurtdışında yer alan
gayrimenkullere ilişkin olarak yapılacak değerlemenin, varsa Kurulun
muadili olan kurum listesinde yer alan değerleme şirketlerine yaptırılması
zorunludur.
Değerleme
raporlarında uyulacak hususlar
MADDE 36 – (1) Bu
Tebliğin 34 üncü maddesi uyarınca hazırlanacak değerleme raporlarında,
sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti
verecek şirketler ile bu şirketlerin Kurulca listeye alınmalarına ve
sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartlarına ilişkin Kurul
düzenlemelerinde yer alan esaslara uyulur.
Ekspertiz
değerinin kullanılması
MADDE 37 – (1)
Ortaklığın yapacağı portföye alım işlemleri, portföyden satış işlemleri ve
kiralamalar tespit edilen ekspertiz değerleri
dikkate alınarak gerçekleştirilir. Mevcut piyasa veya ödeme koşulları
dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde ekspertiz
değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz
değerinden daha düşük değerler esas alınırsa, bu durumun Kurulun özel
durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya
açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak
ortaklara bilgi verilmesi zorunludur.
(2) Ortaklık portföyündeki varlıkların uzun süreli
kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda, beş yıllık dönemler
itibarıyla kira ekspertiz değerleri bu Tebliğin 36
ncı maddesi kapsamında hazırlanacak bir değerleme
raporu ile tespit ettirilir ve ekspertiz değerinden düşük kiralama işlemi
söz konusu ise, bu durum Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin
düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanır ve yapılacak ilk genel kurul
toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilir.
DOKUZUNCU
BÖLÜM
Kamuyu
Aydınlatma ve Yatırımcıların Bilgilendirilmesi
Finansal
tablolara ilişkin esaslar
MADDE 38 – (1)
Ortaklıkların, finansal tablolarının hazırlanmasında ve kamuya
açıklanmasında, Kurulun finansal raporlamaya ilişkin genel düzenlemelerine
uyulur. Konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan ortaklıklar konsolide finansal tablolarıyla birlikte bireysel
finansal tablolarını da kamuya açıklarlar.
(2) Finansal tablolarda, bu Tebliğde belirtilen portföy sınırlamalarının kontrolüne ilişkin bilgilere,
konsolide olmayan veya bireysel finansal tablo hesap kalemleri kullanılmak
suretiyle, bu Tebliğ ekinde yer verilen dipnot formatı ve buna ilişkin
açıklamalar çerçevesinde yer verilir.
Yönetim
kurulu faaliyet raporuna ilişkin esaslar
MADDE 39 – (1)
Ortaklıklarca, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanan ve kamuya
açıklanan yönetim kurulu faaliyet raporlarında ayrıca;
a) Portföyde yer alan varlıklara ilişkin olarak
hazırlanan değerleme raporlarının özetine,
b) Son üç aylık döneme ilişkin gelişmelerin özetine,
c) Projelere ilişkin mevcut durum, tamamlanma oranı ve süresi,
öngörülerin gerçekleşme durumu, sorunlar gibi ilave açıklamalara,
ç) Portföyde yer alan varlıklardan kiraya verilenler ile
ilgili ayrıntılı bilgilere,
d) Ortaklığın ilgili hesap dönemine ait karşılaştırmalı
finansal tablolarına,
e) Bu Tebliğin 38 inci maddesinin ikinci fıkrası
kapsamında tespit edilen portföy sınırlamalarının
kontrolüne ilişkin bilgilere
yer verilir.
(2) Yönetim kurulu faaliyet
raporları Kurul düzenlemelerinde belirtilen sürelerde kamuya açıklanır. Söz
konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde ve internet sitesinde
yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri
halinde masrafları ortaklarca karşılanmak üzere ortaklara da gönderilir.
Yönetim kurulu faaliyet raporları en az on yıl süreyle ortaklık nezdinde
saklanır.
Bilgi verme
ve kamuyu aydınlatma
MADDE 40 – (1)
Ortaklıklar;
a) Bu Tebliğ hükümleri uyarınca veya ihtiyari olarak
hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları ile ortaklık portföyünde
yer alan diğer varlıklara ilişkin değerleme raporlarını ekleriyle birlikte,
kendilerine teslimini,
b) Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar,
gayrimenkul projeleri ve iştirak paylarının portföye dahil
edilmesi veya portföyden çıkarılmasına ilişkin yönetim kurulu kararını,
alınmasını,
c) Gayrimenkul projelerine ilişkin fizibilite raporunu,
projeye ilişkin yasal izinlerin alınmasını,
ç) Bu Tebliğin 26 ncı maddesi
kapsamında imzaladıkları sözleşmeleri, imzalanmasını,
d) Bu Tebliğin 22 nci maddesinin (e) bendi uyarınca üzerinde proje
geliştirilecek her bir ipotekli arsanın ipotek bedelinin, ilgili arsa için
en son hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerine oranını ve bu
kapsamdaki ipotekli arsaların ipotek bedellerinin toplamının ortaklığın
kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son finansal tablosunda yer
alan aktif toplamına oranını gösterir bilgileri, sözleşmelerin
imzalanmasını,
e) Sigorta sözleşmelerini, hesap dönemi bitimini
takip eden üç iş
günü içinde Kurula göndermek zorundadır. Kurul, söz konusu bilgi ve
belgelerin Kurulca belirlenecek kurallar çerçevesinde elektronik ortamda
ilan edilmesini yeterli görebilir.
(2) Bu Tebliğin 34 üncü maddesi uyarınca hazırlanan
değerleme raporlarının, ekleri hariç, kendilerine teslimini takip eden üç
iş günü içinde; bu Tebliğin 38 inci maddesinin birinci ve ikinci
fıkralarında sayılan finansal tabloların ise Kurulun muhasebe
standartlarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen sürelerde KAP’ta ilan edilmesi zorunludur. Bu raporların birer
örnekleri ortaklık merkezinde yatırımcıların incelemesi için hazır
bulundurulur, talep etmeleri halinde masrafları ortaklarca karşılanmak
üzere ortaklara da gönderilir.
(3) Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin
düzenlemeleri çerçevesinde kamuya duyurmakla yükümlü oldukları hususlara ek
olarak ortaklıklar;
a) Bu maddenin birinci fıkrasının (c), (ç) ve (d)
bentleri kapsamına giren işlemlerini konuya ilişkin olarak Kurula yapılacak
bildirimle eş zamanlı olarak,
b) Bu Tebliğin 24 üncü maddesinin (ç) bendi kapsamına
girip asgari %51 oranını sağlayamamaları halinde bu durumun gerekçelerini
ve bu durumun düzeltilmesi için uygulayacakları planlarını, hesap dönemi
sonuna ilişkin finansal tablosunun kamuya açıklanmasını takip eden 3 iş
günü içinde,
c) İlişkili taraflardan danışmanlık, işletmecilik veya
inşaat hizmetleri alınması durumunda; alınan hizmetin türüne ve niteliğine,
hizmet alınan şirkete, ortaklıkla hizmet alınan şirket arasındaki ilişkinin
niteliğine, sözleşme tarihine, sözleşme süresine, hizmetin portföyde yer alan hangi varlıklarla ilgili olduğuna ve
ödenen ücrete ilişkin bilgileri, hizmet sözleşmesinin imzalanmasını takip
eden 3 iş günü içinde,
ç) Bu Tebliğin 37 nci
maddesinin birinci fıkrası kapsamına giren işlemleri, alım, satım veya
kiralama işleminin yapılmasını takip eden ilk iş günü içinde,
d) Bu Tebliğin 37 nci
maddesinin ikinci fıkrası kapsamına giren işlemleri, kira ekspertiz değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan
değerleme rapor tarihini takip eden üç iş günü içinde
KAP’ta ilan
ederler.
(4) Ortaklık gerek duyduğunda ortaklık değerini tespit
ettirerek kamuya açıklayabilir. Ortaklık değerinin tespiti, Kurulun konuya
ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanacak bir rapor ile yapılır ve bu
değer ancak söz konusu raporla birlikte kamuya açıklanabilir. Bu şekilde
kamuya açıklanacak şirket değerinin dışında, bu kapsamda değerlendirilebilecek
başkaca bir değer açıklaması yapılamaz.
(5) Ayrıca, ortaklığın gözetim ve denetimi ile kamunun
etkin bir şekilde aydınlatılmasına yönelik olarak Kurulca talep edilecek
her türlü bilgi ve belgenin Kurulca belirlenecek süre ve esaslar
çerçevesinde gönderilmesi ve Kurulca gerekli görülen hususların kamuya
duyurulması zorunludur.
İnternet
sitesi
MADDE 41 – (1)
Ortaklıkların internet sitelerinde, Kurul ve TTK düzenlemeleri uyarınca yer
alması gereken bilgilere ek olarak, bu Tebliğin 40 ıncı
maddesi kapsamında kamuya açıklanması öngörülen bilgi ve belgelere de yer
verilir.
Tanıtım ve
reklam amaçlı ilanlar
MADDE 42 – (1)
Ortaklıklar tarafından, payların halka arzı ve satışına ilişkin izahnamenin onaylanması sürecinde yapılacak tanıtım ve
reklam amaçlı ilanlarda Kurulun konuya ilişkin düzenlemelerine uyulur.
(2) Halka arz dönemi ve bu dönem dışında yapılacak ilan
ve reklamlarda yer alan bilgiler, yanlış, yanıltıcı, temelsiz, abartılı
veya eksik olmamalı, ortaklığın mevcut koşullarına ilişkin olarak tasarruf
sahiplerinin yanlış fikirler edinmelerine neden olmamalı, ortaklığın
verimliliği, kârlılığı, mali durumu hakkında yanıltıcı ifadeler içermemeli
ve bu ilan ve reklamlarda ortaklık portföyünde yer
alan varlıkların gerçek durumları ile örtüşmeyen yazı, resim, fotoğraf veya
görüntü kullanılmamalıdır.
(3) Bu maddeye aykırı yapılacak işlemlerden ortaklık
yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde
ilgili murahhas üye sorumludur.
ONUNCU
BÖLÜM
Çeşitli
Hükümler
Unvana
ilişkin yasak
MADDE 43 – (1) Kanun
hükümleri ve bu Tebliğ esasları dahilinde kurulan
ve faaliyet gösteren ortaklıklar dışında hiçbir kuruluş ticaret unvanında
veya ilan ve reklamlarında “gayrimenkul yatırım ortaklığı”, “GYO” veya aynı
anlama gelebilecek başka bir ibare kullanamaz.
Gayrimenkul
yatırım ortaklığı statüsünden çıkma
MADDE
44 – (1)
Gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmak isteyen halka açık
gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, esas sözleşme değişikliği yapmasına
Kurulca uygun görüş verilebilmesi için genel kurul toplantılarında,
gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkma sonucunu doğuracak esas
sözleşme değişikliklerine olumlu oy kullanan ortaklar dışındaki tüm
ortakların sahip oldukları payların statüden çıkma hakkındaki yönetim
kurulu kararına ilişkin özel durum açıklamasının kamuya ilan edildiği
tarihten önceki otuz günlük ve altı aylık dönem içinde oluşan, günlük
ağırlıklı ortalama borsa fiyatlarının ortalanmasından yüksek olanı ile
satın alınacağı yönünde ortaklık dışındaki kişi veya kişilerce bir pay alım
teklifinin yapılması zorunludur.
(2) Ortaklık yönetim kurulu tarafından, asgari olarak
gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkılmasına ilişkin gerekçeleri,
ortaklığın statüden çıktıktan sonraki faaliyet konusunu, projeksiyonlarını,
statüden çıkışın ortaklığa etkilerinin analizini içeren bir rapor
hazırlanır ve bu rapor Kurula yapılacak başvuru tarihinden geç olmamak
üzere KAP’ta ilan edilir.
(3) Payları borsada işlem
gören halka açık ortaklıkların gayrimenkul yatırım ortaklıklarına
dönüşümlerinde ve halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının
gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkışlarında, dönüşüme ya da
statüden çıkmaya ilişkin esas sözleşme değişikliklerinin ortaklık genel kurulunca
onaylandığı tarih itibarıyla, mevcut sermayede %10 ve üzeri pay sahibi olan
ortaklar ile pay sahipliği oranına bağlı olmaksızın yönetim kontrolünü
elinde bulunduran ortaklar sahip oldukları payları, statüden çıkmaya
ilişkin esas sözleşme değişikliklerinin tescil edildiği tarihten itibaren
bir yıl süreyle tescil işleminin gerçekleştiği tarihteki Borsa ikinci seans
kapanış fiyatının altındaki bir fiyattan Borsada satamazlar. Söz konusu
kişilerin Borsa dışında satacakları payları alanlar da bu sınırlamaya
tabidir. Bu kişilerin ortaklığın paylarının statüden çıkmaya ilişkin esas
sözleşme değişikliklerinin tescil edildiği tarihten sonra edindiği ortaklık
payları, satış yasağının kapsamında değerlendirilmez.
(4) Statüden çıkışın onaylandığı genel kurul kararlarının
ilan edildiği TTSG’nin bir nüshasının ilan
tarihini takip eden altı iş günü içinde Kurula gönderilmesi zorunludur.
(5) Bu madde kapsamında yapılacak işlemlerde Kanunun 24
üncü maddesi uygulanmaz.
Kâr payı
dağıtımına ilişkin esaslar
MADDE 45 – (1) Kurul
ortaklıklara nakit kâr payı dağıtım zorunluluğu getirebilir. Buna ilişkin
usul ve esaslar Kurulca belirlenir.
Esas
sözleşme değişiklikleri
MADDE 46 – (1)
Ortaklıkların esas sözleşme değişikliklerinde Kurulun uygun görüşünün
alınması zorunludur.
Standart
formlar ve metinler
MADDE 47 – (1)
Ortaklıklarca Kurula yapılan başvurularda şekli ve esasları Kurulca
belirlenen başvuru formları ve standart metinler kullanılır.
Kurul
ücreti
MADDE 48 – (1)
Ortaklıkların Kanunun 130 uncu maddesi uyarınca yatırmak zorunda oldukları
Kurul ücretinin hesaplanmasında Kurulun ilgili düzenlemelerine uyulur.
Tebliğde
yer alan tutarların yeniden belirlenmesi
MADDE 49 – (1) Kurul
bu Tebliğde yer alan tutarları her yıl yeniden belirleyebilir. Bu durumda
yeniden belirlenmiş tutarlar Kurulca ilan edilir.
Diğer
hükümler
MADDE 50 – (1)
Ortaklıklara ilişkin olarak bu Tebliğde hüküm bulunmayan hallerde Kanun,
TTK ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulur.
Yürürlükten
kaldırılan tebliğ
MADDE 51 – (1) 8/11/1998 tarihli ve 23517 sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği
(Seri: VI, No: 11) yürürlükten kaldırılmıştır.
Geçiş
hükümleri
Geçici Madde 1 – (1) Bu
Tebliğin yayımından önce kurulmuş ortaklıklar, bu Tebliğin yayımı tarihinden
itibaren bir yıl içinde esas sözleşmelerini bu Tebliğ hükümlerine uyumlu
hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu Tebliğin yayım tarihinden önce payları halka arz
edilmiş olan ortaklıklardan, bu Tebliğde yer verilen yatırım
faaliyetlerine, yatırım yasaklarına ve portföy
sınırlamalarına uyum sağlayamayanların, bu Tebliğin yayımı tarihinden
itibaren bir yıl içinde söz konusu faaliyet, yasak ve sınırlamalara uyum
sağlamaları gereklidir.
(3) Bu madde kapsamındaki yükümlülüklerin yerine
getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca
yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur.
Mevcut
başvuruların sonuçlandırılması
Geçici Madde 2 – (1) Bu
Tebliğin yayım tarihinden önce Kurul tarafından karara bağlanmamış olan başvuruların
sonuçlandırılmasında bu Tebliğ hükümleri uygulanır.
Yürürlük
MADDE 52 – (1) Bu
Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 53 – (1) Bu
Tebliğ hükümlerini Kurul yürütür.
Ekleri için tıklayınız.
|